上诉人（原审被告、反诉原告）吴某。
委托代理人林某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）彭某。
委托代理人张某丙。
上诉人吴某因与被上诉人彭某房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年6月28日受理后，依法组成合议庭,并于2011年8月1日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人委托代理人林某某、被上诉人彭某及其委托代理人张某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年8月30日，彭某、吴某签订一份《房屋租赁合同》，约定：吴某将其所有的位于南宁市X区X路X号X栋X-X号房出租给彭某，租期为三年，自2009年9月6日起至2012年9月6日。如承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，并没收所余房租款（不含押金）：……3、不足三年而提前退租的。房屋租金如按每季度为结算单位，则每月租金为2000元；如按年为结算单位，则每月租金为1950元；如按三年为结算单位，则每月租金为1800元。房屋租金为纯租金，不包括水某、物业管理费、有线电某收视费、电某、宽带费及一切相关的费用（水某由承租方自行向物业管理处或相关部门按时交纳）。房屋押金为5000元，在房屋租赁合同终止时经检查，房屋及物品完好无损及交纳相关的费用后，由出租方将房屋押金一次性退还给承租方。房屋押金在双方签订本合同的同时交给出租方，即承租方首次交给出租方金额为x元，其中包括三年的租金x元和押金5000元。违约责任：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每日按拖欠租金金额的5%支付滞纳金。本合同一式二份，彭某、吴某双方各执一份。合同签订当天，彭某向吴某交纳押金5000元。2009年9月5日，彭某向吴某交纳了2009年9月6日至12月6日的租金共计6000元和2009年9月-12月的电某收视费100元，吴某将房屋交付给彭某作生活租住，双方签署了移交物品清单，并记载了电某度数。2009年12月8日，彭某向吴某交纳租金6000元。2010年1月16日，彭某向吴某支付上一租房季度的水某546.70元。之后，彭某因故向吴某提出退租请求。2010年2月24日，彭某、吴某双方在出租房商议退租事宜，彭某要求吴某退还押金，吴某不予同意，双方因此发生争执，彭某以吴某不退还押金为由未将房屋钥匙交还给吴某。2010年8月22日，彭某向吴某交纳了2010年1月至3月的水某175.38元。彭某搬离吴某的房屋后，另行租用了他人的房屋。庭审中，彭某认可出租房目前处于空置状态。在本院主持下，彭某于2010年12月7日将出租房钥匙交还吴某，双方均认可各自物品均无损坏。
还查明，吴某持有的《房屋租赁合同》首页右上角由吴某手书“因承租方原因提前退租（2010.2.24日退租），双方应结清所有款项，无任何经济等其它遗留帐目。承租方应支付违约金。吴某、2010.2.24”的内容。其中“应结清”的“应”字有涂改痕迹。吴某向本院出示的《房屋租赁合同》中，该手书内容已删划。彭某认为，“承租方应支付违约金”是为应对本案诉讼添加的，“应”字是由“已”改成以及删划掉全部内容等均是吴某应对本案诉讼进行的修改，在2010年2月24日时并没有上述改动。
一审法院经审理认为：彭某、吴某均认可双方于2009年8月30日签订的《房屋租赁合同》属合法有效的合同，一审法院予以确认。《房屋租赁合同》约定租期为三年，自2009年9月6日起至2012年9月6日。彭某向吴某交纳了至2010年3月6日的租金后，因故向吴某提出退租，双方并于2010年2月24日对退租事宜进行了协商。彭某于该日向吴某明确表达了退租的意思，并实际搬出了承租房，另行租住其他房屋，其后亦不再履行《房屋租赁合同》。可以认定，彭某已将单方解除租赁合同的意思向吴某明确表达。《房屋租赁合同》约定：“如承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，并没收所余房租款（不含押金）：……3、不足三年而提前退租的。”按照该约定，承租人可以承担放弃所余房租款的违约责任为条件，在租期届满之前退租。由于本案房屋租赁的用途在于彭某生活居住，具有基本生活保障的性质，如果不允许承租人以放弃所余房租款为代价提前退租，则不符合上述约定，且与房屋租赁的基本生活保障性质相悖。况且，吴某完全可以没收彭某交纳的所余房款，并在彭某已实际搬离房屋的情况下及时重新出租，以弥补其损失。因此，彭某在2010年2月24日已向吴某明确表达了解除租赁合同的意思，并实际搬出承租房，应认定双方的租赁合同关系已于该日终止。租赁合同即已终止，吴某要求解除租赁合同以及要求彭某支付租金、滞纳金，不予支持。吴某一方面主张在2010年2月24日未对其物品进行清点，一方面在彭某向其交还房屋钥匙时又认为其物品均完整，无需清点，因此，吴某未能证明彭某在2010年2月24日之后还在出租房居住，对其要求彭某支付水某的请求亦不予支持。《房屋租赁租赁》约定：“房屋押金为5000元，在房屋租赁合同终止时经检查，房屋及物品完好无损及交纳相关的费用后，由出租方将房屋押金一次性退还给承租方。”据此，押金具有担保的功能，合同终止时，在房屋及物品完好无损，彭某没有拖欠相关费用的情况下，吴某应将押金退还彭某。现吴某已确认其房屋、物品均无损坏，又未能提供证据证明存在其他损失，故对彭某要求吴某退还押金5000元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、彭某与吴某于2009年8月30日签订的《房屋租赁合同》已于2010年2月24日解除；二、吴某应退还彭某押金5000元；三、驳回吴某的反诉请求。案件本诉受理费80元和反诉受理费50元，合计130元，由吴某负担。
上诉人吴某上诉称：一、一审法院判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已于2010年2月24日解除是错误的。上诉人与被上诉人于2009年8月30日签订的《房屋租赁合同》的期限是到2012年9月6日，但被上诉人在2010年2月23日向上诉人提出提前终止合同，当时双方在电某中约定，被上诉人支付违约金1500元给上诉人作为提前终止租赁合同的条件；双方约定2月24日办理交接手续，但2月24日上诉人到达后，见被上诉人一行5个人，见面后因违约金的问题，被上诉人反悔不同意支付，导致双方不欢而散，也没有对房屋内的物品进行清点移交。在2月24日下午双方还通过手机短信就是否解除《租赁合同》进行协商，被上诉人就以她表哥(即是本案的证人陈凯)要为她做主为理由，说房屋的租赁合同和钥匙都在其表哥手上，拒绝协商解除合同的问题。在2010年2月X号至X号，上诉人与被上诉人还就交纳房屋租金问题进行手机短信协商；被上诉人在2010年12月7日才将房屋的钥匙交还给上诉人，该房屋一直是被上诉人占有和使用，并且被上诉人在2010年8月22日才交2010年1至3月份的水某175．38元，4至6月份的水某60．54元也没有结清。如果被上诉人要解除租赁合同，应该与上诉人协商一致，才能解除合同关系；被上诉人要违约解除合同，至少也应在结清所有的费用并办理物品移交手续，把房屋的钥匙交回给上诉人才能认定解除双方的合同。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》解除时间是2010年2月24日是没有事实和法律依据的。二、一审法院判决上诉人退回5000元押金给被上诉人也是错误的；因为被上诉人从2010年3月6日至2010年12月7日(交回房屋钥匙之日)都没有交纳，累计已经欠上诉人10个月的租金；由于被上诉人一直没有履行其应尽的交纳租金的义务，上诉人在2010年3月、4月、和5月份，一直都通过手机短信要求被上诉人交纳房屋租金，但被上诉人对此无动于衷。因此，其所交的押金应用于冲抵所欠上诉人的房屋租金。综上所述，上诉人请求二审法院撤销(2010)青民一初字第X号民事判决，依法改判驳回被上诉人要求返还押金的诉讼请求；并判令被上诉人支付尚欠上诉人的房屋租金、水某和滞纳金。
被上诉人彭某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
本案的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是否已经解除、何时解除2、上诉人应否退还被上诉人押金5000元3、上诉人主张的房屋租金、水某、滞纳金有何依据
上诉人吴某就其主张提供手机短信内容记录一份，拟证明双方租赁合同尚未解除，被上诉人仍应支付其房屋租金、水某和滞纳金。上诉人对该证据的真实性不予认可。本院认为，该证据不属于新证据，且该证据是上诉人自行打印后，并没有提供原始短信，被上诉人亦不予认可，故对该证据，本院不予确认。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：一、关于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是否已经解除、何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零八条的规定，合同当事人一方可以明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，并在承担相应的违约责任后单方解除合同。彭某与吴某签订的《房屋租赁合同》中亦有关于关于单方解除合同的约定：“如承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，并没收所余房租款（不含押金）：……3、不足三年而提前退租的。”因此，彭某在承担相应的违约责任后，可以单方解除《房屋租赁合同》。彭某与吴某均认可双方于2010年2月24日对退租事宜进行了协商，彭某于该日向吴某明确表达了退租的意思。同时，彭某提供了证据证明其实际搬出了承租房，另行租住其他房屋，其后亦不再履行《房屋租赁合同》。可以认定，彭某已将单方解除租赁合同的意思向吴某明确表达，并且以实际行动单方解除了双方签订的《房屋租赁合同》。一审认定双方签订的《房屋租赁合同》于2010年2月24日解除并无不当，本院予以维持。但根据公平原则，由于彭某系单方、提前解除合同，其在要求解除合同的同时，应当给予吴某合理、充足的时间另行出租房屋以保障其合法权利。本院认为，该期限应以其已经缴纳的租金日届满后一个月较为合理，即除吴某没收所余房租款外，彭某仍应向吴某支付一个月租金2000元以保证吴某另行出租房屋的合法权益。基于双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，吴某要求解除租赁合同以及要求彭某支付2010年5月以后的租金、滞纳金，本院不予支持。吴某无法提供证据证明彭某2010年2月24日以后仍在该出租房居住，其主张2010年2月24日之后的水某，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》解除后，吴某认可其出租屋的物品均完整，无需清点，因此，其应当按双方合同约定，将房屋押金5000元一次性退还给彭某。吴某应退还的押金5000元与彭某应支付的房租2000元部分抵销后，吴某仍应退还彭某3000元押金。综上所述，上诉人吴某的部分上诉请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决第一项；
二、变更南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决第二项为：上诉人吴某退还被上诉人彭某押金3000元；
三、变更南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决第三项为：驳回上诉人吴某其他反诉请求。
二审案件受理费130元，由上诉人吴某负担78元，被上诉人彭某负担52元。一审案件受理费80元、反诉费50元，合计130元，吴某负担78元，彭某负担52元。
上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长付浩
代理审判员高翔宇
代理审判员袁慧环
二○一一年八月十七日
书记员李彬
