上诉人（原审被告）黄XX。
委托代理人寿X。
被上诉人（原审原告）梁XX。
委托代理人黄XX。
原审被告黄X。
上诉人黄XX因与被上诉人梁XX、原审被告黄X房屋租赁合同纠纷一案，不服横县人民法院（2010）横民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月7日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人黄XX的委托代理人寿X、被上诉人梁XX的委托代理人黄XX，原审被告黄X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：黄XX、黄X系同胞兄弟。2009年3月1日，黄X采取代签黄XX名字的方式与梁XX签订《房屋出租协议书》，该《协议书》约定：一、梁XX愿意将首层两间铺面出租给黄XX，每年租金为贰万伍千元；二、付款方式：梁XX、黄XX共同协商出租期限为1年（2009年3月1日至2010年3月1日），付款方式分二期付款即每年3月1日前付x元，9月1日付余下x元；三、本协议达成后，如半途有特殊情况，须双方协商共同解决。《房屋出租协议书》确定的出租标的为梁XX所有的位于横县X镇X街两间铺面，自2006年3月1日起至2009年8月底由黄XX承租经营旺旺网吧，该网吧业主为黄XX。2009年8月底，黄XX将旺旺网吧搬移别处经营，梁XX的两间铺面空置至今。2009年12月10日，梁XX以黄XX、黄X合伙经营旺旺网吧，未按合同约定给付租金为由诉至一审法院，要求黄XX、黄X负连带责任，黄XX、黄X予以否认，梁XX没有提供证据予以证明。至于2009年3月1日至8月30日租金x元由谁支付问题，梁XX表示已由黄X在协议书签约当天给付。黄XX则以其与梁XX存在口头租赁约定，没有约定租赁期限，不定期租赁按季收租金，梁XX没有给付收条为由抗辩。黄X以其没有支付过租金给梁XX为由进行抗辩。
本案审理过程中，黄X否认2009年3月1日《房屋出租协议书》上签名“黄XX”为其所签，根据梁XX申请委托广西金桂司法鉴定中心进行司法鉴定，该鉴定中心于2010年4月21日作出［2010］文鉴字第X号《文书检验鉴定意见书》，检验结果：检材上“乙方签名”栏签有“黄XX”名字的字迹是黄X所写。梁XX、黄XX、黄X对该《文书检验鉴定意见书》没有异议。
一审法院审理认为：一、黄X作为完全民事行为能力人，应知2009年3月1日与梁XX签订《房屋出租协议书》目的、内容及法律后果，其仍代黄XX签名，在第一次开庭时以该签名不是其所签为由抗辩，经广西金桂司法鉴定中心作出［2010］文鉴字第X号《文书检验鉴定意见书》后，第二次庭审时承认为其所签，但以其受梁XX诱骗签名为由进行抗辩，又举不出证据予以证明，其前后陈述相互矛盾，对其该抗辩事由，不予采信。二、关于2009年3月1日至8月30日租金x元由谁支付问题。梁XX表示已由黄X在协议书签约当天给付，黄XX则以其与梁XX存在口头租赁约定，没有约定租赁期限，不定期租赁按季收租金，梁XX没有给付收条为由抗辩。黄X以其没有支付过租金给梁XX为由进行抗辩。根据《房屋出租协议书》约定：租金分二期付款即2009年3月1日前付x元，同年9月1日付余下x元。由于梁XX与黄X签订协议的时间为2009年3月1日，签订协议当天给付第一期租金符合约定及常理，黄XX对其抗辩举不出证据予以证明，梁XX表示没有收到黄XX交付的租金，但该期间旺旺网吧实际租用了梁XX的两间铺面，且就同一租赁物梁XX于2009年3月1日签订《房屋出租协议书》后又与黄XX存在口头租赁约定不符合常理，故对黄XX的抗辩理由，不予采信。综合各方诉辩意见，对于黄X于2009年3月1日代黄XX签订《房屋出租协议书》及支付第一期租金x元的事实，予以确认。三、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案梁XX虽未能提供相应证据证明黄X取得黄XX授权，但黄XX、黄X之间特定关系及黄X将《房屋出租协议书》交付梁XX及按协议代交租金的行为，梁XX有理由相信黄X有代理权，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第六十四条的规定，结合日常生活经验，黄X以黄XX名义代签《房屋出租协议书》目的用于经营旺旺网吧，旺旺网吧在此期间实际租赁梁XX铺面经营，黄X的这种重大民事行为视为已告知作为旺旺网吧业主的黄XX，黄XX已知道黄X以其名义代签《房屋出租协议书》而未作否认表示，应视为其已同意，该《房屋出租协议书》没有违反法律的规定，为有效合同，对黄XX具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。黄XX应按约于2009年9月1日前向梁XX支付第二期租金，但其没有支付，已构成违约，应承担支付梁XX租金x元的民事责任。梁XX要求黄XX支付租金x元，符合法律规定，予以支持。梁XX以旺旺网吧为黄XX、黄X合伙经营为由要求黄X负连带责任，没有提供证据予以证明黄XX、黄X存在合伙关系，黄XX、黄X予以否认，对梁XX该项请求，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由黄XX支付梁XX租金x元；二、驳回梁XX的其他诉讼请求。
上诉人黄XX不服一审判决，上诉称：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。从2006年2月18日至2009年8月25日，上诉人黄XX一直在被上诉人的出租房经营网吧，彼此十分熟悉，因此，上诉人与被上诉人于2006年签订2月18日签订租赁合同，2008年3月1日到期后，就没有再签订任何书面协议。熟人之间不签订书面合同，是常见之事，一审以黄X与黄XX是同胞兄弟，黄X代黄XX向梁XX交付租金。黄X有权代理黄XX签订租赁合同及黄X代黄XX交付租金为由，用“代交租金的同胞兄弟一定有权代签租赁合同”显然是错误的。更何况，梁XX实际已经收取的租金，为黄XX所交，没有证据基础。黄XX租用梁XX的铺面经营网吧，梁XX与黄X所签合同，究竟是“代签”，还是“冒签”梁XX为什么不找黄XX本人签订书面合同签订后为什么没有告知黄XX梁XX是善意还是恶意一审以“承租人一定是知情人”“视为已告知”，显然也是错误的。综上，请求撤销一审判决，改判上诉人黄XX无需支付被上诉人租金x元。本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人梁XX答辩称：一、上诉人称上诉人与被上诉人因为彼此十分熟悉，熟人之间不签订书面合同，是常见之事。上诉人的这种说法不成立，也不符合事实。2009年3月1日上诉人与被上诉人是签有书面合同的，有房屋出租协议书为凭。因此，上诉人说双方仅是订有口头合同，按季度交租金，是不符合事实，也没有提交任何证据材料证明双方是存在口头协议。二、上诉人完全知道黄X与被上诉人签订租赁合同。1、黄X与黄XX是同胞兄弟关系，黄X几年来一直在该网吧参与经营和管理，涉及该网吧的许多业务，如签订合同、交纳租金和交纳税款等日常工作都是由黄X代替黄XX去履行，且一直没有异议。2、作为该网吧的法定代表人，上诉人对于自己网吧租赁事宜如租金、期限等是完全了解的，也是其与被上诉人之前的意思结果。且上诉人每月都会多次到网吧里了解经营情况，加上黄XX的女人一直以来都是在该网吧里负责收款。因此，上诉人说不知道黄X与被上诉人签订租赁合同，显然是荒谬的。3、合同书是由黄X交给被上诉人，交给被上诉人时，合同书上已签有黄XX的名字。签订合同后，黄X已代交的租金x元，作为业主的黄XX不可能不知道。三、该房屋出租协议书是合法有效的。该份协议的主要内容为上诉人承租房屋用于经营网吧，双方约定符合法律规定，协议书是有效的，上诉人应按合同法的有关规定向被上诉人承担民事责任。综上，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的诉讼请求没有新的证据予以证明，应不予支持。
原审被告黄X答辩称：《房屋出租协议书》是无效的，应予撤销，旺旺网吧是我哥开的，我只是帮我哥打工，平时与我哥的关系不好，梁XX拿打好的《房屋出租协议书》给我，说是我哥给我签的，后我就签了，后才得知梁XX的租金过高，我哥就想租一天算一天，根本没有签订该协议的想法。
双方当事人争议的焦点是：黄XX应否支付给梁XX租金x元
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，2009年3月1日原审被告黄X以上诉人黄XX的名义与被上诉人梁XX签订《房屋出租协议书》，该协议已依法成立并生效，黄XX在该出租房经营旺旺网吧。虽然黄XX否认黄X的代签行为，但未能提供其取得使用该协议书约定的出租房屋的依据。为此，一审认定黄XX已知道黄X以其名义代签《房屋出租协议书》，未作否认表示，视为其已同意，应按该协议约定履行义务并无不当，本院予以支持。按照该协议的约定，出租期限为1年（2009年3月1日至2010年3月1日），年租金x元（3月1日前付x元，9月1日付余下x元）。黄XX租用了半年后即（9月4日）就搬离承租房，未支付余下半年的租金，黄XX在租赁期未届满时，提前解除双方的租赁关系，已构成违约。因双方在《房屋出租协议书》中，没有约定违约责任。黄XX提前解除租赁关系应提前告知梁XX给予梁XX一个合理的期限。黄XX在未能证明提前解除双方的租赁关系是经梁XX同意的情况下，对黄XX搬离出租房时视为才知告梁XX。结合本案的事实，梁XX认可黄XX9月4日就搬离了出租房屋，从此时梁XX才知道黄XX不再租用房屋并收回出租房，应视9月份为黄XX提前解除租赁关系给予梁XX的合理期限，故黄XX应承担该月的租金，根据双方约定的年租金为x元，即一个月为2083元，黄XX应支付梁XX租金2083元。余下的租期，因黄XX未占用房屋，不应承担该余下期间的租金。故一审法院认定黄XX支付梁XX租金x元欠妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持横县人民法院（2010）横民一初字第X号民事判决第二项；
二、变更横县人民法院（2010）横民一初字第X号民事判决第一项为上诉人黄XX支付被上诉人梁XX租金2083元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
二审案件受理费112元，由上诉人黄XX负担22元，被上诉人梁XX负担90元。一审案件受理费112元，由上诉人黄XX负担22元，被上诉人梁XX负担90元，一审司法鉴定费1000元，由原审被告黄X负担。
本判决为终审判决。
审判长李涛
审判员孙泽兵
审判员覃尹柔
二O一一年三月二十八日
书记员赵谊
