上诉人（原审原告）俞某。
委托代理人杨某某。
委托代理人杜某某。
被上诉人（原审被告）周某。
委托代理人陈某。
上诉人俞某因与被上诉人周某房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月22日受理后，依法组成合议庭，并于2011年4月18日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人俞某的委托代理人杨某某、杜某某，被上诉人周某的委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为，合同的内容须具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同内容一般包括当事人的名称、姓某、住某、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地某、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。本案中，双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。《房屋买卖协议》签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，故对于俞某要求继续履行合同的主张不予支持，周某应退还俞某定金x元。双方未能就合同的主要条款达成合意，属于不可归责于双方当事人的原因所致，故对于俞某要求周某承担违约责任的主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条之规定，判决：一、周某返还俞某定金x元；二、驳回俞某要求周某履行《房屋买卖协议书》，交付讼争房屋，并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。本案受理费x元，财产保全费5000元，两项合计x元，由俞某承担x元，周某负担880元。
上诉人俞某上诉称：一、一审判决援引我国《合同法》第十二条强调合同内容须具体确定，认为“双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。《房屋买卖协议》签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立”，这样认定是将合同内容的一般规定当作合同成立的必要条款，将指导性条款当作强制性条款予以适用，适用法律错误。理由如下：(一)我国《合同法》第十二条是对合同内容的指导性规定，该条所列的合同内容不是强制性的。对于不完全具备第十二条规定内容的合同，《合同法》第六十一条和第六十二条作了明确规定，其中包括了对履行期限、地某、方式约定不明的处理规定。一审判决强行适用第十二条认定双方《房屋买卖协议》因不具备该条列举的履行期限、地某、方式等交易条件而不能成立，与上述规定是完全背离的，是错误的。(二)一审判决认为双方就“房屋转让产生的税费承担”没有约定，也是不具备合同成立条件的原因，这是适用部门法错误。房屋转让产生的税费承担是行政法调整的范畴，不是民法调整的范畴。税收征管方面的法律、法规、各种规定对纳税义务人的义务是特定的，不得由义务人(行政相对人)与他人约定分担。谁应纳税与合同成立分属两个部门法调整的范畴，一审判决把纳税义务承担也认定为合同内容之一，且作为合同成立的条件，以行政规范调整合同关系，适用法律错误。(三)《最高人民法院关于适用若干题的解释(二)》第一条明确规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓某、标的和数量，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。现根据双方签订的《房屋买卖协议》已经能够确定当事人名称或者姓某、标的和数量，并无违反法律规定，双方对合同成立也无另行约定，《房屋买卖协议》依法已经成立并生效。二、一审判决认定事实不清。一审判决认为被上诉人不履行合同，是因为合同没有成立，属于不可归责于双方的原因，这样认定是错误的。被上诉人在与上诉人签订《房屋买卖协议》后，又在网上发布售房信息，且在讼争房屋张贴出售广告，已经以自己的行为表示不履行本协议，已经构成先期违约，应承担违约责任，按照约定双倍返还定金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害上诉人的合法利益，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人履行《房屋买卖协议书》，向上诉人交付讼争房屋并协助办理过户登记手续；3、判令被上诉人双倍返还上诉人定金人民币陆万元；4、判令被上诉人负担本案全部诉讼费。
被上诉人周某答辩称：双方签订的《房屋买卖协议书》实质只是房屋买卖意向书，意向协议书不具有任何可操作性，双方没有就合同具体如何履行、履行期限、契税承担等进行协商，因此，双方并没有达成正式的《房屋买卖协议》。既然双方签订的是意向协议，本案就不应适用《合同法》第六十一条、第六十二条及上诉人在上诉状中提到的相关法规。作为意向协议的《房屋买卖协议书》签订后，上诉人拒绝与被上诉人进一步协商相关事宜，因此，上诉人违反了意向协议书的约定，意向协议应当解除，不应履行。一审判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
当事人争议的焦点是：双方于2009年11月6日签订的《房屋买卖协议书》是否成立是否有效是否应继续履行是哪一方存在违约行为
二审期间，双方当事人除陈述诉辩主张外，未提供新证据。
经审理查明：2009年11月6日，周某（甲方）与俞某（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：“甲方将其名下位于南宁市X区X号别墅壹套，建筑面积（产权登记面积）为321平方米，出售给乙方，房屋售价为人民币肆佰贰拾万元。乙方将购买该房屋定金人民币叁万元付给甲方。若甲、乙任何一方违反本约定的，则按《合同法》关于定金的规定承担违约责任，违约方须向守约方支付定金双倍的违约金叁万元整”。同日，俞某支付x元定金给周某。2009年11月9日，周某就x元定金向俞某出具一份《收条》，载明：“今收到俞某购大自然花园x号房定金叁万元整”。在合同履行过程中，双方因房款及房屋的交付发生争议，周某遂于2009年12月9日书面通知俞某，载明：“俞某向周某购买青秀路X号D5区X号别墅。俞某须于2009年12月20日前将全部购房款420万元整存入账号为（略）的周某建行账户。逾期视为违约，没收定金并解除房屋买卖协议”。俞某为此于2009年12月18日向周某发出《告知函》，以周某收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款，同时要求周某于2009年12月20日前腾空房屋交付给俞某并办理产权变更手续，有关部门受理后即支付房款，逾期俞某可解除《房屋买卖协议》并由周某双倍返还定金。双方为此产生纠纷，俞某遂于2010年4月28日提起诉讼，请求法院判令：1、周某履行与俞某签订的《房屋买卖协议书》，向俞某交付讼争房屋，并协助办理过户登记手续；2、周某双倍返还俞某定金人民币6万元；3、本案诉讼费由周某负担。
另查明，南宁市X区X路X号大自然花园DX栋X号房屋，房屋所有权证号为邕房权证字第（略）号，房屋所有权人登记为周某，建筑面积321.51平方米，X层钢混结构。
本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕X号）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓某、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。上诉人俞某与被上诉人周某于2009年11月6日签订的《房屋买卖协议书》，能够明确确定双方当事人的姓某（含身份证号码、住某、电话号码）、标的（即南宁市X区X号别墅）、数量（1套）、建筑面积（产权登记面积）321平方米、价款（人民币420万元）、定金（人民币3万元）、违约责任（违约方须向守约方支付定金的双倍），根据上述规定，应当认定双方签订的《房屋买卖协议书》已经成立。一审判决以双方签订的《房屋买卖协议书》不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立，适用法律错误，本院予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。双方签订的《房屋买卖协议书》不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案已经查明的事实，双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致，根据上述司法解释的规定，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地某等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（三）履行地某不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地某行；交付不动产的，在不动产所在地某行；其他标的，在履行义务一方所在地某行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。根据上述规定，结合本案的实际情况，本院确定俞某应当在本判决生效之日起30日内一次性向周某付清购房款人民币420万元，周某收到该购房款后30日内将房屋交付给俞某，并协助俞某办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。双方签订《房屋买卖协议书》时对合同履行的有关条款没有约定，导致双方产生本案纠纷，双方对此均有责任，故本院对俞某要求周某承担违约责任的主张不予支持。俞某已支付给周某的定金x元，应抵作购房款。因此，俞某尚应向周某支付购房款人民币417万元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决；
二、上诉人俞某应于本判决生效之日起30日内一次性向被上诉人周某付清购房款人民币417万元，周某应于收到该购房款后30日内将其名下位于南宁市X区X路X号大自然花园DX栋X号房屋交付给俞某，并协助俞某办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担；
三、驳回上诉人俞某的其他诉讼请求。
二审案件受理费x元（上诉人俞某已预交），由上诉人俞某负担x元，被上诉人周某负担x元。一审案件受理费x元，财产保全费5000元，合计x元，由上诉人俞某负担x元，被上诉人周某负担x元。
上述义务，义务人应于本判决规定的履行期限内履行完毕。逾期不履行，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地某人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长李涛
审判员孙泽兵
代理审判员李雪波
二○一一年八月十六日
书记员王文强
