原告重庆某某物业管理有限公司。

法定代表人游某，董事长。

委托代理人冉某某。

委托代理人周某某，重庆某某律师事务所律师。

被告彭某。

原告重庆某某物业管理有限公司与被告彭某租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月22日受理后，依法由审判员杨飞独任审判，并于2011年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冉某某、周某某，被告彭某均到庭参加了诉某。本案现已审理终结。

原告诉某，2009年10月26日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将忠县X镇中博大道世界城第一层第B某某号商铺租赁给被告从事商业经营，租期三年，租金按年交纳，被告每年享受8个月免租期，第一年租金按36元/平方米计算，次年按6%的比例递增，物业管理费按2元/平方米•月计算，被告每月擅自停止营业3天或迟延30天交付房屋租金，原告有权解某合同，收回商铺并且不退还被告交纳的保证金。在合同履行过程中，被告自2010年12月起，拒绝支付租金和物管费，现已逾期6个月，且擅自停业。原告多次找被告协商无果，遂诉某法院，要求：1、解某、被告签订的租赁合同，2、被告立即归还所租赁的商铺给原告，3、被告支付原告租金及物管费x元，4、被告承担本案诉某费用。

被告辩某，1、该商铺所有权不属于原告，原告不具备主体资格，2、合同约定了免租期8个月，现免租期未到，原告不能提前收取租金，3、原告招租时所作的承诺没有做到，导致被告经营亏损，无力交付租金，4、合同约定租金收取日为每年的12月17日前，原告现在不能收取租金。因此，要求驳回原告诉某请求。

经审理查明，2009年10月26日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定：原告将位于忠县X镇中博大道世界城一层B某某号商铺出租给被告经营，商铺建筑面积87.25平方米；租赁期从2009年12月18日起至2012年12月17日止，共三年，装修期从2009年10月26日起至2009年11月30日止，租金起计日从2009年12月18日起计；被告每年享有8个月优惠免租期，第一年从2009年12月18日起至2010年8月17日止，第二年从2010年12月18日起至2011年8月17日止，第三年从2011年12月18日起至2012年8月17日止；免租期以外的租金按合同约定的价格每年一次性收取，租金每年以6%的比例递增；被告一次性缴纳租赁保证金x元，租赁期满原告按合同约定退还给被告；自合同签订之日起，以首年的租金起计日为每年收取租金的日期，即每年的12月17日前；被告拖欠租金达30日，原告有权解某合同，被告全部合同权利视为自动放弃，被告须付清所欠的款项，并无条件将商铺完整无损交回原告，原告已收的各种款项不予退还；租赁期间，因被告原因致使本合同终止执行，原告不予退还租赁保证金；第一年租金及物管费共计x元，第二年租金及物管费共计x元，第三年租金及物管费共计x元。合同签订时，被告交纳了第一年的租金、物管费及租赁保证金，从第二年起被告未交纳租金及物管费，原告遂诉某本院。

上述事实，有原、被告的委托代理人在庭审中的陈述和原告提供的：《商铺租赁合同》（复印件）在案佐证，本院予以采信。

本院根据双方当事人诉、辩某意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：

一、原告的主体资格问题

被告辩某该租赁物不属于原告所有，原告不具备诉某主体资格。本案中，租赁合同的双方当事人是原告与被告，租赁物是否归原告所有并不是租赁合同成立或者生效的必要条件。租赁合同签订后，被告已经使用、经营有一年多时间，这期间并无第三人对租赁物主张权利而导致被告无法使用租赁物，因此，根据合同相对性原理，原告是本案适格主体。

二、租金交纳期限是否届满

被告辩某根据合同约定租金交纳期限尚未届满，原告无权收取租金。原、被告签订的租赁合同约定，租金起计日为2009年12月18日，自合同签订之日起，以首年的租金起计日为每年收取租金的日期，即每年的12月17日前，根据该约定，第一年的租金起计日就应为2009年12月18日，被告也按照该约定交纳了第一年的租金，以此类推，第二年的租金就应在2010年12月17日前交纳。此外，合同没有约定在免租期到期后才交纳当年租金，而是约定了固定的租金交纳日期，并且是一次性交纳，因此，被告辩某要在免租期届满才交租金的理由也不能成立。故被告交纳第二年租金的期限已经届满。

三、关于招租承诺的问题

被告辩某原告未兑现招租时的各项承诺，导致被告经营亏损，无力交纳租金。被告所指原告的承诺是原告在宣传手册上标明的优惠条件，这些条件有一部分在双方的合同中进行了约定，如免租期2年和免物业管理费6个月，有些在合同中未作约定，且这些条件有的并不明确具体，不符合订立合同当事人要约的构成要件，应视为要约邀请，原、被告的权利义务应当以后来签订的书面合同中的约定为准。因此，被告以原告未兑现招租承诺作为拒交租金的理由不能成立。

综上所述，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方形成的租赁合同关系依法成立，合法有效，应受法律保护。被告不按合同约定交纳租金已超过30日，已构成违约，根据合同约定，原告有权解某合同，收回商铺，被告应当按照合同约定的标准支付从2010年12月18日起至归还商铺时止的租金，但为了减少被告的经营损失，应给被告另找经营场所和转移经营财产一个宽限期，一个月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，判决如下：

一、解某告重庆某某物业管理有限公司与被告彭某于2009年10月26日签订的《商铺租赁合同》。

二、被告彭某在本判决生效之日起三十日内返还原告重庆某某物业管理有限公司位于忠县X镇中博大道世界城一层B某某号商铺，并支付尚欠租金（按合同约定价格从2010年12月18日起至返还租赁物时止）。

三、驳回原告重庆某某物业管理有限公司的其他诉某请求。

案件受理费931元，减半收取465.50元，由被告彭某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉某件受理费931元，递交上诉某后上诉某满七日内仍未预交诉某费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉某理。

双方当事人在法定上诉某满内均未提出上诉某仅有一方上诉某撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。

审判员杨飞

二0一一年九月十九日

书记员刘洪斌