原告：赵某，男，X年X月X日生，汉族。

委托代理人：丁新奎，甘肃天秦律师事务所律师。

被告：刘某，男，X年X月X日生，汉族。

原告赵某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月24日立案受理，依法由审判员田玉琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某诉称：原告将用于冲抵欠其工程款的位于本区X路X号天水市电影公司一层大厅租赁给被告刘某，租期自2005年4月1日至2012年3月30日止，年租金x元。2005年4月15日，双方又签订了补充协议，将年租金降至x元，每年4月5日一次性付清年租金。并约定5日内交不清租金，原告可单方终止合同。但2010年4月5日至今，被告再未支付2010年度房屋租金。原告多次催要房租，被告置之不理，被告已严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，特请求法院1.依法判令被告支付房屋租金x元、违约金1200元；2.解除原被告房屋租赁合同、返还房屋。3.案件受理费由被告承担。

被告刘某辩称：被答辩人有意隐瞒事实真相，其诉请要求答辩人承担违约责任和支付房屋租金的理由不成立。被答辩人说我2010年4月5日至今，再未支付2010年度房屋租金，但是其并未说明为什么不予支付房租的理由。实际情况是，原告出租给被告的房屋屋顶多处自然破损，从2008年地震以后，一遇雨天就会出现严重的漏雨现象，从2008年到2010年9月，一遇到雨天就致使答辩人经营场所到处积满了泥水，而且屋顶的板子还存在掉落现象，曾砸坏了顾客的车辆。由于存在明显的质量瑕疵，既严重影响了答辩人的生产经营活动，又给答辩人及其员工的人身安全构成了威胁。答辩人曾从2008年后要求被答辩人进行维修，但被答辩人对答辩人提出的合理要求置之不理。在多次协商未果的情况下，为了不使答辩人的生产经营活动继续受到影响，答辩人便对所承租的房屋进行了维修，花费x余元。答辩人就房屋租金与被答辩人进行协商，要求被答辩人从租金中扣减维修房屋费用，为此双方为租金支付问题发生了纠纷。答辩人认为，首先被答辩人提出的诉讼请求于法无据，应予驳回。其次，《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”由于被答辩人未能全面履行自己的义务，才致使双方发生纠纷，因此，根据《合同法》第九十四条的规定，其无权主张解除合同。再次，答辩人未违约，且租赁合同中并未就违约金的承担作出明确的约定，因此被答辩人无权主张违约金。综上所述，望法院依法查明事实，驳回被答辩人的请求，同时判决被答辩人偿付答辩人的维修金或在租金中减扣。

经审理查明：原告赵某给天水市电影公司办公楼进行屋面防水处理和装修等工程过程中，由于该公司经济困难，原告赵某即垫资为该公司进行了维修、装修改造之后，天水市电影公司用其岷山路X号办公楼东侧大厅、门店等大约420平方米的房屋使用权提供给原告使用至2015年5月30日以冲销原告为其垫资及工程欠款等。2005年3月15日原、被告签订铺面租赁合同1份，原告赵某将其享有使用权和收益权的天水市电影公司办公楼东侧大厅（面积300平方米）租给被告刘某使用，租期从2005年4月1日至2012年3月30日止，年租金x元。2005年4月15日双方又签订了补充合同，将原合同第二条年租金x元变更为x元，月租金为1666.66元，付款方式为“每年的4月5日一次性交清年租金（如5日内交不清年租金，甲方（原告）可单方终止合同）”。合同签订后，被告刘某对2008年之前的租金一直按期履行。2008年5月12日经过汶川地震后，因被告承租的房屋屋顶多处漏雨，原告也曾找人进行过维修，并将2009年的租金3000元留给被告刘某作为房屋维修费用。2010年4月5日后，被告刘某以房屋屋顶漏雨影响其无法正常经营为由，拒绝支付2010年租金。原告遂于2010年12月24日起诉到法院，请求：1.依法判令被告支付房屋租金x元、违约金1200元；2.解除原、被告房屋租赁合同，返还房屋；3.案件受理费由被告承担。

上述事实，有原、被告陈述记录在卷，另有原告提交的：1.2005年3月15日原、被告签订的铺面租赁合同1份和2005年4月15日原、被告签订的补充合同1份，可证明双方所签订合同是真实有效及变更年租金x元为x元的事实；2.原告与天水市电影公司签订的补充合同2份，证明赵某出租给被告刘某的大厅，是天水市电影公司提供给原告赵某使用用于冲销其欠原告的工程款和垫资款的事实。3.收据1份。被告刘某对原告提交的证据1.X组证据均无异议，仅对X组证据不认可，认为是原告和电影公司的业务，与其没有关系。被告对自己的主张提交了10张照片，欲证明其所承租房屋漏水的事实。原告对被告所举10张照片无异议，但认为该证据并不能证实被告对房屋进行过维修并已支出费用的事实。上述原、被告所提交的证据除原告提交的证据3外，其余证据来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，应予认定。对于原告提交的收据，经审查与本案无关，故不予采信。

本院认为，原、被告2005年3月15日、4月15日所签订的铺面租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应当全面履行自己的义务，但被告刘某在合同履行期间，以房屋屋顶漏雨影响其无法正常经营为由，拒绝付给原告2010年的租金。其行为已构成违约。同时双方在补充协议中亦明确约定，如承租人不按期缴纳租金，出租人有权解除合同。故原告要求被告支付x元租金和解除合同的诉请于法有据，应予支持。对于原告主张的违约金双方并未约定，故不予支持。对于被告刘某要求原告承担其已支出的维修金的主张，因其仅提供了10张照片来证明。而照片仅能证明屋顶漏雨的事实，而却不能证明其已支出维修费用的事实，且其在举证期限内亦未提交其它相关证据证实其主张。同时原告曾在合同履行期间对被告刘某所承租房屋进行过维修，又在2009年的租金中扣除3000元给被告刘某作为维修费。故对被告的该主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》二百二十七条之规定，判决如下：

一、被告刘某在判决生效后5日内支付给原告赵某2010年租金x元；

二、解除原告赵某与被告刘某签订的铺面租赁合同关系；被告刘某在判决生效后10内搬出所承租的铺面本区X路X号一层大厅。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费330元，由被告刘某负担。。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。

代理审判员田玉琴

二O一一年三月四日

书记员王佳