申请再审人（一审原告，二审上诉人）：赵某甲，男，1940年9月生。
委托代理人：刘某。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：周某某，女，1954年10月生。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：赵某乙，男，1948年7月生。
原审第三人：卢某，男，X年X月X日生。
赵某甲与周某某、赵某乙及第三人卢某房屋买卖合同纠纷一案，永城市人民法院于2000年5月31日作出（1998）永镇民初字第X号民事判决，赵某甲提出上诉，本院于2000年12月2日作出（2000）商民一终字第X号民事裁定，发回永城市人民法院重审。2001年7月4日，永城市人民法院作出（2001）永民初字第X号民事判决，该判决发生法律效力后，2001年11月25日、2002年2月24日赵某乙及第三人卢某分别向永城市人民法院提出申请再审。永城市人民法院于2003年3月14日作出（2002）永民再字第X号民事判决，赵某甲提出上诉，本院于2004年3月30日作出（2003）商民三终字第X号民事裁定，已经发生法律效力。2006年3月21日，赵某甲向本院提出申请再审。2007年6月6日，本院作出（2007）商立民监字第X号民事裁定，对本案提起再审。本案提起再审后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵某甲及委托代理人刘某，原审第三人卢某到庭参加诉讼，周某某、赵某乙未出庭应诉，现已审理终结。
1997年12月6日，一审原告赵某甲向永城市人民法院提起诉讼称，1995年10月1日，经人介绍被告周某某将位于永城市X路X号住宅一套卖给我，双方签订了协议，并约定由被告办理房屋产权证，我将购房款付清后，被告不守信用，直到现在也未办理任何手续，请求被告返还购房款，赔偿经济损失。
一审被告周某某辩称，房屋卖给了赵某乙，房款已经付清，并已实际交付，不同意原告的诉讼请求。
一审被告赵某乙辩称，我与原告是同胞兄弟，买周某某的房屋是我联系的，由原告出资购买，此后房屋被我抵押偿还卢某的债务，原告的房款应由我偿还。
第三人卢某辩称，房屋系赵某乙所卖，已抵偿欠我的债务，房屋应归我所有。
一审法院于2000年5月23日作出的永镇民初字第X号民事判决查明，1995年初，原告委托胞弟被告赵某乙为其在永城市买房，1995年10月1日赵某甲、周某某由第三人卢某说合，赵某乙在场，签订了购买位于永城市X镇X路X号周某某的房屋，价值3.8万元，当日付款3万元。1996年1月4日，赵某乙代赵某甲交周某某购房款0.8万元。1999年9月18日，赵某乙擅自与卢某签订房屋买卖契约，将房屋卖给卢某，房款价格3万元，用以抵偿欠卢某债务。周某某将房屋交给赵某乙，赵某乙搬入居住至今。
一审法院认为，赵某甲委托赵某乙购买房屋，房款已经付清，买卖关系合法。赵某甲要求退还房款理由不充分，赵某乙擅自转卖房屋给卢某于法不合，买卖关系不受法律保护。判决：位于永城市X镇X路X号房屋归赵某甲所有，第三人卢某自判决生效之日起30日内搬出争议房屋。
赵某甲不服一审法院判决，提起上诉称，周某某所卖房屋为房改公房，周某某没有取得该房屋的所有权，该房不得出售，一审法院认为买卖关系合法错误。因周某某本人未全部取得该房屋的所有权，本人不同意一审法院将房屋判给上诉人。
2000年12月2日，本院裁定撤销一审法院判决，发回重审。
2001年7月4日，永城市人民法院一审作出的2001永民初字第X号民事判决查明的事实除与1998永镇民初字第X号判决查明的事实相同外，另查明，赵某甲先后经过本人及赵某乙付给周某某3.8万元，周某某出具了收到条。赵某甲曾安排其子赵某志婚后在此居住，后因其他原因搬出。2001年4月永城市建设局证明该争议房屋归周某某所有。
永城市人民法院一审重审认为，赵某甲与周某某的房屋买卖关系不受法律保护，赵某乙本人没有取得该处房屋的所有权，将房屋卖给他人属于无效民事行为，卢某认为房屋属于本人的理由不能成立，赵某甲要求返还购房款理由正当，应予支持，鉴于买卖双方均有一定责任，赵某甲要求赔偿损失的理由不予支持。判决：位于永城市X镇X路X号房屋归周某某所有；周某某返还赵某甲购房款3.8元；第三人卢某自判决生效之日起30日内从该房屋中搬出。
一审被告赵某乙不服一审判决，于2002年2月20日向一审法院申请再审称，一审法院认定赵某甲委托申诉人购房错误，购房行为纯属本人所为，与赵某甲没有任何关系。认定赵某甲购买周某某的房屋与事实不符，赵某甲没有交付分文购房款，购房款全部由本人交付，赵某甲提起诉讼的目的是想从周某某处得到购房款。
第三人卢某申请再审称，原判认定赵某甲委托其弟代买房屋错误，赵某甲仅有一份“买房证明”，认定赵某甲经过本人及赵某乙付给周某某3.8万元错误，购房款是赵某乙交付的，有周某某收款条为证。1997年9月赵某乙以3万元的价格将房屋转让给本人，本人已占有使用至今。本案中本人是受害者，判决我退房可以，但周某某应当返还我购房款，单独判决我从争议的房产中搬出没有道理。
永城市人民法院于2003年2月14日作出的（2002）永民再字第X号民事判决认定，1995年10月1日原告赵某甲与被告赵某乙经第三人卢某介绍购买被告周某某的房屋，赵某甲与周某某签订了房屋买卖协议，约定以3.8万元的价格购买周某某的房屋。被告赵某乙经第三人卢某先后付给周某某房款3.8万元，周某某为赵某乙出具了收到赵某乙购房款3.8万元的字据。同年10月30日原告赵某甲之子搬进居住，后搬出。1997年9月18日被告赵某乙与第三人卢某签订房屋买卖契约，将该房屋以3万元的价格转卖给卢某，卢某居住至今。
一审法院认为，赵某甲与周某某签订房屋买卖协议，但未实际交付房款，赵某甲要求返还购房款赔偿经济损失证据不足。判决撤销永城市人民法院（2001）永民再初字第X号民事判决，驳回赵某甲的诉讼请求。
赵某甲不服一审法院判决，向本院提出上诉称，一审法院判决认定事实错误，购买周某某的房屋协议是我签订的，本人只交3万元的房款的原因是周某某不能及时办理房产过户手续，经协调，暂扣0.8万元的购房款，待周某某办好房屋产权证书后再交剩余0.8万元。房屋买卖协议第二部分内容“房款付3万元整”证明在签订房屋买卖协议时我已交房款3万元。签订协议付了3万元购房款之后，周某某当时已将房屋钥匙交给本人。之后，其子婚后搬入居住。本人将后续之事交给胞弟赵某乙办理。
本院于2004年3月30日以赵某甲经传票传唤拒不到庭为由裁定按撤回上诉处理。
赵某甲不服本院（2003）商民终字第X号民事裁定,向本院申请再审称，本案按照撤回上诉处理错误，2004年3月30日10时开庭前本人准时到达审判庭，判决认定事实错误，判处不当，请求撤销一审法院的再审判决及二审裁定，判令周某某返还购房款并承担经济损失。
卢某口头答辩称，赵某甲所说的二审法院未开庭审里错误，庭审时赵某甲未参加的原因是到庭后自动离去，不是二审法院不开庭审理此案。赵某甲所讲的全是假话，申请再审理由不能成立。
再审查明的事实除与一审法院永镇民初字第X号民事判决查明的基本相同外，另查明，赵某乙与第三人卢某签订房屋买卖合同后，该房由卢某居住至今。
本案争议的焦点是，二审裁定按自动撤诉处理程序是否合法赵某甲与周某某签订的房屋买卖合同是否有效是谁向周某某支付的房款
本案再审认为，对二审按照自动撤回上诉处理程序是否合法的问题，赵某甲称自己按照开庭时间到达审判庭，主审法官不组织庭审活动的问题，没有提供有效证据支持。本院张贴有开庭公告，有送达回证、庭审笔录记录在卷，证明当时开庭审理了此案，但庭审程序不合法，因赵某甲是针对一审再审判决不服提出上诉的。从二审庭审记录看，2004年3月30日的庭审笔录，仅有原审第三人卢某一人参加了庭审活动，在审判程序上存在瑕疵。在赵某甲未出庭的情况下，二审法院按照自动撤回上诉处理并无不当。
对周某某与赵某甲签订的房屋买卖合同是否有效的问题，周某某与赵某甲签订房屋买卖合同是真实的，各方当事人对房屋买卖协议均无异议。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”。因该房是周某某的爱人在城建局分的福利性的土地自建房屋，不属于周某某个人的房产，周某某至今未拿出合法的土地使用权及房屋所有权证，属于不得转让的房产，应认定双方的房屋买卖合同无效。对赵某甲与赵某乙二人是谁向周某某支付的房款的问题，赵某乙曾认可过买房款是赵某甲让其代交的，并认可房屋已由自己抵偿债务，并对此房屋因买卖引起的纠纷，愿承担偿还责任，在证据上能够相互印证。赵某甲交了3万元的购房款之后，剩余事情由赵某乙办理，赵某乙与赵某甲的关系形成委托代理关系，但赵某乙未经赵某甲许可，将房屋抵押给卢某，以此偿还债务，其行为超越了代理权限，超越代理权限的代理行为应属无效民事行为，代理人处分了被代理人的财产的，应由代理人承担责任。在该房屋买卖合同纠纷中存在过错的是赵某乙，赵某乙既然认可收到了赵某甲的购房款后交给了周某某，应当承担返还购房款的责任。虽然赵某甲未向赵某乙主张权利，一直向周某某主张返还购房款并要求赔偿经济损失，但根据公平原则应由实际侵权人承担责任。赵某甲在与周某某签订房屋买卖合同时，明知周某某未取得该房屋的所有权，而购买该房，其经济损失应由自己负担，不应由周某某赔偿。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百八十六条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2003）商民三终字第X号民事裁定及永城市人民法院（2002）永民再字第X号民事判决。
二、原审被告赵某乙返还原审原告赵某甲购房款3.8万元。
三．驳回原审原告赵某甲的其他诉讼请求。
一审案件受理费及其他费用1580元，由原审被告赵某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长王和平
审判员肖某学
审判员翟作仁
二0一0年四月二十二日
书记员谢劳动
