原告（反诉某告）：刘某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省高台县X镇X村X号，农民。
委托代理人：牛月，系甘肃陈兴国律师事务所律师。
委托代理人：史某，系甘肃陈兴国律师事务所律师。
被告（反诉某告）：樊某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市X乡X村一社X号，农民。
委托代理人：杨仟林，系甘肃德言盛律师事务所律师。
原告（反诉某告）刘某与被告（反诉某告）樊某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，双方选择适用小额速裁程序审理，期间，被告（反诉某告）樊某提出反诉，并于2011年7月9日以案情复杂为由申请转入普通程序审理。本院准许后，现依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉某告）委托代理人牛月、史某、被告（反诉某告）樊某及其委托代理人杨仟林均到庭参加了诉某。本案现已审理终结。
原告（反诉某告）刘某诉某：2011年3月8日，原告（反诉某告）与被告（反诉某告）达成房屋销售协某，协某约定，被告（反诉某告）于同年6月30日前分期付清购房款22万元，原告（反诉某告）向被告（反诉某告）交付房屋。合同履行期间，被告（反诉某告）共向原告（反诉某告）支付购房款21.5万元，并请求原告（反诉某告）提前将房产过户其名下，以便办理抵押货款进行资金周转，原告（反诉某告）于2011年4月21日与被告（反诉某告）到房管部门办理了房产过户手续，对被告（反诉某告）下欠房款5000元，双方约定被告（反诉某告）于2011年6月30日支付，原告（反诉某告）按时交付房屋。以上约定内容记载在销售合同第某项，被告（反诉某告）在其内容后签字认可。到期后，原告（反诉某告）腾某，并通知被告（反诉某告）交付剩余房款并接受该房屋，但被告（反诉某告）既不支付下剩房款，也不接受房屋，故提起诉某要求被告（反诉某告）支付原告（反诉某告）剩余房款5000元，赔偿原告（反诉某告）合同违某金x元，合计x元。
被告（反诉某告）樊某答辩并反诉某：原告（反诉某告）与被告（反诉某告）签订销售房屋合同，被告（反诉某告）已付房款21.5万元，下欠房款5000元未付均属实。但原告（反诉某告）诉某某，合同履行过程中，对下欠房款5000元约定于2011年6月30日付清，到期后，原告（反诉某告）腾某通知被告（反诉某告）交付房款接受房屋，而被告（反诉某告）拒绝交付下欠房款不接受房屋造成违某不属实。事实是，合同履行过程中，原告（反诉某告）急于用钱，要求被告（反诉某告）尽快付款，提前办理房产过户手续，被告（反诉某告）接受此意见后，在合同约定的付款期限前支付房款21.5万元。办理房屋过户登记过程中，原告（反诉某告）以自己承担了部分税款，给其造成损失为由，提出让被告（反诉某告）另支付1000元给其做为补偿，被告（反诉某告）遂又给原告支付1000元，对下欠的5000元房款，双方补充约定被告（反诉某告）尽快筹款，原告（反诉某告）尽快交清房屋过户前产生的一切费用后，原告（反诉某告）交付房屋时被告（反诉某告）交清房款。此补充协某内容由原告（反诉某告）刘某之夫赵志刚在原告（反诉某告）持有的房屋销售合同第某条后附加一条作为第某进行了约定，内容为：房款已付21.5万元，下剩五千元房屋交付时乙方一次性付清。本人在其后予以签名认可。原告（反诉某告）现提交合同第某项内容中的“在六月三十日”系原告（反诉某告）日后添加的，被告（反诉某告）不予认可。2011年6月30日，原告（反诉某告）电话通知被告（反诉某告）交付下欠房款，但因原告（反诉某告）未出示交清此前房屋产生各种费用的票据，所以被告（反诉某告）也未支付下剩房款，因此被告（反诉某告）并未违某，而是原告（反诉某告）违某。被告（反诉某告）认为因原告（反诉某告）违某造成被告（反诉某告）在2011年5月17日取得房屋所有权证书后，不能行使其占有、处某、使用和收益该房屋的权利，无奈之下，被告（反诉某告）于2011年7月12日单方撬锁搬入房屋内居住（略）（反诉某告）应按合同约定承担自2011年5月17日至7月12日期间的占用费800元，并要求被告（反诉某告）赔偿合同违某金x元。
经审理查明：2011年3月8日，原告（反诉某告）刘某与被告（反诉某告）樊某签订房屋销售合同，合同约定，甲方（刘某）将座落于甘州区X路X号张运司住宅楼X号楼X号，建筑面积69.42平米楼房一套以22万元售予乙方（樊某）。付款方式为，本协某签字时，乙方（樊某）支付甲方（刘某）定金五万元。2011年4月8日前乙方（樊某）交付房款10万元，2011年6月30日前交付下剩房款7万元。甲方（刘某）同时交付房屋给乙方（樊某）并协某乙方（樊某）办理产权过户手续。还约定，本合同自签字之日起生效，单方毁约承担违某金一万元，房屋买卖交易过程中一切交易费用由乙方（樊某）承担。甲方（刘某）不能及时将房屋交付乙方（樊某）使用，需按500元人民币月租金支付给乙方（樊某）。合同签订后，被告（反诉某告）依约向原告（反诉某告）支付定金x元，合同履行期间，经原被告再次协某，口头将合同部分内容予以变更并履行，即被告（反诉某告）于2011年4月20日前分期向原告（反诉某告）支付房款21.5万元，房屋买卖交易的费用按国家税收政策，原、被告均予以负担。原告（反诉某告）依约协某被告（反诉某告）通过房产部门办理了房产过户登记手续，被告（反诉某告）于2011年5月17日正式取得房屋产权证书，另外对被告（反诉某告）下欠的房款5000元，双方约定在6月30日房屋交结时，被告一次性付清。对此约定记载在原告（反诉某告）持有的合同中，内容为“八、房款已付贰拾壹万五千元，下剩五千元，在六月三十日房屋交结时乙方一次性付清。樊某”。6月30日，原告（反诉某告）与被告（反诉某告）因故发生矛盾，致使被告（反诉某告）未将下剩房款交付原告，原告（反诉某告）也未将房屋交付被告（反诉某告），后被告（反诉某告）于2011年7月12日单方将原告（反诉某告）售予其的房屋门锁撬掉，搬入居住至今。
另查明：原告（反诉某告）于2011年6月30日交清了在其居住使用出售给被告（反诉某告）房屋期间的物业费等费用共计554元。
上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据予以证实：
1、原、被告的当庭陈述；
2、原告（反诉某告）提交的房屋销售合同，中国建设银行交易清单，张掖市张运物业管理有限责任公司内部往来收费收据各一份；
3、被告（反诉某告）提交的房屋销售合同，张掖市房产管理局收费票据，张掖市土地评审登记中心收费票据，甘州区地方税务局票据，张掖市房产管理局票据，被告（反诉某告）房屋所有权证，国有土地使用权证各一份，原告（反诉某告）向被告（反诉某告）出具的收条三张，原告（反诉某告）被告（反诉某告）各自交税通用完税证三份。
本院认为：原告（反诉某告）被告（反诉某告）就本诉某反诉某议的焦点问题主要是谁应承担违某责任，如何承担违某金。本案原告（反诉某告）、被告（反诉某告）自愿签订的房屋销售合同，系双方真实意思表示，且不违某法律、行政法规的强制性规定，故该合同应为有效。合同签订后，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，未按约定履行义务的，应承担相应的违某责任。原告（反诉某告）、被告（反诉某告）在合同第某条，第某项约定，乙方（樊某）在2011年6月30日前交付剩余房款人民币（大写）柒万元整给甲方（刘某），甲方（刘某）同时交付房屋给乙方（樊某）并协某乙方办理过户手续。在合同实际履行中，双方协某变更部分合同内容，被告（反诉某告）已向原告（反诉某告）提前支付房款21.5万元，原告（反诉某告）给被告（反诉某告）办理了房屋产权过户手续，对下欠房款的支付及房屋的交付再次进行约定，即合同第某，房款已付贰拾壹万伍仟元，下剩伍仟元在六月三十日房屋交付时乙方（樊某）一次性付清。在此内容后，被告（反诉某告）予以签名。该条款系双方真是意思表示，系有效条款，原、被告双方均应自觉履行各自义务。原告（反诉某告）在2011年6月30日已将此前居住时的物业费等费用结清且已通知被告（反诉某告）樊某接受房屋，交清房款。被告（反诉某告）樊某却因故未能履行给付下欠房款5000元的义务，已构成违某。另外，被告（反诉某告）樊某在未向原告（反诉某告）履行给付房款5000元义务前提下，擅自破门搬入原告（反诉某告）售予其的房屋内居住，且至今未履行剩余付款义务，给原告造成了一定损失，理应承担合同违某金。对原告（反诉某告）主张要求被告（反诉某告）赔偿违某金的主张，本院予以支持。对原告（反诉某告）要求被告（反诉某告）赔偿x元的合同违某金的请求，被告（反诉某告）抗辩称“合同标的为22万元”，被告（反诉某告）在合同履行期间已履行21.5万元，未履行部分仅为5000元，原告（反诉某告）主张违某金x元明显过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第某十九条规定：当事人主张约定的违某金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违某金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第某百一十四条第某款规定的“过分高于造成的损失”。本案原、被告合同变更后，前期均积极履行了各自义务，从补充签订的第某的内容来看，双方对下欠房款5000元及房屋交付应同时履行。综合整个合同履行来看，被告（反诉某告）已履行合同绝大部分付款义务，未履行部分仅为5000元，未构成根本违某，因违某给原告造成的损失也较小，原告（反诉某告）主张的违某金x元过分高于给其造成的损失，依法应予以调整。据此对争议的违某金数额，本院根据被告（反诉某告）违某未履行部分5000元所占合同标的22万元的百分比结合约定的违某金计算，确定违某金数额，故本院对原告主张的违某金的合理部分予以支持。
关于被告（反诉某告）反诉某张，原告（反诉某告）、被告（反诉某告）在办理产权过户手续时，原告（反诉某告）借机向其另外索要现金1000元，原告（反诉某告）的行为构成不当得利，要求返还。原告（反诉某告）对此抗辩称，无此事实。本院认为，被告（反诉某告）对其提出的主张，应提供证据予以证实。因被告（反诉某告）未能提交证据证明，原告（反诉某告）又不予认可，对此反诉某求本院不予支持。被告（反诉某告）还主张，合同第某记载的“在六月三十日”是其签名后，原告（反诉某告）私自添加的。根据该条应由原告（反诉某告）随时向被告（反诉某告）交付房屋，被告（反诉某告）才偿付下欠房款，因原告（反诉某告）不向被告（反诉某告）交付房屋，被告（反诉某告）才于2011年7月12日强行搬入居住，由于原告（反诉某告）违某造成被告（反诉某告）自2011年5月17日取得房产证至2011年7月12日才入住，在此期间应由原告（反诉某告）按合同规定承担占用费800元，并赔偿合同违某金x元，对此原告（反诉某告）抗辩称，事实是被告（反诉某告）违某，即不承担占用费也不赔偿违某金。本院认为，因被告（反诉某告）主张的上述事实原告不予认可，亦与本院查明的事实不符，故对被告（反诉某告）主张的以上反诉某求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十条、第某百一十四条（二款）、第某百三十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第某十七条、第某十八条、第某十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉某告）刘某与被告（反诉某告）樊某签订的房屋销售合同为有效合同；
二、被告（反诉某告）樊某偿付原告（反诉某告）刘某购房款5000元，于判决生效后三十日内付清；
三、被告（反诉某告）樊某赔偿原告（反诉某告）刘某合同违某金227.27元（5000/x×x）于本判决生效后三十日内付清；
四、驳回被告（反诉某告）樊某的反诉某求。
本案案件受理费175元，由原告（反诉某告）刘某负担60元、被告（反诉某告）樊某负担115元。反诉某件受理费203元，由被告（反诉某告）樊某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长方建设
审判员何正功
代理审判员彭勋
二O一一年八月三十一日
书记员孙秀芳
注：本判决一经生效，当事人必须履行。一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于履行期限届满之日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。
【附】本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第某条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第某依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第某十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第某百一十四条当事人可以约定一方违某时应当根据违某情况向对方支付一定数额的违某金，也可以约定因违某产生的损失赔偿额的计算方法。
约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违某金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违某金的，违某方支付违某金后，还应当履行债务。
第某百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第某十七条人通过反诉某者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第某百一十四条第某款的规定调整违某金的，人民法院应予支持。
第某十八条人依照合同法第某百一十四条第某款的规定，请求人民法院增加违某金的，增加后的违某金数额以不超过实际损失额为限。增加违某金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第某十九条人主张约定的违某金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违某金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第某百一十四条第某款规定的“过分高于造成的损失”。
