原告章某。

委托代理人刘洋，上海市海燕律师事务所律师。

被告王XX

被告朱XX。

委托代理人王XX，男，住上海市X路X弄X号X室。

第三人上海锐丰投资管理有限公司。

法定代表人张某丙，董事长。

委托代理人袁XX，该公司员工。

委托代理人陆X，该公司员工。

原告章某与被告王XX、朱XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告章某及其委托代理人刘洋，被告王XX暨被告朱XX的委托代理人，第三人上海锐丰投资管理有限公司的委托代理人袁XX、陆X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告章某诉称，原告经第三人居间介绍，于2011年5月29日与二被告及第三人签订了《房地产买卖居间协议》，约定：二被告将其名下的上海市X路房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，房价款138万元，首付42万元，意向金2万元，买卖合同的签订日期为2011年6月17日。但是，原告于2011年6月2日到虹口区房地产交易中心查某系争房屋竣工日时发现，该房的竣工日期为1987年，而非被告与第三人声称的1991年，相差4年。原告向第三人支付的意向金2万元，已经由第三人交付二被告，该意向金已转为定金。原告认为房龄上的重大瑕疵不仅影响到系争房屋的售价且直接影响到原告申请按揭贷款。经与被告协商，被告仍要求继续履行合同，故原告诉讼至法院，要求撤销原告与二被告签订的《房地产买卖居间协议》，并要求二被告返还定金2万元。

被告王XX、朱XX辩称，被告一直以积极态度促进合同履行，系原告违约，故不同意原告的诉讼请求。首先，被告于2006年购买系争房屋，据被告所知房屋竣工日期为1991年，房屋产权证亦载明1991年竣工，被告对房屋信息并无虚构和隐瞒，且原告购房时也未明确一定要购买90年后竣工的房屋。其次，房屋竣工日期相差四年不构成房屋价值贬值。系争房屋所属小区房源较紧缺，该房位置及环境较好，且经过装修，经原、被告协商，该房内的家具均留给原告，故该房本身售价并不高。再次，银行贷款放款存在不确定性，原告是否能享受八五折优惠与房屋竣工日期并无直接关系。最后，6月2日原告与被告协商时并未明确提出因房龄问题要求解除合同，而是表示要筹款继续履行合同。故二被告不同意原告的诉讼请求。

第三人上海锐丰投资管理有限公司述称，5月29日三方签订《房地产买卖居间协议》时，原告看过房屋产权证，载明竣工日期为1991年。原告支付的2万元意向金，第三人已于5月31日交付被告转为定金。6月初，经向房地产交易中心查某，该房房屋状况登记信息上竣工日期从1991年更改为无，并口头告知该房为1987年竣工。原告因此与被告沟通，要求降价，被告不同意，原告并未表示不再购买系争房屋。后第三人一直无法与原告沟通。第三人认为居间关系依法成立，要求法院依法判决。

经审理查某，原、被告及第三人于2011年5月29日签订了《房地产买卖居间协议》，约定由第三人居间介绍原告购买被告所有的系争房屋，房价款为138万元；首期房款42万元，其中保留尾款2万元；第二期房款96万元以银行贷款方式支付，若原告贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则原告应于送件当日补足并支付被告；原告为表示购买诚意，向第三人支付意向金2万元；如被告签订本协议，则原告同意意向金转为定金，由第三人转付被告；原、被告双方同意在签订本协议后20日内共同赴第三人处签订买卖合同；本次交易所产生的所有税费均由原告承担；交房日期为2012年1月10日之前。同日，原告向第三人支付意向金2万元。协议签订前，被告出示的房地产权证上载明房屋竣工日期为1991年。同年5月31日，第三人向被告转付定金2万元，王XX出具收条。2011年6月2日，原告与第三人经办人前往上海市X区房地产交易中心查某系争房屋状况及产权人信息，房屋竣工日期一栏原载明“1991年”更改为“无”。原告遂通过第三人与被告协商，要求降低房价，被告表示不同意。当晚，原告前往被告家中协商未果。原告遂诉讼至法院，要求判如所请。

审理中，经原告申请，本院依法裁定冻结二被告名下的银行存款2万元或查某、扣押等值的其他财产。后因被告提供担保，本院依法裁定解除对被告银行存款2万元或其等值的其他财产的冻结、查某、扣押。

审理中，原告提供了系争房屋的工程竣工图，载明竣工日期为1987年。原告另提供了与被告于2011年6月2日晚的谈话录音，被告对该录音的真实性无异议，但表示该录音系在被告不知情的情况下录制，且原告在谈话中表示要筹款履行协议，并未明确表示要求解除合同。

上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、房地产登记簿信息、收款收据、录音资料、系争房屋竣工图，被告提供的房地产权证、手机短信、履约催告函，第三人提供的定金收条以及当事人的陈述等证据为证。

本院认为，当事人对因重大误解订立的合同有权请求法院撤销。本案争议焦点在于，系争房屋权属证书记载的竣工日期与实际竣工日期不符，是否构成重大误解。首先，二手房屋买卖属大宗商品交易，交易标的较大。该房权证记载的竣工日期与实际情况不符，使原告对该房屋的使用期限和品质产生误认，对协议约定的交易条件亦产生相应影响，在买卖双方就此未能磋商一致的情况下，如要求原告继续按照原交易条件履行将使原告利益受到一定损害。其次，房屋买卖关系中，对买受方的支付能力有较高要求，买受方一旦未能按约履行付款义务，将承担相应的违约责任。本案中，原告系基于对该房权证记载的房龄信息的信赖，判断能够获得贷款履行合同，故约定以银行贷款形式支付第二期房款，而房龄信息与实际房龄不符会使原告的贷款风险相应增加。在目前银行贷款政策普遍收紧的情况下，如贷款不成或达不到预计额度，将对原告按约履行的能力产生重大影响，故在原、被告未能就变更交易条件达成一致的情况下，为避免继续履行协议造成较大损失，原告选择不再履行协议属合理。综上，原告要求撤销与被告签订的《房地产买卖居间协议》，于法有据，本院予以支持。现因不可归责于双方的原因至协议未能履行，被告理应返还原告支付的定金2万元。关于被告辩称原告向第三人表示要继续履行合同的意见，本院认为，原告发现竣工日期记载有误后，即向被告提出要求降低房价，因被告表示不同意，原告在买卖合同签订前最终选择不再履行协议，并无不妥。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一项、第五十八条之规定,判决如下：

一、自本判决生效之日起撤销原告章某与被告王XX、朱XX于2011年5月29日签订的《房地产买卖居间协议》；

二、被告王XX、朱XX应自本判决生效之日起10日内返还原告章某定金2万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费800元，减半收取400元，由原告章某与被告王XX、朱XX各半负担。本案财产保全申请费420元，由原告章某与被告王XX、朱XX各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员程美珍

书记员江杰