上诉人（原审被告）李某，女，生于X年X月X日，汉族，大学文化，汉中市X区饮马池小学教师，住x。

被上诉人（原审原告）方某甲，男，生于X年X月X日，汉族，高中文化，住x。原汉中收获机械厂X号楼X单元X室，系原汉中市印刷厂职工，现在汉中市鑫鹏商贸有限公司打工。

被上诉人（原审原告）方某乙，男，生于X年X月X日，汉族，初中文化，住（略），无业，（系被上诉人方某甲之子）。

委托代理人黄勇，陕西汉泰律师事务所律师。（系被上诉人方某甲、方某乙的共同委托代理人）

上诉人李某因房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市X区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人李某，被上诉人方某甲及二被上诉人的共同委托代理人黄勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院认定，1987年12月2日原告方某甲与汉台区X村民吴金玉登记结婚，1989年3月5日婚生一子方某乙。1990年经方某甲前妻吴金玉申请，有关部门批准，吴金玉、方某甲、方某乙取得了汉台区X村X组宅基地使用权两间，并在此宅基地上修建砖混结构房屋两层五间，其中一层正房两间，偏房一间（分为两小间），二层正房两间。1996年9月3日，方某甲和吴金玉协议离婚，该离婚协议约定：夫妻双方某甲后所修房屋由吴金玉分得一楼正房一间，二楼正房一间，方某甲、方某乙分得一楼正房一间，偏房一间，二楼正房一间，家具和日用品各自归各自所有，婚生子方某乙由方某甲抚养，吴金玉不负担抚养费。

1998年2月3日，方某甲对离婚所分房产办理了“汉房字第x—X号”房屋所有权证书，核定房屋建筑面积为79.74平方某甲。2003年3月3日，经汉中市兴汉房产服务中心介绍，原告方某甲与被告李某签订了《房屋所有权转让协议》，该协议约定：1、方某甲将其拥有自建住宅房，建筑面积79.74平方某甲，和在二楼自建10平方某甲简易房一间（含室内所有固定设施）全部转让给李某所有，该房屋转让价为人民币x元；2、方某甲将房屋产权移交李某后，将不再享有该房屋的所有权和使用权，李某在房屋转让协议签订手续完毕后，支付给方某甲房款x元，一次性买断该房的所有权；3、方某甲向李某提交该房屋房产证，并提供办理房产证转移公证所需要的手续、证件，李某承担产权手续的有关全部费用；4、房屋转让成交后，双方某甲不得反悔，若反悔，须向对方某甲付x元违约金。该转让协议还约定了其他事项。2003年3月5日，双方某甲汉台区公证处办理了（2003）汉区证字第X号《公证书》。嗣后，原告方某甲及被告李某按协议约定，履行了各自义务，被告李某即居住、使用该房屋，在使用期间，李某亦未对该房屋进行重新改造和装修。2009年11月18日，原告方某甲、方某乙具状法院，认为其私下买卖房屋违反了农村土地管理规定，侵害了集体土地所有权，其买卖合同无效，要求被告李某返还所购房屋。

原审法院审理认为，农村房屋买卖合同属于要式合同，其效力取决于能否经政府审批许可而使受让方某甲得宅基地使用权，是一种需经批准而生效的合同。根据方某甲与吴金玉宅基地使用权申请及离婚协议载明：本案诉争房产系原告方某甲与方某乙共同拥有，其宅基地所有权归青龙观村村委会集体所有，该诉争房屋虽位居城区X村住房，根据政策规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，因此，被告李某与原告方某甲的房屋买卖转让行为，违反了国家政策的禁止性规定，故原告方某甲与被告李某所签订的《房屋所有权转让协议》无效，该转让协议取得的财产，应当予以返还。对被告李某抗辩本案已超过诉讼时效的理由，根据法律规定，合同无效自始无效。诉讼时效只适用于请求权，不适用于物权，合同双方某甲事人不享有确定合同无效的权利，确认合同无效属于形成权范畴，不应受一般请求权诉讼时效的限制，所以，被告李某的该抗辩理由依法不能成立。鉴于房屋买卖至今时间较长，社会经济条件发生较大变化，房屋价值和购买价格的差异所造成的损失等因素，导致本案合同无效双方某甲有一定过错。对被告李某而言，其依赖利益损失因在本案中无明确的反诉请求，可另行主张赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，遂判决：一、确认原告方某甲与被告李某之间2003年3月3日所签订的《房屋所有权转让协议》无效；二，被告李某于判决生效后6个月内将位于汉台区X村X组诉争房屋一楼正房一间、偏房一间，二楼正房一间归还原告方某甲、方某乙；三，原告方某甲于判决生效后6个月内返还原告李某购房款x元。

原审判决宣判后，被告李某不服，提起上诉，认为其与方某甲签订的房屋转让协议是双方某甲实意思的表示，该协议没有违反法律规定，且进行了公证，并已实际履行，现诉争之房位于市X村住房，其土地使用权可以依法流转。请求二审人民法院依法撤销原判，作出公正的判决。

经审理查明，二审庭审查明的事实与原审判决所认定的事实一致。上诉人除认为房屋转让协议应认定有效外，对其余事实无异议，本院予以确认。在审理中本院已向上诉人李某作了法律政策规定释明，并主持双方某甲行调解，由于双方某甲议较大，调解未果。

本院认为，民事活动必须遵守法律规定，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据目前社会状况，我国农村社会保障体系尚未完全建立，农村宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理的重要内容，宅基地使用权和房屋是农民安身立命之本，现在放开宅基地使用权和房屋转让的条件尚不成熟。我国法律并没有对是否允许城镇X村购买宅基地或者住房作出明确规定，但根据国务院办公厅国办发【1999】第X号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款之规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”和2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》：“加强农村X镇X村购置宅基地”。因此，我国政策规定禁止城镇X村购买宅基地或者房屋，人民法院不应支持城镇X村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。由于诉争房屋的宅基地使用权属汉台区X村X组集体所有，由该村X村民委员会经营、管理，故上诉人李某认为其与方某甲之间的《房屋转让协议》有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于《房屋转让协议》无效，合同双方某甲有过错。由于房屋转让时间较长，社会经济发生较大变化，现房屋价值和购买价格有较大差异，对李某造成的依赖利益损失，其可依照法律规定另行主张权利。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费2606元，由上诉人李某承担。

本判决为终审判决。

审判长赵春林

审判员陈朝晖

代理审判员王远成

二0一一年七月二十九日

书记员曹倩茹