重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2011）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：蒋x。
委托代理人：曾x，重庆市X区跃进法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈x。
被上诉人（原审原告）：王x。
被上诉人（原审原告）：王x，男，X年X月X日生，汉族，学生，住址同上。
三被上诉人委托代理人：蒋x，重庆x律师事务所律师。
上诉人蒋x与被上诉人陈x、王x、王x房屋租赁合同纠纷一案，重庆市大渡口人民法院于2010年11月9日作出（2010）渡法民初字第x号民事判决。蒋x对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2011年3月11日对本案进行了询问审理。上诉人蒋x及委托代理人曾x，被上诉人陈x、王x及委托代理人蒋x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于大渡口区X路X号天泰.金地广场CD栋X层X号商铺属陈x等三人所有，该商铺套内面积16.75平方米。2006年9月22日，陈x(甲方)与蒋x(乙方)签订《商铺租赁经营合同》，约定租期自2006年12月1日至2011年11月30日止；月租金依套内面积，按150元／平方米计算，每月租金7537.50元，交付期限为每月X号前，租金计收起始日期为2007年7月1日(另行约定：三年后，租金随行就市)；乙方在承租期内，不得以任何形式将承租铺位发包、转某、分租、转某给第三者，或变相达到发包、转某、分租、转某之目的；合同的终止条件之一为“承租期满”；本合同终止之日起三日内，蒋x应将所承租铺位及设施在保存完好无损的状态下退还甲方；履约保证金为2512元，实际交付保证金为2000元。合同同时约定除甲方另有书面同意，乙方不能向任何第三者转某本合同项下乙方的一切权利与义务。乙方在承租期内，更不得以任何形式将承租铺位发包、转某、分租、转某给第三者或变相达到发包、转某、分租、转某之目的。否则，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部履约保证金作为违约金。
2007年7月1日，双方就上述商铺签订《补充协议》约定：租期自2007年7月1日至2010年7月1日止；月租金l250元，以收据为准；合同期满，租金随行就市；乙方有优先续租权。另查明，l、2009年9月8日，蒋x未经陈x同意将上述商铺转某给金某某，庭审中，陈x明确表示不同意转某。2、蒋x主张：2009年10月，双方口头协商季租金为7500元。但没有明确租金按2500元／月计算，没有协商租期，也没有签订补充协议。陈x主张：未再签订补充协议属实，但此前，蒋x每季度按3700元给陈x支付租金；此后，蒋x给陈x按7500元／季度支付租金。具体付款情况为：2009年10月1日付款7500元(两笔7200+300)，2010年1月22日付款7500元，2010年4月16日付款7500元。3、2010年4月，蒋x明确表示不能接受陈x等按每平方米每月400元至500元计算租金(即月租金6700至8375元)的要求。2010年6月10日，陈x与罗某就上述商铺签订《商铺租赁经营合同》，约定租期自2010年7月l0日至2017年7月9日止，第一、二年月租金为8415元(以后每年月租金按约定递增)，即280.50元／天。协议当天，罗某已经按照约定向陈x等支付定金、租金。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。同时，承租人转某须经出租人同意，否则转某无效，出租人有权解除合同。本案双方房屋租赁合同及其补充协议，是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。补充协议明确约定租期自2007年7月1日至2010年7月1日止。租期届满前，2010年4月，蒋x明确表示不能接受陈x等400-500元／月.平方米的租金要求，双方对续租事宜协商未果。合同补充协议约定的租期届满，陈x等要求与蒋x终止租赁合同，并要求蒋x立即交还房屋的主张，理由正当合法，证据确实充分，予以支持。租赁期间，蒋x擅自转某，且租期届满，蒋x拒绝交还房屋，违反合同约定和法律规定，蒋x的履约保证金应归陈x等所有。陈x等要求按照合同约定将不予返还蒋x的履约保证金，理由正当合法，亦予以支持。陈x等以与罗某签订合同，但蒋x无理拒交房屋，给陈x等造成了损失为由，要求蒋x赔偿损失的主张，理由正当合法，亦予以支持。但陈x等请求过高部分，不予支持。根据陈x等与罗某签订的租赁合同认定，陈x等的租金损失从合同约定的2010年7月10日起，按280.50元／天计算为宜。蒋x要求在1250元／月的基础上适当上涨租金，要求续租的辩称意见，理由不成立，不予采信。综上，一审法院判决：一、原告陈x与被告蒋x的《商铺租赁经营合同》及《补充协议》于2010年7月1日终止，被告在本判决生效后7日内向原告交还上述租赁房屋；二、原告对被告交纳的履约保证金2000元，不予退还；三、被告从2010年7月10日起，按280.50元／天向原告陈x、王x、王x赔偿损失，直至将租赁房屋交还原告之日止。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费40元，由被告蒋x承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
蒋x不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第一、二、三项，并依法改判。主要事实和理由：1、被上诉人恶意抬高租金价格，损害上诉人的合法权益；2、一审主张按280.50元／天向被上诉人赔偿损失没有法律依据且显失公平。为支持其上诉理由，蒋x二审中向本院提交与陈显东的《房屋租赁合同》1份，与田华的《补充协议》1份，对租户冯小明的调查笔录1份，拟证明金地广场商铺租金为150-250元/月.平方米。
被上诉人陈x、王x、王x答辩：被上诉人与罗某签订合同属实，不存在恶意抬高租金价格的问题，请求维持一审判决。对蒋x二审中提交的证据质证认为以上证据早已存在，不应作为新证据；证人未出庭作证，证据真实性不能确定；商铺租金差别很大，以上证据与本案无关联性。
二审查明：2006年9月22日，陈x与蒋x签订《商铺租赁经营合同》，约定的季度租金为7537.50元。二审中，蒋x承认陈x与罗某签订有合同，但认为罗某在签合同时存在重大误解才以高租金租赁被上诉人商铺，现罗某已与被上诉人解除合同。二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据陈x与蒋x年7月1日签订的《补充协议》，蒋x的承租期至2010年7月1日止。因此，双方根据《商铺租赁经营合同》及《补充协议》所约定的合同权利义务至2010年7月1日已经终止。蒋x在双方租赁合同到期前，明确表示不能接受陈x400-500元／月.平方米的租金要求，即放弃了以400-500元／月.平方米的租金重新签订租赁合同的优先承租权。因此，陈x于2010年6月10日以前述租金与罗某签订《商铺租赁经营合同》，并不违反陈x与蒋x的合同约定。陈x与罗某签订租赁合同后，蒋x拒绝交还房屋，给陈x等出租人造成损失，蒋x理应赔偿。一审法院以陈x的可得租金损失作为赔偿依据符合法律规定。蒋x二审提交的证据因在一审时即已存在，且真实性和关联性不能确定，不能作为新的证据。综上所述，蒋x的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蒋x负担。
本判决为终审判决。
审判长倪洪杰
审判员陈军辉
代理审判员秦敏
二Ｏ一一年三月二十八日
书记员赵曦
