原告包某。

原告卢某丙。

原告卢某丁。

法定代理人卢某丙。

上列三原告的共同委托代理人陈坚，上海东方华银律师事务所律师。

上列三原告的共同委托代理人孟玉杰，上海东方华银律师事务所律师。

被告上海隆茂国际酒店有限公司。

法定代表人曹X斌。

被告上海福田房地产开发有限公司。

法定代表人曹X斌。

上列两被告的共同委托代理人宋X。

原告包某、卢某丙、卢某丁与被告上海隆茂国际酒店有限公司（以下简称“隆茂酒店”）、上海福田房地产开发有限公司（以下简称“福田房产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程美珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告包某、卢某丙、卢某丁的共同委托代理人孟玉杰到庭参加诉讼。被告隆茂酒店、福田房产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告包某、卢某丙、卢某丁诉称，隆茂酒店原名上X杰国际酒店有限公司（以下简称“富杰酒店”）。2005年2月28日，原告与富杰酒店签订委托经营合同，约定将原告所有的本市X路某室房屋委托富杰酒店经营管理，富杰酒店按月向原告支付回报金7,642.27元，同时对收益交付的期限以及违约责任等作了明确约定。同日，被告福田房产与原告共同签订了担保合同，约定被告福田房产对富杰酒店于委托经营合同项下所负之全部义务承担连带保证责任。2005年3月1日，上海市公证处对上述委托经营合同进行了公证。委托经营合同签订后，原告依约将系争房屋交付隆茂酒店经营。2008年10月起至今，隆茂酒店未向原告支付租金，原告多次催讨未果。2009年10月27日，两被告发“告业主书”称于该日终止合同，并停止经营。现诉讼同意解除双方签订的委托经营合同，隆茂酒店应向原告支付拖欠的租金（2008年10月至同年12月、2009年2月至同年12月）106,991.78元，违约金114,634元，被告福田房产承担连带担保责任。

被告隆茂酒店未作答辩。

被告福田房产未作答辩。

经审理查明，2005年2月28日，原告与富杰酒店签订“委托经营合同”，约定：原告已购买本市X路某室房屋一套，建筑面积44.09平方米；总房价款1,146,340元；委托富杰酒店或富杰酒店指定单位就该房屋及设施提供经营管理服务；委托期限为150个月（12年半），自原告取得该房屋房地产权证之日开始；富杰酒店自原告签署本合同《房屋交接书》后30天之日起向原告开始支付8%的年收益，按月分期向原告支付回报金7,642.27元；除本合同另有规定外，任何一方存在违约行为，则应向守约方支付总房价款的10%作为违约金。上海市公证处对该合同进行了公证。同日，福田房产与原告签订担保合同，约定：福田房产为富杰酒店或其指定的具有相同资质的公司应付给原告的8%年投资收益（以购房合同价款为基数）提供担保；若富杰酒店或其指定的具有相同资质的公司届时不能履行支付上述回报金的义务，福田房产应承担相应的担保责任，即向原告支付8%的年投资收益。

合同签订后，原告于2005年11月29日取得系争房屋房地产权证并将系争房屋交付富杰酒店实际经营。富杰酒店（更名后由隆茂酒店）则每月向原告支付回报金至2008年9月。2008年10月起，被告未能向原告支付回报金。

另查明，富杰酒店系潘玲玲出资50万元，福田房产出资450万元组建成立的公司，于2007年5月更名为隆茂酒店。

再查明，2009年10月27日，隆茂酒店向业主发出“告业主书”称：2009年9月5日至9月11日由于部分小业主的极端行为导致酒店无法继续经营。为了维护社会的稳定，配合政府维稳。酒店出于无奈于2009年9月11日被迫歇业。对于酒店已经拖欠小业主的租金，我们将根据以前租金的数额支付给小业主。同时酒店与小业主签订的《租赁合同》由于酒店歇业，无经济收入来源，无法继续支付回报，故于2009年10月27日终止《租赁合同》（时间以告知书发出之日起为准）。

现原告遂诉讼要求判如所请。

上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、委托经营合同及公证书、担保合同、原告卢某丙名下上海银行个人活期存折、富杰酒店企业名称变更登记、被告隆茂酒店、福田房产2009年10月27日发的“告业主书”及原告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原告与隆茂酒店签订的委托经营合同，已经生效判决确认系房屋租赁。隆茂酒店迟延履行给付租金义务，业经部分业主起诉催款后仍不能及时支付，且隆茂酒店已实际停止经营活动，并在告业主书中提出终止租赁合同，故原告要求解除房屋租赁合同的理由成立。鉴于隆茂酒店履行不能导致合同被提前解除，造成原告的合同目的不能实现，隆茂酒店构成根本性违约，合同解除后至房屋再出租前必然发生租金收入的间断减少等损失，故原告要求隆茂酒店按照合同约定承担支付总房价的10％违约金的违约责任，并无不当，依法应予支持。由于隆茂酒店已实际停止营业并于同年10月单方面提出解除合同。在同类案件中，部分业主提出解除合同的，隆茂酒店已同意支付拖欠租金至2009年12月，故同样情况作同样处理，本案也计算至该时间段。被告福田房产应承担的担保责任已经生效判决确认。原告在订立合同时已确认房屋用途为租借给隆茂酒店经营商务式酒店，该房也实际用于经营酒店，因此，合同解除后，原告应当与其他业主共同维护该物业区划内的公共秩序，并应以增进该整幢房屋的效用和价值为目的对房屋进行利用，最大程度地实现业主的整体利益。被告隆茂酒店、福田房产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、解除原告包某、卢某丙、卢某丁与被告上海隆茂国际酒店有限公司于2005年2月28日签订的《委托经营合同》，并于本判决生效之日起10日内，双方办理房屋交接手续；

二、被告上海隆茂国际酒店有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告包某、卢某丙、卢某丁支付拖欠租金106,991.78元；

三、被告上海隆茂国际酒店有限公司应于本判决生效之日起30日内支付原告包某、卢某丙、卢某丁违约金114,634元；

四、被告上海福田房地产开发有限公司应对以上第二项、第三项判决确定的给付义务承担连带责任；

五、被告上海福田房地产开发有限公司在按以上第二项、第三项承担保证责任后，有权向被告上海隆茂国际酒店有限公司追偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7,147.89元,减半收取3,573.95元，由被告上海隆茂国际酒店有限公司、上海福田房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员程美珍

书记员陆兆