原告马XX，男，生于X年X月X日，土家族。
委托代理人冉XX（特别代理），重庆泰源律师事务所某师。
被告马XX，男，生于X年X月X日，土家族。
委托代理人何XX，重庆星兴律师事务所某师。
被告田XX，女，生于X年X月X日，土家族。
委托代理人（特别代理）马X（系原告马XX、被告田XX之子），男，生于X年X月X日，土家族。
原告马XX诉某告马XX、田XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员曾宪明独任审判并于2011年7月20日依法公开开庭进行了审理，原告马XX及其委托代理人冉XX、被告马XX及其委托代理人何XX、被告田XX及其委托代理人马X均到庭参加了诉某。现已审理终结。
原告诉某,我与田XX系夫妻关系，共同居住（略）。2008年，因修建县职教中心需要，县X镇人民政府决定对原告所某村组的土地、房屋进行统征拆迁安置补偿。今年6月得知被告田XX伙同其子马X已早于2008年11月26日将用于安置原告的统建置换房屋全部出卖给了被告马XX。田XX之为未经原告知情、许可，私自出卖夫妻双方所某的共同财产，其行为违反了法律的禁止性规定，损害了原告的合法权益，属无效民事行为。请求人民法院依法确认田XX、马XX于2008年11月26日签订的房屋买卖合同无效，并由二被告承担本案诉某费用。
原告为证明自己的主张当庭提供了证据1、马XX的身份证复印件，用以证明其身份情况。2、（石国土房管审字第X号）石柱县集体土地建设用地批准书，用以证明户主是马XX。
被告马XX辩称，1、原告在诉某中称不知道签订安置协议的事实不真实。2、原告称与其妻子田XX、儿子马某国的关系不好属虚假事实。3、原告称田XX、马某国恶意串通将房屋卖给了马XX，这与客观事实不符，而马XX是按当时的市场价购买的，是买卖双方的正常交易。综上，原告与田XX系夫妻关系且感情甚好，其家庭日常对外事务中均是田XX做主处理，田XX的行为具备了表见代理的法律特征，对原告具有法律效力，故原、被告实施的房屋买卖是双方自愿、真实意思的表示，属依法受保护的民事法律行为。原告缺失诚实信用，现因房屋价格上涨，要求利用司法手段实现翻悔合同之目的，其行为不应得到支持。请求人民法院依据本案客观事实，依法驳回原告的诉某请求，维护被告马XX的合法权益。
被告马XX为证明自己的主张，在举证期限内提供了证据1、马XX的身份证复印件，用以证明马XX的身份情况。2、房屋买卖合同、收条，用以证明原、被告形成的房屋买卖合同关系且被告付了购房款。3、安置协议书、购房合同书，用以证明马XX与县X镇人民政府签订安置协议及购房合同的事实以及田XX将安置协议、购房合同原件交付给了马XX执有。4、证人彭某（红星村村文书，与马XX系老表关系）的证言证实：本案中的房屋买卖合同是自己代笔书写的，经过是马XX、马某国（马XX之子）原居住的房子（因修县职教中心）被拆，原本马XX、马某国选择货币安置，后来选择了统建房安置。因马某国在另一处购买了两间一楼一底砖混结构房急需用钱，所某将统建安置房卖给了马XX。马XX家是田XX与两个儿子做主，所某，合同中的具体事宜是田XX、马某国与马XX讲的，合同中马XX的名字是马某国代签的，期间马某国还多次催促马XX去签合同、给钱。现因职教中心已投入使用，加之还要建农贸专业市场，房价就涨了，所某双方扯皮了。5、证人马某（曾任该村X组长）的证言证实：马XX、田XX夫妇关系好，其家庭的对外事务是田XX做主。6、证人马某某（寨坡组组长）的证言证实：马XX、田XX夫妇关系好，其家庭的大小事务都是田XX做主处理，组里面有事都是找田XX或者就是找马某国、马某国，马XX不管好大个事。7、证人马某某的证言证实：马XX、田XX夫妇关系好，马XX在家不管事，对外事务都是田XX处理，田XX说了才算数。上述证人所某某证言，用以证明原、被告签订合同的具体经过。马XX、田XX夫妻关系好，马XX家对外的大小事务均是田XX做主处理。当地人都知道马XX将房子卖给了马XX的事实。
被告田XX辩称，我与原告关系不好，房屋买卖合同是我背着原告与马XX签订的。马XX只支付了2万多元房款给我至今存在我的账户上。要求法院确认我与马XX签订的合同无效。
为证明自己的主张，田XX当庭出示了马XX给其出具的欠条一张，内容表明马XX欠田XX人民币5万元。
经举证质证，当事人发表的质证意见如下：
被告马XX对原告提供的证据⑴身份证复印件无异议。证据⑵（石国土房管审字第X号）石柱县集体土地建设用地批准书复印件有异议，认为是复印件，既未说明证据的来源且时间、内容与县X镇政府拆迁安置协议上记载的时间不一致。
被告田XX对原告马XX举示的证据没有发表质证意见，只是说明原来的房产手续在县国土局。
原告的代理人对马XX提供的证据发表的质证意见是：1、对身份证复印件无异议。2、签订房屋买卖合同时马XX未在场，是田XX按印的，不具备要式合同的条件，马XX知道房屋是马XX的，田XX按印不具备表见代理的条件。3、收条中的数额与马XX实际支付数额不符，但马XX也不知道付没有付，付了多少。4、对拆迁安置协议无异议。5、对购房合同的真实性无异议。6、对证人证言，因证人均未出庭作证，不应予以采信。
被告田XX对马XX提供的证据发表的质证意见是：对其他证据无异议，但对马某某的证言有异议，因为马某某当时在外务工。
原告对被告田XX提供的证据发表的质证意见是：双方签订合同的时间是2008年11月26日，而欠条载明的时间也是这个时间，内容也是买卖房屋欠款，说明马XX没有付清房款。
被告马XX对被告田XX提供的证据发表的质证意见是：我当时付款x元，后来又向他借款5万元。
本院对原告提供的⑴、⑵份证据予以采信。对被告马XX提供的⑴、⑵、⑶、⑷、⑸、⑹份证据予以采信。对被告田XX当庭举示的马XX出具的欠条一张予以采信。上述证据的收集程序合法，证据之间具有关联性且经庭审质证，能证明本案的基本事实。根据以上证据，本院确认本案的基本事实如下
审理查明，原告马XX与被告田XX系夫妻，双方有长子马某国、次子马某国（均已成年）。马XX、田XX随次子马某国居住生活。2008年，因修建石柱县职教中心需要，由石柱县土地统征办公室、石柱县X镇人民政府对原告所某村X组有关的土地、房屋（原告原居住的房屋位于红星村X组X号）进行统征拆迁安置补偿。同年10月23日，马某国代户主马XX（乙方）与石柱县土地统征办公室、石柱县X镇人民政府（甲方）签订了县职教中心项目房屋拆迁及统建置换住房安置协议书并签字按印。双方在协议书中明确的马XX原房屋的基本情况为，被拆迁的房屋总建筑面积136.63（其中住房面积100.43、牲畜及其他非住房面积36.13）。安置还房标准为按建筑面积算，户型统一为100-113，甲方同意乙方在协议中约定的选房办法在第X楼或X楼以上的楼层选择100-113户型一套。同年10月27日，马某国代马XX（乙方）与石柱县职业教育中心（甲方）签订了购房合同书，依该合同约定，甲方将修建好了的迁建拆建居民安置房第一层（底楼、每户限购一间，面积不得小于23）以建安成本价60≡3出卖给乙方。至此，马XX家在石柱县土地统征办公室、石柱县X镇人民政府或石柱县职教中心处获取了置换安置住房一套、底楼房屋一间的期待权。2008年11月26日，田XX以马XX（甲方）之名义与马XX（乙方）签订了房屋买卖合同，双方在合同中表明“经甲、乙双方共同协商，本着双方自愿原则达成如下合同：一、甲方将职教中心征地拆迁统建还房的有关证件（统建置换住房安置协议书、购房合同书共两份）卖给乙方包括房产证一同卖给乙方。二、单价，乙方按职教中心货币安置计价给甲方。三、甲方将房产证交乙方后换证手续费由甲方暂留2千元作为办证费，过渡费半年后由甲方收来抵销占留2千元（办证费）结算。四、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后生法律效力，永不返悔”。甲方马XX、乙方马XX，在场人马某国、陈益芳（马某国之妻），执笔人彭某，除执笔人外，其余人员均在自己名下按印，马XX系田XX代其按印。马XX付款后，田XX向其出具了“今收到马XX交来房屋出售人民币x元”的收条一张，马XX又给田XX出具了“今欠到马XX买（卖）房子人民币x.00元”的欠条一张。之后，田XX即将自家与县职教中心、县X镇人民政府签订的房屋拆迁及统建置换住房安置协议书、购房合同书交给了马XX，马XX将以此安置协议书、购房合同书获取马XX应得的置换房屋。后因该地建设发展变化导致房价上涨等因素，田XX翻悔，马XX便起诉某院。
另查明，1982年5月12日，马XX在打石头的时候脑袋受过伤，马XX家的内外家事均由其妻田XX及其子马某国、马某国做主处理。2011年6月，马XX起诉某告马某国、陈益芳房屋买卖合同纠纷一案（与本案系同一性质、地段），本院作出了（2011）石法民初字第X号民事判决书，判决被告马某国、陈益芳将石柱县职教中心统建置换房屋一套以及门面房一间交付给原告马XX。2011年8月，马XX、田XX向本院起诉某告县X镇人民政府、马某国及其第三人马XX房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院在审理中，马XX、田XX申请撤诉，本院作出（2011）石法民初字第X号民事裁定书准予其撤回了起诉。
本案争执的焦点为：1、田XX以马XX名义实施的行为是否符合表见代理的法律规定。2、原、被告签订的房屋买卖合同是否有效。争对以上焦点并结合本案事实，作如下评析。
本院认为，田XX以其丈夫马XX之名义与马XX签订房屋买卖合同，将自己获取的置换房屋的期待权及其有效依据出卖、交付给了马XX。纵观其次子马某国代马XX与县X镇人民政府签订房屋拆迁及统建置换住房安置协议书，长子马某国代马XX与石柱县职业教育中心签订购房合同书的事实证明，马XX在家事或对外事务中均由其妻田XX或子马某国、马某国代为处理。据田XX、马某国在庭审中自述，马XX曾于1982年5月在做石工时脑袋受伤。据证人彭某、马某、马某某所某某证言证实，马XX家的对外事务均由田XX做主处理。原、被告均系同一集体经济组织成员，相互间均知根知底，由此可见，田XX以马XX之名义与马XX签订房屋买卖合同，其田XX的行为足以使马XX相信具有代理权且马某国、陈益芳（马某国之妻）作为在场人在合同中签字按印，马XX在本合同中属善意且无过失。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本条是关于在订立合同中表见代理的法律规定，表见代理是指善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权，基于信赖，善意相对人与无权代理人进行交易，由此造成的法律后果由被代理人承担的代理。它具有以下特征即⑴无权代理人并没有获得被代理人的明确授权。⑵客观上存在使善意相对人相信无权代理人拥有代理权的理由。⑶相对人为善意而且无过失。鉴于田XX与马XX具有事实上和法律上的联系以及马XX家的对外事务均由田XX做主处理之惯例，客观上使马XX足以相信田XX具有代理权。因此，田XX以马XX名义与马XX签订房屋买卖合同具备了表见代理的法律特征。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项规定：夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综上，田XX以马XX名义与马XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，其内容并未违反国家法律的强制性规定，该合同是双方在自愿、真实意思表示下所某的民事法律行为，属有效合同，对马XX具有约束力，双方应当依法履行各自在合同中的义务。原告要求确认合同无效的证据不足，理由不充分，本院不予支持。为维护社会诚信，确保交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，第四十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉某法》第六十四条之规定，判决如下；
驳回原告马XX的诉某请求。
案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由原告马XX承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某重庆市第四中级人民法院。
审判员曾宪明
二00一一年九月十五日
书记员谭伟
