河南省高级人民法院
民事判决书
（2011）豫法民二终字第X号
上诉人（原审原告）：许某，女，汉族。
委托代理人：刘茂通、胡某某，江苏茂通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某，男，汉族。
委托代理人：马红军，河南君志合律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：徐州裕朗房地产开发有限公司。住所地：徐州经济开发区金山桥办事处X室。
法定代表人：王某，该公司执行董事。
委托代理人：陈万军，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人许某与被上诉人李某、徐州裕朗房地产开发有限公司（以下简称裕朗公司）案外人执行异议纠纷一案，许某于2010年2月4日向河南省许某市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、依法确认李某申请法院查封许某的房屋徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室的行为违法无效，所涉房屋归许某所有。2、本案诉讼费用由李某承担。原审法院审理后，于2010年10月29日作出（2010）许某一初字第X号民事判决。许某不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。许某及其委托代理人刘茂通、胡某某，李某及其委托代理人马红军，裕朗公司的委托代理人陈万军，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年4月20日、2007年9月18日许某分两笔向裕朗公司缴纳购房款x元和x元，2007年9月18日缴纳地下室款x元。
另查明：2005年11月14日徐州市房产管理局向裕朗公司作出徐房罚字（2005）X号行政处罚决定书，内容为：“现查明你（单位）2004年在未取得商品房预售许某证的情况下，以同购房人签订‘内部认购书’的形式对外预售‘泰山城市花园’处商品房，收取预付款。以上行为违反了《徐州市城市房地产交易管理条例》第十三条，已构成违法预售商品房的行为。根据《徐州市城市房地产交易管理条例》第三十六条第二项之规定，决定给予如下行政处罚：一、没收违法所得壹拾伍万元整；二、停止商品房违法预售行为。”
又查明：2010年1月11日，徐州市公安局泉山分局作出徐公泉刑立字（2010）xX号立案决定书内容为：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定对李某军涉嫌伪造公司印章案立案侦查。”2010年8月2日，河南省高级人民法院作出（2010）豫法民提字第x号民事裁定书，内容为：准许某朗公司和徐州金万达房地产开发有限公司撤回再审申请，本案终结再审程序；恢复对许某市中级人民法院（2008）许某三初字第X号民事调解书的执行。
再查明：裕朗公司截至本案开庭时未取得泰山绿色家园的第X幢的商品房预售许某证。
原审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”及法释〔2008〕X号《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；”之规定，本案审理的是徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室房屋的所有权是否归许某所有的问题，李某军是否伪造公司印章与许某和裕朗公司之间的商品房买卖行为之间没有关联性，不属于本案审理范围，故本案不存在因徐州市公安局泉山分局对李某军涉嫌伪造公司印章已经立案侦查，而中止审理或移送的问题。许某如果对执行裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，依照审判监督程序办理。
关于本案所涉及的徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室房屋的所有权是否归许某所有的问题。根据法释（2003）X号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订某、预订某协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，许某与裕朗公司签订某协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且裕朗公司已经按照约定收受了购房款，故该协议书应当认定为商品房买卖合同。根据法释（2003）X号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许某证明，与买受人订某的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许某证明的，可以认定有效。”之规定，因裕朗公司截至本案开庭审理时，尚未取得徐州市泰山绿色家园X号楼商品房预售许某证明，故许某与裕朗公司所签订某商品房买卖合同应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”之规定，因许某与裕朗公司所签订某商品房买卖合同为无效合同，故不能确认徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室房屋的所有权归许某所有，对许某的该诉讼请求，予以驳回。
关于李某申请法院查封许某的房屋徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室的行为是否违法无效的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定，李某申请法院查封许某的房屋徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室的行为是否违法无效，属另案的执行问题，不属于本案的审理范围，许某如对另案驳回执行异议的裁定不服，应当依照审判监督程序处理。故对许某的该项诉讼请求，予以驳回。
综上所述，许某在裕朗公司未办理商品房预售许某证的情况下，与裕朗公司签订某商品房买卖合同，因违反了法律的强制性规定，该商品房买卖合同无效，对许某要求确认徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室房屋的所有权归其所有的诉讼请求，予以驳回。许某要求确认李某申请法院查封许某的房屋徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室的行为违法无效的诉讼请求，不属于本案的审理范围，许某如对另案驳回执行异议的裁定不服，应当依照审判监督程序处理。对许某的该项诉讼请求，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，法释（2003）X号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，法释〔2008〕X号《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，经原审法院审判委员会研究，判决：驳回许某的诉讼请求。案件受理费100元由许某负担。
许某不服该判决，向本院提起上诉称：1、本案的起因是由于有人伪造公章，制造假案，李某据以执行的调解书涉嫌是通过伪造公章形成的，现徐州市公安局泉山分局对李某军涉嫌伪造公司印章已经立案侦查，所以本应中止审理或移送公安机关审查。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣某、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣某、冻结。本案中，许某等购房户大部分都支付了全部房款，并已实际占有，也没有过错，许某中院强行查封、扣某、冻结是错误的。另外，没有取得预售房许某证的房屋应该也不具备查封、扣某、拍卖的条件。
李某辩称：1、本案系案外人执行异议之诉，许某以徐州市公安局泉山分局对李某军涉嫌伪造公司印章已经立案侦查，原审法院（2008）许某三初字第X号民事调解书不真实为由，要求本案中止审理或移交公安机关审查，是基于对案外人执行异议之诉的错误认识。原生效调解书的审查问题，应当按照审判监督程序处理，不属于本案审查范围。2、适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条规定的前提是买卖合同合法有效，而许某与裕朗公司之间的买卖行为因违反法律强制性规定而无效，原审法院的查封、扣某、冻结行为是正确的。另外，许某若对原审法院的执行行为有异议，应向执行部门提出，不属于本案审查范围。
裕朗公司辩称：同意许某的上诉意见，原审法院查封拍卖的房产裕朗公司已交付许某使用，所有权已经转移，应确认归许某所有。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人执行异议之诉有以下两个特点：一是案外人认为法院的执行侵害了其所有权或其他实体权利，是基于对执行标的物的实体权利提出的异议，是一种实体上的异议。案外人所主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，而并非所有的实体权利；二是案外人异议的诉讼请求一般为“对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行”，对于案外人主张的实体权利是否可以阻止法院对特定财产的执行，不能一概而论，而应结合案件具体情况确定。
本案中，许某主张徐州市泰山绿色家园X号楼X单元X室归其所有，但许某与裕朗公司签订某品房买卖合同时，裕朗公司未取得预售房许某证，截止一审法院采取执行措施时仍未能取得。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许某证明，与买受人订某的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许某证明的，可以认定有效。许某未举证证明截止目前裕朗公司办理了商品房预售许某证，也未举证证明裕朗公司未取得预售许某证是因一审法院采取执行措施所致，故其与裕朗公司之间的买卖行为应为无效，许某不能以该合同为据主张对争议房产享有物权，原审法院驳回其主张对争议房产享有所有权的诉讼请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣某、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣某、冻结。适用本条规定的前提应是买卖合同合法有效，而许某与裕朗公司之间的买卖行为因违反法律强制性规定无效，故对本案争议房产，原审法院可以查封、扣某、拍卖。
根据《中华人共和国民事诉讼法》第二百一十二条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行。原审法院（2008）许某三初字第X号民事调解书是发生法律效力的法律文书，与民事判决、裁定一样具有执行力，李某可以向人民法院申请执行。许某、裕朗公司若认为该调解书不真实或涉及犯罪，可另行主张，不属于本案审查的范围。
综上，许某对本案争议房产不具有实体权利，不能阻止原审法院的执行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，许某的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由许某负担。
本判决为终审判决。
审判长邹波
审判员周会斌
代理审判员孙艳梅
二○一一年七月十九日
书记员刘文杰
