上诉人（原审被告）张某乙，男，X年X月X日出生，汉族。

上诉人（原审被告）郑某，女，X年X月X日出生，汉族。

二上诉人委托代理人马萍，河南豫星律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）王某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人任治乐，温县“148”法律服务所法律工作者。

原审第三人魏某，男，X年X月X日出生，汉族。

上诉人张某乙、郑某与被上诉人王某、原审第三人魏某房屋租赁合同纠纷一案，王某于2010年11月16日向河南省温县人民法院提起诉讼。河南省温县人民法院于2011年7月26日作出（2011）温民商初字第X号民事判决，上诉人张某乙、郑某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人张某乙、郑某及其委托代理人马萍、被上诉人王某及其委托代理人任治乐、第三人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2005年7月20日，第三人魏某与郑某设签订租赁合同，约定郑某设将租赁北新街X组的两间门面房（即本案诉争房屋，位于温县X街）转租给第三人魏某，年租金x元，期限至2015年7月19日。2006年1月11日，第三人魏某又将诉争房屋转租给刘翠景经营，约定年租金x元。以上转租行为，均约定“承租方如因工作需要，有权将租用财产转让给第三方承租使用”，且经房屋产权人北新街X组盖章同意。2006年9月7日，被告张某乙与刘翠景、第三人魏某签订房屋转让合同，约定刘翠景将诉争房屋转让于被告张某乙，将相关手续移交给被告张某乙，由其执行刘翠景与第三人魏某签订的租赁合同，合同签订后，被告张某乙与被告郑某合伙经营服装生意。2007年9月17日，第三人魏某与北新街X组签订合同，将租赁期限变更为“2007年9月17日至2012年9月16日”，并约定未经房屋产权人同意，承租人不得转租。2009年4月10日，原告王某和被告张某乙签订合同，约定被告将诉争房屋转租给原告使用，期限至2015年7月19日，使用权转让金x元，年租金x元，于每年5月15日交纳，每年用房时间为当年7月19日至次年7月19日，租赁期间租金不变。并约定被告不能以其与上手承租人之间的事项影响合同执行。合同签订后，原告交纳了当年房租，并于2009年4月10日将使用权转让金x元打到了被告郑某的账户上。2010年5月22日，原告又向被告张某乙交纳了下年度的租金x元。2010年9月19日，房屋产权人北新街X组在原告经营的门店前张某乙通知，催交租金。2010年9月20日，原告王某通过中国邮政储蓄银行向北新街X组汇款x元，同日因北新街X组拒收而被退回。2010年9月21日，北新街X组织人员强行把原告正在营业中的店铺门锁住，经原告通知，第三人魏某、被告张某乙委托的代理人田桂彬到场处理未果，原告停止营业。2010年9月22日，原告王某之儿媳原晓丽与北新街X组达成租赁协议，约定北新街X组将诉争房屋租赁给原晓丽使用，租期为2010年9月23日至2011年9月22日，租金为x元。原告认为，其与被告所签订的租赁合同合法有效，现被告已不能保证原告正常使用房屋，应予解除。被告应承担违约责任，并相应赔偿原告所受到的损失,遂诉至法院。

原审法院认为，房屋租赁权，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。房屋转租赁，是指承租人在租赁期内将所租房屋出租给第三方的行为，转租赁行为应经出租人同意方为有效。租赁权的让与，是指承租人退出租赁合同关系，将租赁权让与给租赁合同当事人之外第三人的一种合同转让行为。本案被告张某乙与上手租赁人刘翠景、第三人魏某达成协议，约定由其执行刘翠景与第三人魏某签订的租赁合同，取代刘翠景成为合同当事人，而取得本案诉争房屋租赁权，系租赁权的让与，但第三人魏某虽有转租的权利，却无再赋予其继任承租人转租的权利，第三人之后的继任承租人转租房屋时，仍需得到出租人北新街X组的同意，本案中被告张某乙未经出租人同意，并不能当然行使原合同当事人刘翠景再次转租的权利，同时，在2007年9月出租人与第三人签订的租赁合同，明确限制了承租人的转租行为，故被告张某乙于2009年4月将诉争房屋转租给原告王某，属无权处分行为，合同效力待定。现出租人北新街X组限制原告营业，并与原告的儿媳原晓丽重新达成租赁协议，是对房屋的再次处分，从而导致原、被告间协议已无履行可能，应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张某乙实际使用房屋时间计算返还房屋使用权转让金及租金，合理合法，应予支持。（一）二被告关于“房屋使用权转让金包括财产转让部分，应予扣除”的答辩意见，因双方并无约定，且开业装修、停业时处理库存商品，是正常的经营行为，出现利润降低或者亏损，亦是合理的商业风险，不应由原告承担，本院不予采纳；（二）被告关于“租期未到，101天的租金应予扣除”的答辩意见，本院认为，在确定房屋使用权转让金数额时，将未到期租金考虑在内的做法符合常理，且原告已实际受益，故在返还房屋使用权转让金时应予扣除；（三）关于租金。因原告于2010年5月22日交纳的租金由第三人魏某实际掌握，且第三人明确同意返还，故应由其直接返还原告；（四）关于利息。原告王某明知被告转让的房屋系租赁房屋，却并未对其是否有转租赁的权利作进一步核实。同时，双方在签订合同时约定，被告不能以其与上手承租人之间的事项影响合同执行，说明原告对可能存在纠纷有一定预料，本院认为其存在一定的过错，且在出租人采取措施前原告一直使用被告交付的房屋正常营业，故对其请求支付利息的主张某乙予支持；（五）原告王某与被告张某乙签订租赁房屋转让合同，并交付房屋使用权转让金时，被告张某乙与被告郑某合伙关系尚在存续期间，故二被告应承担连带责任。

原审法院判决，一、限被告张某乙、郑某于判决生效后十日内返还原告王某房屋使用权转让金x.18元，并互负连带责任；二、第三人魏某于判决生效后十日内返还原告王某租金x.67元；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费2100元，由原告王某承担220元，被告张某乙、郑某霞承担1880元。

张某乙、郑某不服一审判决，上诉称：1、一审判决程序错误。导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同不能履行的原因是温县X镇X街居委会，一审应当追加温县X镇X街居委会为本案的第三人参加诉讼。一审不予追加是不符合民诉法规定的，该程序错误足以影响案件的公正性；2、一审判决认定的事实错误，上诉人与被上诉人之间所签订的租赁合同应属于有效合同，一审判决认定上诉人不具有再转租的权利是不符合客观事实的。温县X镇X街居委会无权与他人重新签订合同。综上所述，一审判决错误，请求依法撤销温县人民法院（2011）温民商初字第X号民事判决，将该案发回重审。

被上诉人王某辩称，原审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当，请求依法维持一审判决，原判驳回上诉人的上诉请求。

一审第三人辩称，请求法院依法公正判决。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人认为导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同不能履行的原因是案外人所为，一审程序错误的观点，本院不予采纳,上诉人可以通过另案处理。一审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当，要求发回重审的理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费2100元，由上诉人张某乙、郑某承担。

本判决为终审判决。

审判长韩某梅

审判员路林

代审判员范炳鑫

二0一一年十一月二十日

书记员付艳