上诉人（原审被告）李某，男，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人楚永军，河南心连心律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）新密市医苑房屋租赁服务有限公司，住所地：新密市第一人民医院行政楼。

法定代表人王某，该公司总经理。

委托代理人侯某某，男，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人毛某某，男，汉族，X年X月X日出生。

上诉人李某因与被上诉人新密市医苑房屋租赁服务有限公司（以下简称医苑公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2011）新密民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某的委托代理人楚永军，被上诉人医苑公司的委托代理人侯某某、毛某某等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2010年1月31日医苑公司与李某签订租赁协议书一份，协议书主要内容为：由李某承租新密市第一人民医院综合楼一楼的临街门市房，医苑公司在租赁期满后可随时收回房租。在租赁期内，确需提前收回房屋的，应事先征得租赁方的同意，并签订书面协议。每年承租到期前一个月内，租赁人必须自觉提前办理下年的租赁手续，到期不办者将视为自动放弃租赁，出租方将责令其关门，停止营业，所造成的一切损失，出租方概不负责。根据郑州市人民政府第X号令，承租人应交押金壹万元。门市房位置东临街X号，租赁期从2010年2月1日至2011年1月31日止。租赁金额x元。租赁协议签订后，李某租用医苑公司房屋。租赁届满后双方没有签订新的租赁协议，医苑公司要求李某腾房，李某拒不搬出，双方发生纠纷。另查明，2010年6月30日医苑公司与第三人周艳梅签订的房屋租赁协议中，全年房租为x元。2011年7月1日医苑公司与第三人周艳梅、于遂成签订的房屋租赁协议中全年房租为x元，同比上涨48%。

原审法院认为，医苑公司、李某2010年1月31日签订的租赁协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效。协议到期后，李某应当向医苑公司交还租赁物。李某拒绝腾房，侵害了医苑公司的合法权益，对医苑公司请求李某搬出租赁房屋，支付2011年1月31日起至实际搬出租赁房屋期间的租赁费主张，该院予以支持。其租赁费的计算比照原协议约定的年租金x元标准计算。在该院确定的交房日期后，如果李某仍不腾房，应比照医苑公司与第三人签订的房屋租赁协议房租上涨幅度以年租金x元的标准向医苑公司赔偿损失。医苑公司请求李某支付违约金及损失的主张，因医苑公司与李某没有约定，该院不予支持。《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”。据此，医苑公司可随时要求李某搬出所租房屋，李某辩称原租赁协议合法有效而长期占有租赁房屋的主张，不符合有关法律规定，该院不予支持。医苑公司与李某签订的租赁协议中第五条规定：每年承租到期前一个月，租赁人须提前办理下年的租赁手续。这是对李某续签合同的一种约束，医苑公司拒绝续签租赁合同并不违反法律规定和协议约定。对李某辩称医苑公司拒绝续签租赁合同违反协议约定的主张，该院不予采信。医苑公司是在租赁期满后要求被告搬出租赁房屋，不是在租赁期间内要求被告搬出所租赁房屋，对李某辩称在租赁期间内医苑公司需提前发出书面通知并与之签订提前收回房屋协议才能解除协议的意见，该院不予采信。医苑公司、李某签订的租赁协议是2010年2月1日至2011年1月31日，起止日期正是一年，对李某辩称租赁期限是十一个月，而医苑公司收取其一年租赁费的答辩意见，该院不予采信。根据《中华人民共和同合同法》第四十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、李某搬出新密市第一人民医院综合楼一楼东临街房X号房屋；二、李某支付医苑公司房屋租赁费x.88元（自2011年2月1日起暂计至2011年7月6日，逾期搬出则按年租金x元标准计算至实际搬出租赁房屋止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述一、二项限本判决书生效后十日那内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由李某负担。

宣判后，李某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。李某与医苑公司之间的租赁关系长期以来已经形成交易惯例，即租赁期限为一年，租赁期限届满后续签下一年的租赁合同，而且双方长期以来签订合同的时间并未严格按照合同约定履行，即续约合同的签订时间可在合同履行届满之前，亦可在合同履行届满后。只要李某继续在医苑公司出租房屋内租赁经营，双方之间便默认双方租赁关系合法有效，续约的租赁期限为一年，并非原审法院所认定的不定期。二、原审法院在审理过程中程序严重违法，且对上诉人和被上诉人所提供证据认定衡量尺度标准不一。被上诉人在一审期间提供其与第三人周艳梅签订的房屋租赁协议用以证明被上诉人所遭受的损失，该协议签订的日期为2011年7月1日，该证据并未在举证期限内提供，亦未在法庭辩论终结前提交，同时该证据亦非符合新证据的规定，原审法院却对该证据予以认可，严重违反了法定程序。被上诉人未经物价局批准擅自涨房租，原审法院不应认可该行为。上诉人及其他商户提供的证据用以证明双方之间以默然形成交易惯例，原审法院应予以采纳。三、被上诉人多年来对上诉人采取欺诈行为，原审法院不应予以认可。双方之间历年来所签订的租赁协议中第九条约定“根据郑州市人民政府第X号令《郑州市城市房屋租赁管理办法》第九条规定：承租人应交押金一万元……”。据查证，该令第九条规定中根本无交押金之规定。被上诉人仅单方面要求解除合同而自身却不退还一万元押金的行为表明北上诉人愿意继续履行合同。综上，请求二审法院依法发回重审或改判。

被上诉人医苑公司答辩称：一、交易习惯只有在合同无约定及合同约定不明时才适用，而本案中对于合同的签订方式及合同履行期限有明确的约定。因此不能以双方存在交易习惯为由来认定双方在合同履行期满后通过经默认来续约。按照双方合同约定，被上诉人在合同期满后可以随时解除合同，且有相关的法律规定作为支持。二、上诉人如果不履行生效判决，还按照去年双方签订合同所约定的租金为标准来赔偿损失则显失公平，所以应比照医苑公司与第三人签订的房屋租赁协议房租上涨幅度作为标准来参考。三、被上诉人没有退还一万元押金是因为上诉人没有按照合同约定返还房屋，并且被上诉人并不清楚该房屋在上诉人租赁期间是否有所损坏，所以押金应该在上诉人返还该房屋后退还给上诉人。请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同。

本院认为：上诉人李某与被上诉人医苑公司于2010年1月31日所签订的房屋租赁合同为当事人双方的真实意思表示，系依法成立，受法律保护,合同中约定的到期日为2011年1月31日。根据双方所述之交易惯例，虽双方每次续签订合同时间并不相同,但每一个租赁期限均有租赁合同进行约定，双方的权利义务也在合同中予以明确规定，并不存在未签订合同而实施租赁的情况。续约合同可在原合同有效期届满之前或之后签订，医苑公司在原合同有效期届满后不再与上诉人李某签订新的租赁合同，双方之间已不存在出租与承租的合同权利义务关系，李某要求继续承租该房产缺乏事实与法律依据，其认为按照双方续签合同的交易习惯应当视为双方默认双方租赁关系成立的上诉理由，本院不予支持。原审法院判决李某支付医苑公司房屋租赁费x.88元（自2011年2月1日起暂计至2011年7月6日），系比照原协议约定的年租金x元标准计算，之后对逾期搬出时间段内按照医苑公司与第三人房屋租赁合同所约定的较高租赁费用为标准计算并无不当，故对李某诉称原审法院审理过程中存在程序违法的上诉理由，本院不予采信。对李某上诉称租赁押金一万元部分，因其在一审中并未对此提出反诉，上诉人李某可另案解决。综上，上诉人李某的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

审判长王某强

审判员苟珊

审判员秦宇

二○一一年十月二十五日

书记员徐若莹