上诉人（原审原告）焦某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人张福权，河南光磊律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）河南亚星置业集团有限公司,住所地：郑州市X街区X路西段。

法定代表人高某某，董事长。

委托代理人郭水林，河南华威律师事务所律师。

上诉人焦某某因与被上诉人河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服郑州市X街区人民法院（2009）上民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。焦某某委托代理人张福权，亚星公司委托代理人郭水林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:2008年5月6日，焦某某、亚星公司签订了《商品房预售合同》一份，合同约定：焦某某购买亚星公司开发的位于上街区X路西段X号院X幢X单元X层X号的期房一套，面积为90.31平方米，房价款共计x元；买受人于合同签订之日一次性支付全部房款，另约定出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日想买受人支付已交付房款价万分之五的违约金；另约定商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，出卖人应在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180日内为买受人办理房屋所有权属证书，逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，焦某某按约定支付了全部房款和其他费用。

2008年8月29日，亚星公司因所售商品房未完工而无法交付房屋，曾给焦某某发送短信致歉，部分购房户向有关部门反映。同年9月底，焦某某所购商品房的X幢楼经勘察、设计、施工、监理和建设单位验收。亚星公司于2008年11月14日张贴《关于盛世新城部分业主反应违约金等问题的处理答复意见》，表示愿意赔付业主35天的违约金，并免收3个月的物业管理费，同时明确暖气2008年12月15日试气、煤制气2008年12月底试气，确保达到使用条件，逾期承担相应的经济和法律责任。同年12月，该小区X路尚在建设之中。亚星公司于2009年1月19日向焦某某邮寄交房通知，焦某某以煤制气、暖气及其他公共设施未接通或建成而未予接受。截至2009年2月16日，焦某某所在小区的暖气、煤制气未达到合同约定的条件、部分道路、围墙尚未建成。另查明，亚星公司于2008年2月1日办理了该幢楼的商品房预售许可证。上述事实，有经质证的焦某某提交的《商品房预售合同》、不动产销售房屋发票、答复意见书、2008年12月6日至2009年2月16日期间拍照的照片共计32张、2009年8月21日的照片8张、通话录音等证据和亚星公司提交的街道办事处出具的证明、国内挂号信函收据、房屋竣工验收意见表、商品房预售许可证为据，事实清楚，予以认定。

原审法院认为，焦某某、亚星公司签订的《商品房预售合同》为双方真实意思的表示，且不违反国家有关法律法规的规定，为有效合同，双方应依约履行。亚星公司未按合同约定的房屋交付期限交付房屋，应当承担继续交付房屋和支付违约金的违约责任。考虑到双方签订的商品房预售合同未约定在部分基础设施、公共配套建筑未达使用条件的违约责任以及亚星公司在该商品房验收后已通知焦某某交付的实际，焦某某主张的违约金可计算至亚星公司邮寄交房通知之日。亚星公司辩解支付35天的逾期交房的违约金，无事实依据，故法院不予采信。依据《商品房预售合同》关于逾期办理产权登记的约定，因房屋未实际交接，不具备承担相应违约金责任的前提，故焦某某诉请亚星公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金，法院不予支持。据此，依照《中华人名共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、亚星公司于本判决生效后十日内将位于郑州市X街区X路西段X号院第X幢X单元X层X号的商品房交付焦某某。二、亚星公司于本判决生效之日起十日内支付焦某某逾期交付房屋的违约金9841元（自2008年9月1日至2009年1月19日止，按房款x元的日万分之五计算）。三、驳回焦某某的其他诉请。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费406元，焦某某负担209元，亚星公司负担197元。

宣判后，焦某某不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实有误。亚星公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑如小区X路、煤制气、暖气等等在交付时均应达到使用条件，而一审开庭当日2009年10月24日，亚星公司也承认这些不具备交付的条件。二、亚星公司在该商品房不具备居住使用条件下没有按照双方约定的书面通知焦某某。三、逾期办理房屋所有权属证书违约金1396元的责任应由亚星公司承担。综上，诉请二审法院依法改判亚星公司逾期交付房屋违约金计算截止时间应为实际房屋交付之日，判决亚星公司支付逾期办理房屋产权证违约金1396元。一、二审的费用由亚星公司承担。

亚星公司答辩称：对一审判决有异议，但考虑到业主已经居住，并未提起上诉。原审法院对违约金的计算与事实相符，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当。故请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为：亚星公司与焦某某之间签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。焦某某支付购房款后，亚星公司未于合同约定的期限内将涉案房屋交付焦某某，已构成违约，理应承担相应的违约责任。鉴于亚星公司已在涉案房屋验收合格后向焦某某邮寄了交房通知，该违约金的计算应计算至通知发出之日。因房屋尚未实际交付，亚星公司不应承担逾期办理产权证违约金的责任。故焦某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费406元，焦某某负担209元，河南亚星置业集团有限公司负担197元。

本判决为终审判决。

审判长张鹏

审判员张红

代理审判员杨成国

二Ｏ一Ｏ年五月二十八日

代理书记员胡方瑞