申请再审人（一审被告、二审被上诉人）邢某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人陈菁，金博大律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）新密市心爱医药连锁有限公司。住所地新密市嵩山大道X号。

法定代表人刘某，公司经理。

委托代理人陈新华，河南青屏律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）新密市棉织厂。

法定代表人郑某，厂长。

申请再审人邢某与被申请人新密市心爱医药连锁有限公司（以下简称心爱医药公司）、新密市棉织厂房屋租赁合同纠纷一案，心爱医药公司于2007年9月12日提起诉讼，新密市人民法院于2008年7月12日作出(2007)新密民一初字第X号民事判决，心爱医药公司不服提起上诉，本院于2009年2月19日作出（2009）郑某二终字第X号民事判决，已发生法律效力。邢某不服，向河南省高级人民法院申请再审，该院于2010年12月10日作出（2011）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人邢某的委托代理人陈菁、被申请人心爱医药公司的委托代理人陈新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

心爱医药公司诉称，2004年6月23日，新密市棉织厂将位于新密市嵩山大道新密市棉织厂北院内业务用房九间和配套用房四间租赁给心爱医药公司使用。2005年10月12日邢某通过公开拍卖的方式取得了心爱医药公司租赁房产的所有权后，无理将心爱医药公司赶出租赁的房屋。故请求法院依法判令邢某、新密市棉织厂继续履行房屋租赁合同，支付违约金x元，并承担本案的诉讼费用。

一审查明，2004年6月23日，心爱医药公司与新密市棉织厂签订一份房屋租赁协议，协议内容约定：新密市棉织厂将位于新密市嵩山大道新密市棉织厂北院内业务用房九间和配套用房四间租赁给心爱医药公司使用，租期10年，自2004年8月1日至2014年7月31日，租赁费每年x元，共计x元，其中x元由心爱医药公司用于房屋装修。付款办法:前五年于每年的8月10日前支付新密市棉织厂9000元，后五年于每年的8月10日前支付新密市棉织厂x元，否则视为违约；如新密市棉织厂违约，除赔偿心爱医药公司房屋装修款x元外，退还其所交费用，并承担违约金x元；心爱医药公司违约新密市棉织厂加收年租金每天1%的滞纳金。协议生效后，心爱医药公司于同年8月12日支付新密市棉织厂租金9000元，并投入资金对租赁房屋进行装修后使用。2005年10月12日邢某通过公开拍卖的方式取得了心爱医药公司租赁房产的所有权，同年10月25日邢某与新密市棉织厂在办理土地、房产交接手续时，书面明确心爱医药公司与新密市棉织厂之间所签订的房屋租赁协议所确定的新密市棉织厂享有的权利、义务由邢某继续履行。邢某接受房产后与心爱医药公司发生纠纷，心爱医药公司于同年11月份搬出租赁房屋。

一审认为，心爱医药公司与新密市棉织厂之间所签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，应予维护。邢某依法取得该租赁物后，不影响协议的效力。心爱医药公司主张邢某将心爱医药公司赶出租赁的房屋证据不足，其要求邢某支付违约金的意见，不予支持。心爱医药公司自动放弃租赁物，应视为心爱医药公司自动放弃对房屋的租赁，故对心爱医药公司请求继续履行合同的主张，不予支持。心爱医药公司请求新密市棉织厂支付其违约金的主张，因新密市棉织厂没有违约且随着租赁标的物产权的变动，相互之间的权利义务关系已经终止，故对心爱医药公司该项请求不予支持。邢某要求心爱医药公司支付租赁费及滞纳金的请求，因没有提出反诉，不作处理。

一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：驳回心爱医药公司对新密棉织厂和邢某的诉讼请求。案件受理费950元，由心爱医药公司承担。

心爱医药公司上诉称：1、尽管新密市棉织厂将租赁合同的权利义务转让给了邢某，但根据买卖不破租赁的相关法律规定，该租赁合同仍然有效，邢某应该承继新密市棉织厂在租赁合同中的全部义务，确保心爱医药公司正常使用租赁物。2、邢某为了将心爱医药公司赶走，经常采用锁门、在大门口拴狼狗阻挠批发经营药品。同时邢某要求涨房租，逼迫心爱医药公司停业。由于批发不出去的药品快要过期，心爱医药公司被逼无奈将物品搬出租赁房屋。原审认定心爱医药公司主动放弃租赁物，是明显不正确的。3、邢某称心爱医药公司没有交纳租金与事实不符，不是心爱医药公司不交，而是邢某不收，退一步讲，即使心爱医药公司有违约行为，根据租赁合同第7条的规定，心爱医药公司承担的只是每天支付年租金1%的违约责任，邢某也无权将心爱医药公司赶出租赁房屋。原审认定事实错误，判决显失公正，为维护心爱医药公司的合法权益，请求二审法院撤销原判，依法改判。

新密市棉织厂辩称：新密市棉织厂与上诉人所签订房屋租赁协议中的权利义务已转移给邢某，邢某在履行合同过程中，锁门、栓某、抬高房租均是其个人行为，与新密市棉织厂无关。心爱医药公司要求新密市棉织厂承担责任没有任何依据。

邢某答辩称：心爱医药公司所诉不是事实，其上诉理由不能成立，心爱医药公司是自己搬走的，不是邢某将其赶走的。心爱医药公司主动搬出房屋，租赁合同无法履行。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。

二审查明：2004年6月23日，心爱医药公司与新密市棉织厂签订房屋租赁协议，约定：新密市棉织厂将其厂北院内业务用房9间和配套用房4间租赁给心爱医药公司使用，租赁期限为10年，自2004年8月1日至2014年7月31日；租赁费每年x元，共计x元，其中x元由原告用于房屋装修。付款办法为前五年于每年的8月10日前支付新密市棉织厂9000元，后五年于每年的8月10日前支付新密市棉织厂x元；如新密市棉织厂违约，除赔偿心爱医药公司房屋装修款x元外，退还其所交费用，并承担违约金x元；心爱医药公司违约，新密市棉织厂加收年租金每天1%的滞纳金。2004年8月12日，心爱医药公司支付给新密市棉织厂租金9000元，并投入资金对租赁房屋进行装修后使用。2005年10月12日邢某通过公开拍卖的方式取得了心爱医药公司所租赁房屋的所有权，同年10月25日邢某与新密市棉织厂在办理土地、房产交接手续时，书面明确了本案房屋租赁协议由邢某继续履行。邢某接受房产后，采取锁门、栓某等方式，干扰心爱医药公司经营活动，致使心爱医药公司无法正常使用租赁房屋，心爱医药公司于2005年11月份将其物品搬出租赁房屋。由此双方发生纠纷，引起诉讼。

二审认为，2004年6月23日心爱医药公司与新密市棉织厂签订的房屋租赁协议，系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。2005年10月12日邢某通过公开拍卖的方式取得了心爱医药公司租赁房屋的所有权，依据法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，邢某应当承继心爱医药公司与新密市棉织厂所签订的房屋租赁协议中权利义务，继续履行该房屋租赁协议，但其接收租赁房屋后，以锁门、栓某等方式致使心爱医药公司无法正常使用房屋，邢某应当承担相应的违约责任，按照心爱医药公司要求邢某继续履行租赁协议的请求成立，本院予以支持。根据邢某违约的过错责任，为了保障租赁协议的持续稳定的履行，本案中邢某所承担的违约金以6000元酌情确认。邢某承继心爱医药公司与新密市棉织厂所签订的房屋租赁协议中权利义务后，心爱医药公司与新密市棉织厂之间的权利义务关系已经终止，且新密市棉织厂没有违约行为，心爱医药公司要求新密市棉织厂承担违约责任的请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决：一、撤销新密市人民法院(2007)新密民一初字第X号民事判决；二、邢某继续履行新密市棉织厂与新密市心爱医药连锁有限公司之间于2004年6月23日所签订的房屋租赁协议；三、邢某于本判决生效后十日内支付给心爱医药公司违约金6000元；四、驳回心爱医药公司对新密市棉织厂的诉讼请求。如果邢某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费950元由邢某负担。

邢某再审诉称：原审认定邢某干扰心爱医药公司经营不是事实，该公司是自己搬走的，租赁合同事实上已终止。请求再审依法撤销二审判决，维持一审判决。

心爱医药公司辩称：如果不是邢某的干扰，心爱医药公司没有任何理由在投资后不久就搬出租赁物。邢某申请再审的理由不能成立，应驳回其再审申请，维持二审判决。

被申请人新密市棉织厂未答辩。

本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致的以外，另查明：新密市棉织厂于2006年11月1日被吊销营业执照。心爱医药公司搬出租赁房屋后，邢某将该房屋另行使用。

本院再审认为：2004年6月23日心爱医药公司与新密市棉织厂签订的房屋租赁协议，系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。2005年10月12日邢某通过公开拍卖的方式取得了心爱医药公司租赁房屋的所有权，依据法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，邢某应当承继心爱医药公司与新密市棉织厂所签订的房屋租赁协议中权利义务，继续履行该房屋租赁协议，但其以锁门、栓某等方式致使心爱医药公司无法正常使用房屋，邢某应当承担相应的违约责任。按照该协议的约定，邢某应赔偿心爱医药公司房屋装修款x元，退还其所交费用9000元，并承担违约金x元。因该租赁协议已实际履行一年，且心爱医药公司将9000元租金交付新密市棉织厂，并没有交付邢某，故对心爱医药公司要求邢某退还其所交费用9000元，本院不予支持。因邢某在心爱医药公司搬出后将该房屋另行使用，双方已终止履行租赁协议，故对心爱医药公司要求邢某继续履行租赁协议的请求，本院不予支持。原二审判决双方继续履行租赁协议不当，应予纠正。综上，邢某再审诉称双方应终止履行租赁协议的理由成立，本院予以支持，邢某认为其无干扰心爱医药公司经营的违约行为，不符合案件的实际情况，本院不予支持。原判认定事实基本清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、撤销本院（2009）郑某二终字第X号民事判决和新密市人民法院(2007)新密民一初字第X号民事判决；

二、邢某于本判决生效后十日内支付给新密市心爱医药连锁有限公司房屋装修款x元和违约金x元，共计x元；

三、驳回新密市心爱医药连锁有限公司对邢某的其他诉讼请求；

四、驳回新密市心爱医药连锁有限公司对新密市棉织厂的诉讼请求。

如果邢某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费共计1900元，由邢某负担1530元，由新密市心爱医药连锁有限公司负担370元。

本判决为终审判决。

审判长付大文

代理审判员范艳宏

代理审判员杨彦浩

二Ｏ一一年十月十九日

书记员周钰