原告蒋某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告刘某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告蒋某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月4日立案受理后，依法由代理审判员张孜独任审判，于2010年3月17日公开开庭进行了审理。原告蒋某到庭参加了庭审，被告刘某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告蒋某诉称：2009年8月16日，在上海某房地产经纪事务所大学城分行（以下简称“某中介”）的居间服务下，原、被告就上海市松江区某房屋签订了租赁合同，房屋月租金1,800元，押金1,800元，租期为2009年8月22日至2009年11月22日，为期三个月，续租按每月一次交租金。合同签订后，被告收取了三个月租金及押金并交付房屋钥匙，但原告发现此房原电视机及空调不见，经与某中介及被告协商，将月租金、押金及到期后续租租金均调整为1,700元，被告退还原告已支付的400元。

2009年11月22日租赁合同到期后，原告又续租了二个月。2010年1月10日，原告电话联系被告，称2010年1月22日到期将不再续租，要求退还押金，但被告态度强硬，拒不退还。后原告又多次联系被告要求办理交房手续，但均遭拒绝。无奈之下，原告于2010年1月20日，单方与某中介共同办理了交接手续。鉴于被告在租赁期满后拒绝退还押金，原告遂诉至法院请求判令：原、被告之间的租赁合同终止，被告退还押金。庭审中，原告自愿放弃要求终止租赁合同的请求，且明确要求被告退还押金为1,700元。

被告刘某未作答辩。

经审理查明：2009年8月16日，在某中介的居间下，被告将位于上海市松江区某房屋的房屋出租给原告，并签订了房屋租赁合同。合同约定：租期自2009年8月22日至2009年11月22日，续租按每月一次支付租金，每月租金1,800元，原告另需支付租赁保证金（押金）1,800元，租赁期间内的水电费由原告负担。合同另对其他事项作了约定。原、被告及某中介的业务员金某均在合同落款处签字确认。合同签订后，被告收取了三个月租金及押金7,200元，并将本案系争租赁房屋交予原告使用。2009年11月22日合同到期后，原告又分二次续租二个月，每月支付租金1,700元。原告提前表示不再续租，要求与被告办理交房手续、退还押金，均遭拒绝。原告遂诉至本院。

庭审中，原告提供2009年8月17日制作的补充协议一份，载明：因租赁房屋验房时发现彩电、空调被盗，给原告生活造成一定影响，经被告和原告协商，月租（金）减免100元，为1,700元，被告退原告400元，续租租金同一标准。原告及某中介的员工金某在落款处签名确认。同时，原告陈述因当时只有原告和金某在场，所以没有被告签字确认，但该补充协议已征得被告的同意，从原告支付续租的月租金为1,700元可以印证被告认可将月租金调整为1,700元。原告为证明其在租期届满后办理了房屋交接手续，向本院提供了由金某出具《收条》、《证明》各一份，载明已经记录下租赁房屋的水、电度数并将房屋钥匙交予中介。

诉讼中，原告为证明自己的主张，申请的某中介的工作人员金某、崔某出庭作证。

证人金某陈述：2010年1月20日上午，原、被告至某中介处协商房屋交接事宜，双方对1,700元押金及最后的水电费结算未能达成一致，因此未能成功办理交接手续。当天下午，其与原告至租赁房屋抄写了屋内的水表、电表数字，并接收了原告交付的三把钥匙，现已将钥匙交予被告。2010年3月16日傍晚，张燕（系被告妻子）至某中介，要其转交原告1,500元，作为退还的押金，扣除的费用作为水电费和地板划破的损失。次日上午，其接到刘某电话，声称法院已经通知其出庭诉讼。当天下午，其回电被告，称原告不同意被告仅退还1,500元，坚持要退还1,700元。2010年3月18日上午，因原告不同意接受1,500元，金某便将1,500元退还给了被告。

证人崔某陈述：2010年1月20日上午，原、被告至某中介处协商终止租赁合同，双方因结算水电费发生争议，以致未达成一致意见。当天下午，又联系被告办理交接，但被告推诿未来，应原告要求，其派金某去租赁房屋办理交接事宜，并出具了上述《收条》、《证明》。

就水电费结算情况，原告向法庭提供了2010年1月份的电费发票和2009年12月的水费发票，并陈述：发票上载明的使用电量与其和中介交接时记录的电量一致，而2010年1月份的水费发票因其已搬出租赁房屋，无法取得，故该月的用水情况只能依据与中介交接时的记录；其尚未支付的包括：2010年1月的电费49.90元、2009年12月和2010年1月的水费11元，共计60.90元，愿意在押金中抵扣61元。

以上事实，由房屋租赁合同、收条、收据、补充协议、证明、水电费发票、证人证言及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告的租赁合同在2009年11月22日到期，原告又续租了2个月，故双方的租赁合同继续有效，但为不定期租赁，原告有权随时解除租赁合同。合同解除后，权利义务相应终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。原告应当按照合同约定向被告返还房屋，被告也应在原告付清应付费用后退还押金。现被告无故推诿办理，原告为避免损失扩大而请求中介代为办理交接手续，系依法、必要、合理的行为，被告应当返还原告押金。

关于押金的数额的确定，本院认为，虽然根据房屋租赁合同和署名为被告的收条，表明双方约定的月租金及押金均为1,800元，但结合之后续租合同的收据、证人证言等证据，可以认定合同在实际履行过程中，月租金及押金均调整至1,700元，故被告应当返还原告押金1,700元。原告陈述确有61元水电费未交纳，愿意在押金中抵扣的意见，于法不悖，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃举证、抗辩等民事诉讼权利。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十八条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

被告刘某于本判决生效之日起十日内返还原告蒋某1,639元；

案件受理费130元，减半收取65元，由原告蒋某负担15元（已付），被告刘某负担50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张孜

书记员苏晓星