上诉人（原审被告）广西天立房地产开发有限公司。

法定代表人李某，总经理。

委托代理人黄某。

被上诉人（原审原告）张某丙，男。

上诉人广西天立房地产开发有限公司（以下简称天立房地产公司）因与被上诉人张某丙商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月1日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人天立房地产公司的委托代理人黄某权，被上诉人张某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年6月27日，张某丙（买受人）与天立房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由张某丙购买天立房地产公司开发的位于南宁市厢竹大道X号天立•东方大厦第B栋X层X号商品房，总价款为x元。第八条约定：出卖人应当在2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张某丙使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如买受人不按期付款或不按出卖人要求提供有关材料的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人同意继续履行合同的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，按已付房款的每日万分之二支付违约金。第十五条约定：出卖人应当在本合同约定交房时间（即2008年7月31日）560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，张某丙依约向天立房地产公司支付了全部的购房款。但天立房地产公司至今未能将经验收合格的商品房交付张某丙使用，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。为此，张某丙向法院提起诉讼，请求：一、天立房地产公司向张某丙支付逾期交房违约金x.63元（时间暂计至2010年7月15日，以后另计至实际交房之日止）；二、天立房地产公司向张某丙支付逾期报送材料备案导致张某丙无法按期取得房产证的违约金2034.03元；三、天立房地产公司承担案件诉讼费用。

一审法院经审理认为：张某丙、天立房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，该合同系当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应恪守。根据双方合同的约定，天立房地产公司应于2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张某丙使用，但至今天立房地产公司未能交房给张某丙使用，应承担逾期交房的违约责任，故张某丙要求天立房地产公司支付逾期交房违约金，予以支持。即向张某丙支付逾期交房违约金（计算方式：以x元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至实际交房之日止）。关于天立房地产公司抗辩可据实延期交房的问题。我市中高考、“两会一节”期间要求停止建筑施工已成为众所周知的事实，双方在签订合同之前该要求已经存在，不属于不可抗力的范围。天立房地产公司主张2007年7月1日至2008年7月31日期间暴雨7天、大雨11天、中雨27天，共计45天，属不可抗力，一审法院认为开发商在订立商品房买卖合同时，应根据气候规律对当地的天气情况进行了解并在确定交房时限时予以考虑，除极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨不属于不可抗力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”天立房地产公司并没有举证证明损失的多少，无法证明违约金是否过高，故天立房地产公司请求减少违约金不予支持。此外，天立房地产公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，张某丙要求天立房地产公司承担相应的违约责任，予以支持。即天立房地产公司向张某丙支付逾期办理产权登记的违约金x元×1%=2034.03元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、天立房地产公司应向张某丙支付逾期交房违约金（计算方式：以x元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至实际交房之日止）；二、天立房地产公司应向张某丙支付逾期办理产权登记的违约金2034.03元。案件受理费578元，由天立房地产公司负担。

上诉人天立房地产公司上诉称：一审法院曲解法律概念导致判决错误，二审法院应予纠正。一审法院认为暴雨大雨中雨共计45天并不属于不可抗力，故上诉人可顺延的抗辩理由不予采纳；上诉人的施工地点200米范围内并无考点，故中考高考可以顺延五天的抗辩理由不予采纳。上诉人认为，上诉人关于天气的抗辩理由依法构成不可抗力，理应成为工期顺延的理由；同时，根据南府字(2008)X号文，高考中考期间是暂停产生环境噪声影响的施工作业的，因此，亦应合法顺延工期。综上，请求二审法院撤销一审判决的第一项，改判上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金，违约金时间从2008年10月1日起至实际交房止。

被上诉人张某丙答辩称：1、上诉人在2010年12月28日向被上诉人交付了房屋。因此，逾期交房违约金应从2008年8月1日起计算，计算到交房之日止（即2010年12月28日）。2、上诉人主张某丙宁市中高考、天气等因素造成的工期顺延天数应予扣除，被上诉人认为上述因素是可以预见的，均不构成不可抗力，工期顺延天数不应予以扣除。请求二审法院维持一审判决。

本案争议焦点是：上诉人天立房地产公司逾期交房的违约金应该如何计算

当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张某丙，未提交新证据。且双方对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明：上诉人天立房地产公司于2008年12月28日向被上诉人张某丙交付了南宁市厢竹大道X号天立•东方大厦第B栋X层X号商品房，双方均认可天立房地产公司应向张某丙支付的逾期交房违约金计算至2010年12月28日止。

本院认为：天立房地产公司与张某丙签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据双方合同的约定，天立房地产公司应于2008年7月31日前，将经验收合格的商品房交付张某丙使用，但天立房地产公司迟至2010年12月28日才将天立•东方大厦第B栋X层X号商品房交付给张某丙使用，应承担逾期交房的违约责任，故张某丙要求天立房地产公司支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于天立房地产公司抗辩可据实延期交房的问题。由于近年来，我市中高考期间政府部门要求在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，不应列入不可抗力的范围，故对天立房地产公司主张某丙高考期间停工并应顺延工期的主张，本院不予采信。一审对此认定正确，本院予以维持。关于天立房地产公司主张某丙工期间发生暴雨、大雨以及中雨，影响施工，属不可抗力的问题。由于降雨是一定气候条件下常见的天气现象，天立房地产公司作为房地产开发商，在订立商品房买卖合同时，应该根据气候规律对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，因此，除气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续性降雨不应列入不可抗力的范围。故一审认定施工期间的降雨不属于不可抗力正确，本院予以维持。故天立房地产公司应向张某丙支付逾期交房违约金（计算方式：以x元本金为基数，从2008年8月1日起按每日万分之二计付至2010年12月28日止）。另，因双方当事人对一审判决天立房地产公司应向张某丙支付逾期办理产权登记的违约金2034.03元均无异议，故应予以维持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人天立房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费578元（上诉人天立房地产公司已预交），由上诉人天立房地产公司负担。一审案件受理费的负担按一审判决的执行。

本判决为终审判决。

审判长付浩

代理审判员王文强

代理审判员袁慧环

二○一一年十月十九日

书记员李某