上诉人（原审原告）葫芦岛凯林化工有限公司,住所地葫芦岛市X区X街道石油五厂南门。
法定代表人朱某，系该公司经理。
委托代理人冯树仁，系辽宁天邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）葫芦岛银行股份有限公司,住所地葫芦岛市X区X街X号。
法定代表人赵某，系该公司董事长。
委托代理人张广武，系辽宁银信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冷某，女，X年X月X日生，汉族，现住（略）-X号楼X单元X号。
委托代理人张立霞，系辽宁一鸣律师事务所律师。
上诉人葫芦岛凯林化工有限公司因合同纠纷一案，不服葫芦岛市X区人民法院（2010）连民三初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月18日受理后，由民二庭审判员李春学担任审判长，由审判员吴玉刚主审，与审判员刘永鸿组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。上诉人葫芦岛凯林化工有限公司的法定代表人朱某；被上诉人葫芦岛银行股份有限公司的委托代理人张广武；被上诉人冷某及其委托代理人张立霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明:2002年12月20日，原告葫芦岛凯林化工有限公司（以下简称凯林公司）与葫芦岛市金属材料总公司签订《地秤及所属地面租某协议书》，约定：凯林公司租某葫芦岛市金属材料总公司的地秤及所属区域地面，租某期限20年，从2003年1月1日起到2022年12月31日止。租某每年5000.00元，二十年共计100，000.00元一次性付清。2005年11月30日葫芦岛市物资集团总公司与葫芦岛商业银行签订《抵债协议》，约定：葫芦岛市物资集团总公司将包括葫芦岛市金属材料总公司各部分土地及该公司位于物资库区的地中衡一台等五项资产按捆绑式抵偿给葫芦岛市商业银行（现更名为葫芦岛银行股份有限公司）所属支行的贷款四十四笔，本息合计4405.00万元。2005年12月15日，葫芦岛市商业银行（甲方）、葫芦岛凯林化工有限公司（乙方）、葫芦岛市金属材料总公司（丙方）签订《地秤及所属地面租某协议书》，并说明本协议为乙方与葫芦岛市金属材料总公司所签订协议的续签协议，相应条款仍维持原协议。三方约定：一、甲方愿将由抵债所拥有的原葫芦岛市金属材料总公司地秤及所属区域地面租某乙方；二、租某区X区域地面（地面上建筑已由乙方自行建设，本协议有效期内归乙方所有）。……六、3、在乙方租某期内，甲方如果提前收回地秤及租某区域，甲方应承担乙方投入的一切损失……7、本协议签订后，乙方与葫芦岛市金属材料总公司所签订的协议同时废止。2009年11月10日，葫芦岛市鼎诺拍卖有限公司在葫芦岛晚报发布拍卖公告，对连山区X区内仓储出让土地使用权x.9平方米及地上附着物等五项标的于2009年11月21日9点30分进行公开拍卖。由于原告对此提出异议，此次招标未如期进行。2009年12月22日葫芦岛市商业银行、葫芦岛鼎诺拍卖有限公司向原告发出拍卖通知，意在提示原告对公开拍卖标的x.9平方米仓储土地使用权及地上建筑物享有以同等条件优先购买权，并言明，如原告无意购买，租某权继续有效至租某合同到期。2009年12月23日，葫芦岛市鼎诺拍卖有限公司在葫芦岛晚报再次发布拍卖公告，定于2009年12月30日上午9时对连山区X区内仓储出让土地使用权x.9平方米及部分地上建筑物，整体起拍价（略）.00元，土地单价为382元平方米。2009年12月29日，原告在葫芦岛晚报登载一份拍卖瑕疵公告，内容为：此地块x.9平方米的承租某归凯林公司所有，有效期至2022年12月31日止；地上建筑物所有权归凯林公司所有，有效期至2022年12月31日止；凯林公司对此地块使用权的拍卖及地上建筑物享有优先购买权，业已得到商业银行通知确认。2009年12月29日，被告冷某以竞买人（乙方）身份与拍卖人鼎诺拍卖行（甲方）签订拍卖协议，该协议第二条第4项对拍卖标的具体情况做如下说明：（1）该宗地界标点（J1-J2）处有交警支队埋下的两根取暖管道；（2）该宗地界标点（J1-J12）处左侧是物资集团原属的厂房与我方土地毗邻，涉及相邻相通问题；（3）该宗地上靠近院大门附近有一处地秤小院，该院已出租某葫芦岛凯林化工有限公司，租某期限到2022年12月31日，租某区域以葫芦岛市X区域界限为准（“地秤及所属地面区域”为附图所标注“x”区域）。在院内有该公司自行建造的房屋（临时建筑），按照租某协议，自建房屋使用期至租某期止。在同等条件下，该公司对该标的享有优先购买权，按合同法，买卖不影响租某，原租某协议有效期至合同期满为止；(4)紧挨着地秤小院外侧有一家废品收购站，占有部分宗地，拍卖成交后可在限定时间内要求其搬出。2010年1月1日，被告冷某与葫芦岛市鼎诺拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，成交价格为（略）.00元。2010年1月21日被告冷某办理了土地使用权人为冷某的该宗地的土地使用证。原告凯林公司认为被告葫芦岛银行将原告租某土地使用权转让给被告冷某是侵权行为，要求法院确认经拍卖转让x.9平方米土地使用权给被告冷某的合同无效。
另查明，1999年8月1日，葫芦岛市化工物资贸易公司与葫芦岛市X区X街道制蜡厂签订《租某房协议》，约定：一、承租某间自1998年8月1日始至2009年8月1日止，租某十年。二、租某、二号、三号、四号库房及全部场院、办公室，每年租某为x.00元。2005年11月15日该协议出租某由葫芦岛市化工物资贸易公司转为葫芦岛市商业银行，协议内容未变。该库房位于地秤小院西侧。还查明，2009年11月17日，凯林公司在葫芦岛晚报刊登物权转让广告：我公司欲将连山区五厂南门热电厂附近原物资局库区一处物权低价转让，1、两亩多地的至2022年12月31日止的使用权；2、400多平米地上建筑物的所有权；3、60吨电子秤的经营使用权。还查明，2010年6月28日，鼎诺拍卖行对冷某关于请求对拍卖标的物予以说明的函做如下答复，冷某：你通过我行拍卖拍得的土地使用权及地上建筑物，经询葫芦岛商行，因涉及的建筑物较多，对涉及凯林公司承租某地上的建筑物予以明确，即以葫芦岛市商业银行、凯林公司和原出租某葫芦岛市金属材料总公司签订的《地秤及所属地面租某协议》为准。另，在葫芦岛市国土资源局出具的锦西市金属材料总公司《地籍档案》显示，锦西市金属材料总公司座落于锦西市X区的土地登记总面积为673.4平方米。
原审法院认为：被告葫芦岛银行股份有限公司委托葫芦岛市鼎诺拍卖有限公司所进行的招标拍卖活动符合有关法律规定，而且其在拍卖前已和鼎诺拍卖有限公司一起向原告发出通知，提示原告对拍卖标的享有的同等条件优先购买权，但原告未主张该项权利。被告冷某竞拍成功后与葫芦岛市鼎诺拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》已经葫芦岛市人民政府登记确认并颁发土地使用证书，故双方拍卖行为合法有效。原告认为拍卖标的x.9平方米即是原告所租某地秤及所属地面，但依据现有证据显示该宗地不仅包括原告所租某地秤及所属地面（年租某5000.00元），还包括原葫芦岛市化工物资贸易公司出租某葫芦岛市X区X街道制蜡厂的区域面积（年租某x.00元）；且锦西市金属材料总公司座落于锦西市X区的土地登记总面积为673.4平方米，其只有面积为637.4平方米的出租某；而且在原告刊登的物权转让广告中明确写明：1、两亩多地的至2022年12月31日止的使用权……故原告此项主张不予支持。关于原告主张第二被告以拍卖价格将原告的租某物、自建房屋及土地租某使用权都卖给第二被告，与事实不符，在拍卖协议和鼎诺拍卖行对冷某关于请求对拍卖标的物予以说明的函的答复中明确写明：拍卖拍得的土地使用权及地上建筑物，经询葫芦岛商行，因涉及的建筑物较多，对涉及凯林公司承租某地上的建筑物予以明确，即以葫芦岛市商业银行、凯林公司和原出租某葫芦岛市金属材料总公司签订的《地秤及所属地面租某协议》为准。凯林公司可以继续履行租某协议至约定的日期止。故原告该主张亦不予支持。原告其他主张因无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告葫芦岛凯林化工有限公司的诉讼请求。诉讼费100.00元，由原告承担。
宣判后,葫芦岛凯林化工有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决确定案由错误。上诉人请求是他人之间的签订的合同效力的确认不是与之有合同纠纷，另一请求对第二被上诉人排除妨碍，双方无合同关系，不存在合同纠纷。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定第一被上诉人委托拍卖行招标拍卖活动符合有关法律规定是错误的。拍卖法明确规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。第一被上诉人委托拍卖的标的“出让土地使用权10，377.3及地上附着物”没有主体资格。2、上诉人的租某权属于物权，具有排他性，在合同约定期间对其建筑物具有所有权。第一被上诉人擅自处置他人的土地使用权和建筑物的所有权是侵权行为。3、原审判决站在一方立场上，对“买卖不破租某”适用法律错误。4、原审判决歪曲事实，剥夺了上诉人的优先购买权。三、原审法院对上诉人土地权属的确认程序违法。上诉人提供的证据证明第一被上诉人对其租某地未划清，上诉人主张在第一被上诉人转让土地使用权时请求对其租某地划清。第一被上诉人存在土地使用权争议的情况下对土地使用权转让，违反了土地权属争议先由政府处理的前置程序之规定。四、原审法院适用法律错误。上诉人请求确认合同无效是两被上诉人签订的合同违反法律强制性规定。原审判决却认定是依法成立的合同，所以适用法律条款不当。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请二审法院撤销原审判决，改判确认二被上诉人之间签订的拍卖合同无效，排除第二被上诉人妨碍行为。
被上诉人葫芦岛银行股份有限公司答辩称：一审认定事实清楚。1、葫芦岛银行具有拍卖x.9平方米（出让）土地使用权的主体资格。根据《土地使用证》，葫芦岛银行已经依法取得x.9平方米土地使用权，其性质为国有出让土地。因此，其有权拍卖该（出让）土地使用权。2、葫芦岛银行已经在出卖之前的合理期限内多次通知凯林公司，凯林公司没有行使其主张的同等条件下的优先购买权，一审判决根本不可能剥夺了上诉人主张的优先购买权。为了尊重保护原承租某凯林公司的合法权益，葫芦岛银行已经在出卖之前的合理期限内多次通知了凯林公司，凯林公司已经明知此事，但没有办理竞买手续，没有参加竞买，即没有行使其主张的同等条件下的优先购买权。成交的价格的高低和没有参加竞买的上诉人不发生任何关系，葫芦岛银行也没有义务将成交价格告知上诉人。一审判决不可能，也没有剥夺了上诉人主张的优先购买权。3、应当依法并根据实际情况确定出租某秤所属区域地面。一审查明，锦西市金属材料总公司坐落于锦西市X区的土地登记总面积为673.4平方米，因此，上诉人承租某地的面积应以673.4平方米为限4、此次拍卖并没有剥夺上诉人对原承租某地的使用权。相关证据均明确，《2005年租某协议》仍然对新的买受人有效，即“买卖不破租某”，新的买受人继续遵守《2005年租某协议》，并将相应的土地使用权出租某上诉人继续使用，不存在着同上诉人与新的买受人同时具有“租某权”的问题。原审适用法律正确。1、一审程序合法。本案中，政府已经为葫芦岛银行确权并制发了《土地使用证》，其土地使用面积为x.9平方米。政府也为锦西市金属材料总公司坐落于锦西市X区的土地进行了确权登记，其土地使用面积为673.4平方米。即政府已经对土地使用权进行了确认，或者说进行了处理。上诉人的诉请也是要求确认葫芦岛银行拍卖转让土地使用权的合同无效。因此，根本不存在上诉人主张的“有争议的土地权属。”也不存在一审法院代替行政机关对土地权属的直接确认。2、拍卖转让x.9土地使用权的合同合法有效。葫芦岛银行拍卖转让x.9土地使用权的合同没有违反法律、行政法规之效力性规定，合法有效。凯林公司第一项诉讼请求无事实及法律依据。请法院依法驳回凯林公司的上诉请求。
被上诉人冷某答辩称:一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，确定案由和适用法律正确，应予维持。1、一审庭审中上诉人已经撤回要求对冷某排除妨碍的诉求。2、根据葫芦岛市政府2004年11月23日会议纪要，物资库区宗地x．3已经抵债给葫芦岛银行。3、葫芦岛商行在对该土地拍卖之前已明示上诉人的土地租某权及地上附着物在租某内有效，并且在拍卖协议中已经标明。4、根据拍卖通知和上诉人刊登的瑕疵公告，足以证明上诉人已经知道拍卖的事实，上诉人没有参与竞拍是对自己权力的放弃，葫芦岛银行没有剥夺上诉人的优先购买权。5、根据地籍档案记录，葫芦岛市金属材料总公司享有使用权的土地面积是673.3，现上诉人使用的土地面积是1378.3，故本案中不存在地界不清之说。6、葫芦岛商业银行转让的是土地使用权而非土地所有权，法律没有明确规定应该提前履行提前3个月通知承租某的义务。并且葫芦岛拍卖行以报纸公告的方式、葫芦岛银行以通知的方式告知了上诉人，上诉人也以瑕疵公告的方式予以确认。综上，请求二审法院维持一审判决。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点问题是葫芦岛银行股份有限公司通过葫芦岛市鼎诺拍卖有限公司的公开拍卖，将本案争议的土地使用权转让给冷某的行为是否合法有效。认定该行为是否合法有效的前提条件是葫芦岛银行股份有限公司是否是该土地的使用权人，是否享有对该土地使用权行使处分的权利。1994年10月10日的锦西市土地登记表载明：该土地的土地使用者为锦西市金属材料总公司。2002年12月20日，葫芦岛凯林化工有限公司与葫芦岛市金属材料总公司签订《地秤及所属地面租某协议书》。该协议书约定葫芦岛凯林化工有限公司租某葫芦岛市金属材料总公司的地秤及所属区域地面。但是该租某协议书没有改变本案争议土地的使用权人。该土地使用权人仍为葫芦岛市金属材料总公司。依据葫芦岛市政府2004年11月23日会议纪要，葫芦岛市商业银行与葫芦岛市物资集团总公司签订了《抵债协议》。获得了争议土地的使用权，故其具有对该土地处分的权利，有权委托拍卖行拍卖该土地使用权。在拍卖过程中，原定于2009年11月21的拍卖，由于葫芦岛凯林化工有限公司提出异议而未能如期进行。2009年12月22日葫芦岛市商业银行、葫芦岛鼎诺拍卖有限公司向葫芦岛凯林化工有限公司发出拍卖通知，提示其对拍卖标的享有以同等条件优先购买权，并告知租某权继续有效至租某合同到期。2009年12月23日，葫芦岛市鼎诺拍卖有限公司在葫芦岛晚报再次发布于2009年12月30日上午9时拍卖的公告，后与冷某签订《拍卖成交确认书》而拍卖成交。整个拍卖过程未违反拍卖法的相关规定。关于上诉人提出“原审法院对上诉人土地权属的确认程序违法”的问题，因其与葫芦岛市金属材料总公司签订《地秤及所属地面租某协议书》及以后与葫芦岛市商业银行、葫芦岛市金属材料总公司签订的《地秤及所属地面租某协议书》并未发生土地使用权人的变更、转让，故不存在土地权属确认的问题。上诉人提出的其他上诉理由，因无证据支持，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人葫芦岛凯林化工有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长李春学
审判员刘永鸿
审判员吴玉刚
二O一一年四月六日
书记员王亚楠
