上诉人（原审被告、反诉原告）单某。

被上诉人（原审原告、反诉被告）西安高新××物业服务管理有限责任公司，住所地西安市X区。

法定代表人刘××，公司总经理。

委托代理人田磊，北京市金诚同达律师事务所西安分所律师。

委托代理人严×。

上诉人单某因物业服务合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）雁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人单某，被上诉人西安高新××物业服务管理有限责任公司委托代理人田磊、严×均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2003年11月19日，西安高新××物业服务管理有限责任公司与西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由西安高新××物业服务管理有限责任公司对单某所在大厦××广场进行物业管理服务，西安高新××物业服务管理有限责任公司自2003年开始对该小区进行管理。管理期内，自2003年12月起至2010年5月止，单某拖欠西安高新××物业服务管理有限责任公司采暖费、电某、电某费、冷水费、维修费、维护养护费、物业管理费，共计

x.02元。另外，庭审中，单某提供业主委员会会议纪要及物业服务中心的复函，证明西安高新××物业服务管理有限责任公司在进行物业服务过程中存在服务管理不周的问题，给单某的生活带来了不便，但西安高新××物业服务管理有限责任公司对此不予认可。

西安高新××物业服务管理有限责任公司于2010年7月7日诉至西安市X区人民法院，诉称，其与单某签订物业服务合同，双方建立了物业管理服务关系，一直对单某所在大厦××广场进行物业管理服务，西安高新××物业服务管理有限责任公司已按合同约定履行了物业服务义务，而单某却未按合同约定支付物业管理及相关各项费用。故诉至法院，请求依法判令：1、单某立即支付从2003年12月至今拖欠西安高新××物业服务管理有限责任公司的物业管理费及相关各项费用共计x.64元（其中物业管理费、电某费、采暖费、冷水费、维护养护费为x.02元，滞纳金为x.62元），滞纳金暂计算至2010年5月，要求计算至实际支付欠款之日。2、本案案件受理费由单某承担。

单某辩称，西安高新××物业服务管理有限责任公司主体不适格，其并未与西安高新××物业服务管理有限责任公司签订物业管理合同。另外，自其入住以来，西安高新××物业服务管理有限责任公司的物业管理服务很不到位，在电某，供暖，供水设备及室内窗户设施等均存在较大缺陷，给其造成了一定的经济损失。综上，西安高新××物业服务管理有限责任公司的诉请与事实不符，依法应予以驳回。

单某反诉称，自2000年11月入住其所购买的新房后，从未享受到物业管理合同所约定的物业公司应提供的物业服务。西安高新××物业服务管理有限责任公司的不负责任和严重的服务不到位，致使小区内多项设施均存在问题，由此给其带来较大不便及经济损失。故诉至法院，请求依法判令：l、西安高新××物业服务管理有限责任公司支付单某，因物业管理缺失，不到位给其造成的经济损失约x余元。2、本反诉案件受理费由西安高新××物业服务管理有限责任公司承担。

西安高新××物业服务管理有限责任公司辩称，其已经尽到了物业管理的应尽义务，其所提供的证据对此足以证明。另外，单某所主张的经济损失没有证据和事实依据。

原审法院经审理认为，西安高新××物业服务管理有限责任公司、单某之间依事实管理行为而形成的物业管理合同关系，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。鉴于西安高新××物业服务管理有限责任公司对单某所在小区实施管理期间，西安高新××物业服务管理有限责任公司所收取暖气费、电某费、电某、水费、管理服务费、日常维修养护费的收费标准合理、合法，故自2003年12月起至2010年5月止单某拖欠西安高新××物业服务管理有限责任公司各项管理服务费共计x.02元的事实，本院予以认可。但从单某提供的业主委员会会议纪要及物业服务中心的复函来看，西安高新××物业服务管理有限责任公司实施物业服务管理期间，亦存在物业管理服务缺失、不到位的情形，由此给单某生活带来了不便，鉴于上述情形，应对西安高新××物业服务管理有限责任公司诉请中的管理服务费x.02元适当予以扣减5000元，用于承担其物业管理服务缺失的违约责任。至于西安高新××物业服务管理有限责任公司要求滞纳金x.62元的诉请，由于西安高新××物业服务管理有限责任公司、单某双方事前并未对滞纳金事宜作出约定，故对西安高新××物业服务管理有限责任公司要求滞纳金的诉请，本院不予支持。另外，对于单某要求西安高新××物业服务管理有限责任公司支付其因物业管理缺失、不到位所造成的经济损失约x余元的反诉请求，对此，已将西安高新××物业服务管理有限责任公司诉请酌情子以扣减，且单某并未能提供充分证据对其经济损失予以证明，故对单某的上述反诉请求，本院不予支持。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五款之规定，判决如下：一、被告单某应于本判决生效后十日内支付原告西安高新××物业服务管理有限责任公司欠款x.02元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。三、驳回被告单某的反诉诉讼请求。本案案件受理费1528元，反诉费400元，均由单某承担。因西安高新××物业服务管理有限责任公司已预交1528元，故单某应将该款项与上述款项一并支付西安高新××物业服务管理有限责任公司。

宣判后，单某不服，以原审判决认定事实不清、适用法律有误为由向本院提起上诉，请求：1、撤销西安市X区人民法院

（2010）雁民初字第X号民事判决第一项，改判为驳回支付西安高新××物业服务管理有限责任公司x.02元的诉讼请求；2、诉讼费均由西安高新××物业服务管理有限责任公司承担。其主要事实与理由如下：原审判决认定单某与西安高新××物业服务管理有限责任公司依事实管理行为形成了物业管理合同关系所以要求其支付从2003年12月至2010年5月的服务费x.02元（具体包括采暖费、电某、电某费、冷水费、维修费、维护费、维护养护费、物业管理费），实际上其并没有享受到西安高新××物业服务管理有限责任公司提供的物业管理服务（其中暖气不热、电某长期故障无法正常使用、维修养护未履行），其就不应该承担上述费用。原审法院酌情判决减免单某5000元抵消西安高新××物业服务管理有限责任公司服务不周的费用，远远不够，并且西安高新××物业服务管理有限责任公司在一审中诉称，自2003年12月起至2010年5月，单某从未缴纳水电某、物业费等各种费用x.02元，事实上，其一直缴纳水电某，而在一审中原审法院却没有当庭质证，并未保障其的合法权益，故提起上诉，请求改判。

针对单某的上诉请求，西安高新××物业服务管理有限责任公司辩称，其在一审诉讼中所诉的欠款不包括电某，但包括冷水费。西安高新××物业服务管理有限责任公司给单某提供了物业服务，单某就应该缴纳相关费用。请求法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，单某已交纳2010年4月至5月的电某277.69元，水费62.21元，现实际拖欠西安高新××物业服务管理有限责任公司各项物业服务费共计x.12元。原审判决其他事实认定清楚。

本院认为，单某与西安高新××物业服务管理有限责任公司依事实管理行为而形成的物业服务合同关系，合法有效，对双方均具有法律约束力。自2003年12月起至2010年5月止单某拖欠西安高新××物业服务管理有限责任公司各项物业服务费共计x.12元，但是西安高新××物业服务管理有限责任公司在实施物业管理期间由于存在物业管理服务缺失、不到位的情形，给单某的生活带来不便，原审法院鉴于上述情形对西安高新××物业服务管理有限责任公司诉请中的管理服务费中适当予以扣减5000元并无不妥。单某称其因西安高新××物业服务管理有限责任公司服务不周所损失的费用远不只5000元，因其证据不足，本院依法不予采信。故单某应支付西安高新××物业服务管理有限责任公司扣减后的物业服务费x.12元。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：

一、维持西安市X区人民法院（2010）雁民初字第X号民事判决第二项，即“驳回原告其余诉讼请求。”

二、维持西安市X区人民法院（2010）雁民初字第X号民事判决第三项，即“驳回被告单某的反诉诉讼请求。”

三、变更西安市X区人民法院（2010）雁民初字第X号民事判决第一项，即“被告单某应于本判决生效后十日内支付原告西安高新××物业服务管理有限责任公司欠款x.02元。”为：单某应于本判决生效后十日内支付西安高新××物业服务管理有限责任公司欠款x.12元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1528元由西安高新××物业服务管理有限责任公司承担628元，单某承担900元（西安高新××物业服务管理有限责任公司已预交1528元，待执行时，单某应将该款连同上述款项一并支付西安高新××物业服务管理有限责任公司），反诉费400元由单某承担；二审案件受理费754元由单某承担。

本判决为终审判决。

审判长马莉莉

审判员李少学

代理审判员崔志刚

二O一一年五月九日

书记员孙婉侠