上诉人（原审被告、反诉原告)：宋某某，男，X年X月X日生
委托代理人：樊某某，女，X年X月X日生，汉族
委托代理人：池发玉，河南定信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：南阳市南贸企业集团有限公司。
法定代表人：陈某某，该公司总经理。
委托代理人：汪某某，该公司办公室主任。
委托代理人：田淀，河南怡和律师事务所律师。
原审原告：南阳市卧龙区独山园艺场。
住所地：南阳市X路X号。
法定代表人：庞某某，该园艺场场长。
委托代理人：汪某某，南贸集团办公室主任。
委托代理人：田淀，河南怡和律师事务所律师。
原审被告、反诉原告：樊某某，女，X年X月X日生
委托代理人：池发玉，河南定信律师事务所律师。
第三人：骆某某，女，X年X月X日生
委托代理人杜某某，男，X年X月X日生
第三人：孙某某，女，X年X月X日生
第三人：伍某某，女，X年X月X日生
第三人：冯某某，女，系农药种子批发店业主。
上诉人宋某某与被上诉人南阳市南贸企业集团有限公司（以下简称南贸集团）、原审原告南阳市卧龙区独山园艺场（以下简称独山园艺场）、原审被告暨反诉原告樊某某、原审第三人骆某某、孙某某、伍某某、冯某某租赁合同纠纷一案，南贸集团于2009年1月14日向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求：1、判令宋某某、樊某某立即将租赁房屋无条件交回；2、确认宋某某、樊某某与第三人签订的出租协议无效并自2009年11月20日起以市场价格支付租金；3、本案诉讼费由宋某某、樊某某承担。该院受理后，宋某某、樊某某于2009年11月3日提出反诉，请求南贸集团赔偿实际损失50万元。一审法院审理中，经审查，南阳市卧龙区独山园艺场与南贸集团是必须进行共同诉讼的当事人，该院依法追加南阳市卧龙区独山园艺场为本案原告；骆某某、孙某某、伍某某、冯某某与本案在处理结果上有法律上的利害关系，该院依法追加其为本案第三人参加诉讼。卧龙区人民法院经审理于2010年2月4日作出（2009）宛龙民商三初字第X号民事判决，宋某某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月30日受理后依法组成合议庭于2010年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人宋某某的委托代理人樊某某、池发玉，被上诉人南贸集团暨原审原告独山园艺厂委托代理人汪某某、田淀，原审被告暨反诉原告樊某某及其委托代理人池发玉，第三人骆某某及委托代理人杜某某到庭参加诉讼，第三人孙某某经本院合法传唤未到庭，第三人冯某某、第三人伍某某因一审中解除了与樊某某的租赁合同关系已与本案无利害关系未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1992年，南阳市贸易有限总公司与南阳市卧龙区独山园艺场分别出资、出地共同兴建了位于南阳市X路X号的七层楼房，南阳市贸易有限总公司享有70.213％产权，独山园艺场享有29.787％产权。建成后，南阳市贸易有限总公司每年向独山园艺场支付十万元的收益，房屋的管理、经营、使用、收益由南阳市贸易有限总公司负责。1997年8月南阳市贸易有限总公司股份改制后，更名为南阳市南贸家用电器有限公司，该X号房产也登记于该公司与独山园艺场名下。南阳市南贸家用电器有限公司自1997年起一直授权南贸集团对该房产管理、使用、收益、租赁。
2003年4月18日，南贸集团与宋某某、樊某某(系夫妻关系)签订房屋租赁协议，将新华西路X号临街写字楼一楼(大门以东)出租给宋某某、樊某某做量贩使用。其内容为“1、甲方（南贸集团）愿将新华西路X号南贸集团临街写字楼一楼整层(不含走廊以西部分及洗化批发门面)租给乙方（宋某某、樊某某）使用。2、租赁期为伍某，自2003年5月8日起至2008年5月7日止。甲方同意将上述房产自2003年4月18日起交付乙方。双方议定上述房产租金第一年为人民币壹拾万元，第二年租金为人民币壹拾壹万元，第三年起租金每年为人民币壹拾贰万元；以先交款后使用为原则，协议签订后乙方即付甲方第一年租金的一半，即人民币伍某元，以后每年的3月16日前付清上半年租金，每年的9月16日前付清下半年租金。3、甲方保证乙方所租用的房屋的正常使用水电，乙方使用水电以水表和电表计费，价格以市场价为准，每月结算一次。4、安全保卫及消防工作由乙方负责。5、乙方保证所租用的房屋及设施完好无损，不得擅自对房屋主体进行改造；乙方进行不影响主体结构的简单改造和装修须经甲方同意，所需费用由乙方全部承担，合同期满或提前解除时，装修改造部分，能移动的设施由乙方带走，不能移动的设施无偿留给甲方。6、乙方应自觉服从甲方的管理，遵守甲方的有关管理制度，接受甲方及消防等有关职能部门的监督检查。7、租赁期内所发生的一切债权、债务及相关税费、规费等费用均由乙方享有和承担。8、租赁期满后，如乙方继续使用，应提前一个月书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权。9、违约责任：任何一方未能履行本协定，另一方均有权解除本协议，所造成的损失由违约方承担。”宋某某与樊某某所办量贩字号为“好邻居量贩”，性质为个体工商户，业主为樊某某。该合同租金宋某某、樊某某陆续支付完毕。
宋某某、樊某某自2003年租用该房屋后一直做量贩使用进行经营，后因经营效益不好，在未征求南贸集团意见的情况下，将原来整体的量贩改造隔断为五个门面房(实际为六间半的面积)转租：（1）、2007年10月6日，樊某某将自西向东数的第二个门面房(两间)转租给冯某做刘兵胡辣汤店使用，使用期限一年。2008年12月，南贸集团与刘兵胡辣汤店协商后将该门面房收回。（2）、2007年2月30日，樊某某将自西向东数第三个门面房(一间)转租给吴天虎，经营兰州拉面，期限二年。2009年4月3日樊某某又将该间房屋转租给冯某某，经营农药、种子，但与冯某某之间未签订书面转租协议。（3）、2008年1月13日，樊某某将自西向东数第四个门面房(一间)转租给骆某某，经营麻辣烫米线，年租金x元，租期自2008年元月13日至2010年元月13日止，骆某某已付租金3．7万元；（4）、2008年3月20日，樊某某将自西向东数的第一个门面房(一间)转租给孙某某，经营化妆品，年租金1.5万元，租期自2008年3月20日至2011年3月19日止。孙某某已付给樊某某租金4.2万元。南贸集团也在2008年12月至2009年3月期间，分三次向孙某某收取租金共8500元。（5）、自西向东的第五个门面房(一间半面积)先由樊某某自己使用。2009年4月2日转租给伍某某，伍某某起字号为“邦隆植保”，双方未签订转租协议，口头约定月租金2500元，一月一交租金，伍某某已将租金交至2009年11月。
2008年5月，宋某某因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留。由于宋某某与南贸集团于2003年4月18日签订的房屋租赁合同将在2008年5月7日到期，所以樊某某便单独与南贸集团协商房屋租赁问题，经协商达成口头房屋租赁合同，合同约定，一楼门面房及二楼整体出租给樊某某，年租赁费为30万元。樊某某于2008年5月13日向南贸集团交付了16万元租赁费，余下未交。随后，双方发生纠纷，原因是樊某某指责南贸集团未向其交付二楼房屋，而南贸集团认为樊某某只交付了16万元，未交齐约定的30万元房屋租赁费，所以未将二楼房屋交付。但樊某某至今占有第一、三，四，五个门面房。因双方发生纠纷，南贸集团于2008年11月8日对樊某某所租赁的房屋实施了断电措施。
截止该院开庭审理时，一楼门面房第一、三、四、五个门面房屋，仍由次承租人孙某某、冯某某、骆某某、伍某某使用；第二个门面房仍由南贸集团使用，但2010年1月23日，樊某某又将该房屋从南贸集团要回。
2010年1月2日，冯某某、伍某某退出租赁。2010年1月15日，樊某某又将第三个门面房转租给案外第三人。
2009年12月24日，原审法院向樊某某发出交纳诉讼费通知，要求其在接到通知后7日内向本院交纳反诉案件受理费，但樊某某在本院规定的时间内未交纳。
原审法院认为，(1)、南贸集团与宋某某、樊某某于2003年4月18日签订的房屋租赁合同是在双方自愿、协商一致的情况下达成的，其内容没有违反法律规定，故该租赁合同系有效合同，双方应全面履行合同义务，但宋某某、樊某某在未经南贸集团同意的情况下，私自将所租南贸集团的房屋转租给孙某某、冯某某、骆某某、伍某某，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”的规定，但鉴于宋某某、樊某某已履行了该合同的规定的支付租赁费的义务，该合同已履行完毕，且南贸集团没有足够的证据证明在宋某某、樊某某将房屋转租后六个月内向其提出异议，故南贸集团要求确认宋某某、樊某某将所租房屋转租给孙某某、冯某某、骆某某、伍某关所签订的转租合同无效的诉讼请求，该院不予支持。(2)、南贸集团与樊某某于2003年4月18日签订的房屋租赁合同到期日(2008年5月7)前，樊某某与南贸集团又达成租赁南贸集团一楼门面房及二楼的口头协议，但双方至今未签订书面租赁合同，《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采月书面形式的，视为不定期租赁”，故南贸集团与樊某某于2008年5月份达成租赁南贸集团一楼门面房及二楼的口头协议为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，出租人(南贸集团)和承租人(樊某某)均有权在任意时间提出解除合同，但出租人(南贸集团)应给予承租人(樊某某)必要的准备时间。因此，南贸集团要求收回所租房屋的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持，樊某某、本案第三入及占有房屋的案外第三人均应当负有腾房的义务。鉴于冯某某、伍某某于2010年1月2日退出租赁，冯某某、伍某某不再承担腾房义务。(3)、南贸集团与樊某某在签订口头租赁合同后，按照合同约定，樊某某应向南贸集团交纳年租赁费30万元，但其于2008年5月13日仅向南贸集团交纳了16万元，违反了协议的约定，其行为构成违约，应当承担违约的民事责任；在樊某某先行违约的情况下，南贸集团未向其交付其他所租房屋，并不构成违约。由于本次达成的口头租赁合同中双方对租赁费没有约定，且樊某某继续租赁使用除第二个门面房的其他房屋，故房屋的租赁费仍按第一个合同约定的年租金12万元的标准支付为宜。樊某某使用时间为2008年5月8日至今，租赁房屋共计六间半(13个半间)，平均每半间每年租赁费为9230(x元÷13个半间)，每半间月租赁费为769元(9230元÷12个月)。截止2010年1月22日，樊某某应向南贸集团支付2008年5月8日至2009年5月8日12个月期间的租赁费为x元和2009年5月9日至20lO年1月22日8个月期间的租赁费x元．(769元×13个半间×8个月)，共计x元。但第二个房屋(两间)，樊某某在2008年12月至2010年1月22日计13个月未使用，应扣除此期间的租赁费，该期间的租赁费为x元(769元×4个半间×13个月)。扣除后，樊某某应向南贸集团支付租赁费为x元(x元-x元)。樊某某已于2008年5月13日向南贸集团交纳租赁费x元，该x元已基本使用完毕，但樊某某至今继续在占用使用该房屋，故樊某某应自2010年1月24日起，应继续按每半间每月769元(共13个半间)向南贸集团交纳租赁费，至房屋交付给南贸集团时止。(4)、第三人孙某某在2008年12月至2009年3月期间向南贸集团所交的8500元房屋租赁费问题，该院认为，由于孙某某与南贸集团未建立租赁合同关系，故南贸集团所收孙某某的8500元既无法律依据也无合同依据，应将该8500元退还给第三人孙某某。(5)、第三人骆某某要求南贸集团赔偿装修损失的请求是否成立的问题，由于骆某某与南贸集团无租赁合同关系即无权利义务关系，因此，对该请求不予支持。(6)、关于宋某某、樊某某的反诉问题，由于宋某某、樊某某在限定的时间内未交纳反诉案件受理费。故对于宋某某、樊某某的反诉，按撤回反诉处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法通则》第—百零六条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，樊某某、本案第三人骆某某、孙某某将本人所占用的南贸集团门面房返还给南贸集团。逾期未腾出，除继续履行上述义务外，樊某某应向南贸集团支付自2010年1月24日起至房屋交给南贸集团时止期间的租赁费(支付标准：每半间每月769元)。二、本判决生效后十日内，南贸集团向第三人孙某某退还8500元。三、驳回第三人骆某某要求南贸集团赔偿装修损失的请求。四、驳回南阳市南贸企业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由南阳市南贸企业集团有限公司负担210元，宋某某、樊某某负担840元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
