上诉人（原审原告、反诉被告）北京环三环至正商业管理有限公司，住所地北京市X区X路X号。
法定代表人安某，董事长。
委托代理人付明浩，北京市嘉诚泰和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京锦绣投资有限公司，住所地北京市X乡X村。
法定代表人万某，副总经理。
委托代理人宋云峰，北京市雄志律师事务所律师。
上诉人北京环三环至正商业管理有限公司（以下简称环三环公司）与上诉人北京锦绣投资有限公司（以下简称锦绣公司）因合同纠纷一案，均不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月21日受理后，依法组成由法官杨靖担任审判长，法官李琴、姚颖参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
环三环公司在一审中起诉称：2008年6月18日，环三环公司与锦绣公司签订《参展合同》，环三环公司提供环三环家居名品折扣店家具厅一层CX号展位供锦绣公司作销售家具商品使用，合同期限自2008年8月9日至2009年8月8日，展位管理费共计（略）元。签订合同后，锦绣公司未按时支付管理费、展位质量和管理保证金。环三环公司催要未果，现诉至法院，要求锦绣公司支付管理费（略）.5元，质量和管理保证金x元，滞纳金（即违约金）（略）.5元（以x元为基数，从2008年6月18日起；以x元为基数，从2008年12月1日起；以x元为基数，从2008年6月18日起，均按照每日5％的标准计算至实际给付之日止），诉讼费由锦绣公司负担。
锦绣公司在一审中答辩称：1、双方签订的参展合同是一份房屋租赁合同，因为环三环公司提供的房屋是违章建筑，所以该租赁合同无效。如果本案中将该合同认定为是无名合同，法院也应该参照租赁合同来裁某本案。2、质量管理保证金是有押金性质的，是为了保证合同履行提前收取的费用。现在这个合同已经超过了合同履行期间，锦绣公司不需要再支付这笔费用。3、合同中第41条中约定的滞纳金就是违约金的性质，在合同中并没有约定违约金需要支付到实际给付之日，按照合同句意理解，环三环公司只能主张5天的违约金，如果5天后锦绣公司仍没有交纳费用，则环三环公司应该行使将锦绣公司清出场地的权利了。另外，违约金约定过高，申请法院予以调整。4、合同中第六条第二款和第五款约定的是锦绣公司享受管理费的8折优惠政策的交费期限，但并没有约定锦绣公司按照全款交纳的交费期限，所以锦绣公司不存在拖欠管理费的情况。综上锦绣公司不同意环三环公司的诉讼请求。同时，锦绣公司反诉称：2008年6月18日双方签订了参展合同。2008年12月27日，环三环公司以锦绣公司欠缴管理费为由将锦绣公司的销售人员强行清出场地，不允许锦绣公司继续经营，并扣留了锦绣公司的家具及饰品。经查询，环三环公司经营的环三环家居名品折扣店是一栋违章建筑。现锦绣公司反诉要求确认双方签订的参展合同无效，环三环公司返还扣留的家具和饰品，如不能返还，则赔偿经济损失x元（家具价值x元，饰品价值x元）并承担反诉费用。
环三环公司在一审中针对锦绣公司的反诉答辩称：1、参展合同是有效的，参展合同中所涉的房产已经在1992年即取得了房屋所有权证书，城乡规划法是2008年1月1日实施的，法律不溯及既往，不能推定本案所涉的房产未经规划即属违章建筑，参展合同中所涉的房产是合法的财产，锦绣公司合同无效的理由不能成立。2、本案所涉房产在建设前是否取得规划许可与参展合同的履行并没有关联。锦绣公司早在1998年就已经在此处经销家具，从没有发生过因房屋状态以及房屋未经规划影响参展合同履行的情形。涉案房产在建设前有无规划不影响锦绣公司的使用。3、合同法第五十二条中规定的强制性规定是指效力性强制性规定，并不是管理性的强制性规定，所以锦绣公司主张合同无效缺乏事实及法律依据。4、关于锦绣公司要求返还家具和饰品的诉讼请求，锦绣公司的家具和饰品留置在展位是因为锦绣公司拖欠参展合同的相关费用并串通其他商户关闭展位照明设施进行罢市的情况下，环三环公司依照参展合同的相关规定将锦绣公司的人员清出场。清出锦绣公司的人员是为了催收相关费用，展品滞留是锦绣公司违约造成的，所以环三环公司留置锦绣公司的展品有合同依据。在锦绣公司没有完整履行参展合同项下的合同义务并承担违约责任前，环三环公司有权拒绝返还展品。在锦绣公司完整履行参展合同项下的义务并承担违约责任后，环三环公司可以将留置的物品返还给锦绣公司，但前提是以环三环公司留置物品种类和数量为准。
一审法院审理查明：2008年6月18日，环三环公司（甲方）与锦绣公司（乙方）签订《参展合同》，约定：乙方在甲方展厅X层CX号展位进行实木家具产品的销售，展位面积356平方米。乙方参展期限从2008年8月9日至2009年8月8日止。展位管理费为（略）元。展位质量和管理保证金为x元。乙方参展期限内分两次支付管理费，在签约之日按181天付管理费可享受8折，优惠后的前181天管理费为x元，在2008年12月1日前另付180天的管理费按8折，优惠后的管理费为x元。如乙方实际付款时间和付款金额未按本合同的约定履行，乙方将不再享受本合同约定的管理费折扣和免租期，甲方按乙方的实际付款方式相应的管理费优惠政策收取乙方相应的管理费。乙方在签订合同之日向甲方交纳首期管理费、质量和管理保证金、押金，应付首期款为x元。乙方在甲方市场销售的商品按甲方市场规定保修5年，本合同终止后，在本合同约定的商品保修期限内无质量投诉问题、无有关行政部门质量检查后的待处理问题，甲方无息退还质量和管理保证金。合同履行期间，乙方必须按合同约定及时全额缴纳管理费、电某、税费等各项费用。到缴费约定日期后如乙方5日内不交各项费、税，每天按应付款的5％交滞纳金。如乙方逾期5日后仍不交纳，甲方有权采取关闭乙方展位电某、清出展位销售人员、暂停乙方营业等措施催缴欠款，直至解除合同。如乙方补清欠款后合同继续履行，乙方暂停营业期间的损失自行承担。乙方私自撤离展馆，乙方所交的押金、管理费及质量和管理保证金不退，甲方有权处理乙方展位内物品及商品，冲抵乙方欠款。
合同签订当日，锦绣公司向环三环公司支付x元管理费，环三环公司亦向锦绣公司提供了参展所用场地。
2008年12月27日，锦绣公司在环三环公司的要求下离开经营场所，双方对于遗留在经营场所内的家具和饰品未做交接。
一审庭审中，双方确认环三环公司收取管理费的期间为2008年8月9日至2009年8月8日。从2008年8月9日至2008年12月27日，全额无优惠的管理费为x元。
锦绣公司称在其离场后，环三环公司对其家具进行了打折销售，但环三环公司对此予以否认。另，现存于环三环公司场所内的锦绣公司遗留的饰品有部分损坏，锦绣公司称损坏的饰品是因为环三环公司保管不善损坏的，环三环公司则认为损坏的饰品是在锦绣公司经营期间损坏的。
一审法院另查：2009年3月2日，环三环公司以锦绣公司为被申请人就本合同争议，向北京仲裁某员会申请仲裁，2009年4月2日，锦绣公司提出仲裁某请求。2009年8月21日，北京仲裁某员会作出（2009）京仲裁某第X号裁某。锦绣公司不服裁某，向北京市第二中级人民法院申请撤销该仲裁某决。北京市第二中级人民法院认为该裁某存在可由北京仲裁某员会重新仲裁某情形，裁某中止撤销程序，并书面通知北京仲裁某员会。北京市仲裁某员会于2009年12月18日明确表示同意对该仲裁某重新仲裁，故北京市第二中级人民法院于2009年12月18日作出（2009）二中民特字第x号民事裁某书，终结撤销程序。2010年4月8日，北京仲裁某员会作出（2010）京仲重裁某第X号裁某。锦绣公司不服裁某，再次向北京市第二中级人民法院申请撤销仲裁某决。2010年7月16日，北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民特字第x号民事裁某书，认为仲裁某在法院通知重新仲裁某，未进行开庭审理违反了法定程序，故裁某撤销北京仲裁某员会（2010）京仲重裁某第X号裁某。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。虽然锦绣公司提出其与环三环公司之间签订的参展合同无效，但锦绣公司的证据并不足以证明参展合同存在无效的情况，故锦绣公司的该项反诉请求证据不足，该院不予采信。环三环公司与锦绣公司之间签订的参展合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。因为锦绣公司未在合同约定的期限内向环三环公司交纳管理费，故其不再享受优惠政策，应按照原价向环三环公司交纳管理费。鉴于环三环公司于2008年12月27日要求锦绣公司的工作人员离开经营场所，停止经营，故锦绣公司需要向环三环公司交纳的管理费计算到2008年12月27日更符合公平原则。环三环公司超出该部分的管理费的诉讼请求，该院不予支持。环三环公司向锦绣公司收取管理费是环三环公司的主要合同权利之一，在合同中第6条第2款虽然约定的是如果锦绣公司在签约之日和2008年12月1日支付管理费可享受8折优惠政策，但同时在合同第6条第7款约定锦绣公司在签订合同之日向环三环公司交纳管理费等，故环三环公司关于签约之日是锦绣公司的第一次交费时间的解释更符合合同本意。锦绣公司迟延支付管理费，理应向环三环公司支付违约金，但鉴于环三环公司主张的违约金标准过高，该院将依法予以调整。虽然合同中约定锦绣公司应当在合同签订当日向环三环公司支付质量和管理保证金，待合同终止且质保期届满后，由环三环公司予以退还。但参展合同约定的合同履行期限是2008年8月9日至2009年8月8日，现合同履行期限已届满，尚未履行的，终止履行。且锦绣公司出售的家具至今为止尚未出现质量问题投诉。鉴于以上情节，环三环公司要求锦绣公司支付质量和管理保证金的诉讼请求，该院不予支持。如锦绣公司出售的家具出现质量问题，造成环三环公司的损失，则环三环公司可另行解决。虽然锦绣公司提出有价值66万某元的家具和饰品遗留在环三环公司处，但锦绣公司的证据不足以证明其在2008年12月27日离场时遗留了哪些家具和饰品，故其要求返还的家具和饰品应以诉讼过程中双方清点的现存于环三环公司处的家具和饰品为限。虽然环三环公司在锦绣公司未按时足额交纳管理费的情况下有权要求锦绣公司离场，但因双方在离场时未做交接，且在近两年半的时间内，家具和饰品均在环三环公司的控制之下，环三环公司亦无证据证明部分损坏的饰品是由锦绣公司造成的，故环三环公司对此应承担不利后果，双方在诉讼过程中均表示不申请对饰品的单价进行评估，故该院将对于损坏的饰品价值酌情予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、锦绣公司支付环三环公司管理费x元（于判决生效后十日内还清）；二、锦绣公司支付环三环公司违约金（以x元为基数，从2008年6月18日起至实际给付之日止，按照每日万某之八计算，于判决生效后十日内还清）;三、环三环公司返还锦绣公司家具和饰品（于判决生效后十日内执行，返还家具、饰品详见清单）；四、环三环公司赔偿锦绣公司饰品损失400元（于判决生效后十日内付清）；五、驳回环三环公司其他的诉讼请求；六、驳回锦绣公司其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
环三环公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持环三环公司的诉讼请求。其上诉理由是：一、一审判决判令展位管理费支付至2008年12月27日显失公平，严重背离了双方合同的约定，环三环公司依据合同收取展位管理费的合法权益未能得到法律保护，二审法院应予纠正。本案所涉参展合同的期限为一年，自2008年8月9日至2009年8月8日。参展合同第41条约定乙方（锦绣公司）逾期支付费用，甲方（环三环公司）有权采取关闭展位电某、清出展位销售人员、暂停乙方营业等措施；第41条还约定，“如乙方补清欠款后合同继续履行，乙方暂停营业期间的损失自行承担。”上述约定可以明确，采取清退展位销售人员措施，仅为锦绣公司拖欠费用，严重违约情况下，环三环公司为催收费用可采取的救济方法，采取该救济方法，并不代表环三环公司单方解除参展合同或是终止合同，采取清退展位人员措施后，锦绣公司补交了拖欠的费用后，参展合同还是要继续履行的。这也是锦绣公司展位人员被清退后，锦绣公司所展销的家具仍在展位，该展位仍为锦绣公司所保留，至参展合同期满前并未转让他人的原因所在。因此，无论从合同约定还是实际履行角度，清退展位人员并不意味合同的解除或终止。在合同未予解除或终止的情况下，环三环公司依约完整地履行了提供展位的合同义务。其依约依法均有权取得合同约定期间的展位管理费。锦绣公司于2008年12月27日后未在展位实际经营，系锦绣公司拖欠费用，违约在先造成，其损失（包括支付展位管理费）应由锦绣公司自行承担。一审判决判令展位管理费支付至2008年12月27日，适用的是公平原则，但该判决对环三环公司而言严重显失公平。锦绣公司交费后可以继续履行合同，但锦绣公司没有表示将不再补交拖欠的费用，锦绣公司自身的行为，也是认定了合同继续履行的要求，直到严重拖欠费用，环三环公司提出仲裁某请，这时锦绣公司才提出返还家具，我们认为合同是合法有效的。二、一审判决以参展合同履行期限届满，目前尚无质量投诉，将来有质量投诉另行解决为由，驳回了环三环公司要求支付质量和管理保证金的诉讼请求，实质上等于免除了锦绣公司先行支付管理和质量保证金的合同义务，该认定没有任何法律依据。参展合同明确约定质量和管理保证金x元应于参展合同签订之日支付，亦明确5年保修期满无质量问题后无息返还，参展合同的上述约定是双方真实意思表示，合法有效，双方依法应当履行。在锦绣公司未履行支付质量管理保证金的情况下，环三环公司诉请支付，事实清楚，依据充分，依法应当得到支持和保护。一审判决在未引用任何法律规定下，仅以参展合同履行期限届满，目前尚无质量投诉，将来有质量投诉另行解决为由，驳回了环三环公司的该项请求，没有任何法律依据。一审判决认定在免除了锦绣公司先行支付管理和质量保证金的合同义务的同时，加重了环三环公司的责任与风险。一审判决该认定是错误的，也是显失公平的。三、一审判决将违约金标准由合同约定的日百分之五调整至日万某之八，调整标准过底，据此计算不足以弥补环三环公司的损失，请二审法院对违约金标准予以适当调整。2008年12月27日，只是锦绣公司的销售人员离开展位，但其参展家具仍然滞留在参展展位。2009年8月8日参展合同期限届满后，锦绣公司的参展家具仍然占据该展位，由于锦绣公司参展家具数量众多，除展位外根本没有空间另行存放，因此，环三环公司无法将展位腾空，另行签约新的商户。自2009年8月8日至今该展位环三环公司的租金损失就达300余万某。环三环公司上述损失，系因锦绣公司拒付管理费的违约行为所引发，锦绣公司依法应当承担相应的责任。综上，请求二审法院查明事实，支持环三环公司的上诉请求。
锦绣公司针对环三环公司的上诉理由答辩称：不同意环三环公司的所有意见，本案是一个房屋租赁合同，因为双方使用的房屋是违章建筑，所以合同无效，锦绣公司同意支付到2008年的房屋使用费的，即使合同有效，合同中关于管理费也是没有明确约定的，一审法院的判决比较公平。质量管理保证金具有押金的性质，客户投诉都是锦绣公司自行处理，对方从来没有处理，且锦绣公司参展期间，大约三四年期间都没有投诉。关于违约金，合同约定锦绣公司只应该支付五天的违约金，根据法律规定，违约金高于实际损失的百分之三十，法院就应该予以调整，本案中环三环公司没有实际损失，没有提出相关证据证明，所以锦绣公司不同意承担更高的违约金。
锦绣公司亦不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二、四、六项，依法改判，确认锦绣公司和环三环公司于2008年6月18日签订的房屋租赁合同无效，判令环三环公司赔偿锦绣公司家具及饰品损失x元，判令环三环公司赔偿锦绣公司扣留家具的贬值损失x元，诉讼费用均由环三环公司承担。其上诉理由是：一、本案中锦绣公司与环三环公司所签订的合同名为参展合同，实为房屋租赁合同。在民事法律关系中，应当依据合同的实际内容来确定合同的性质。本案中环三环公司的权利义务就是提供房屋给锦绣公司使用并收取租金，除此之外环三环公司不再向锦绣公司提供任何服务。在合同的实际履行中，家具买卖合同由锦绣公司和顾客签订，货款由锦绣公司自行收取，送货、及售后服务都由锦绣公司自己解决，家具的价格由锦绣公司自定，销售人员由锦绣公司自己聘请、自己培训、工服自配、休息时间自行决定。而且北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第x号民事裁某书中已经明确认定本案为租赁合同的法律关系。法院在审理诉讼案件的管辖权时必须先确定案件的法律关系，只有法律关系确定了才能确定案件由哪一个法院进行审理。故此，锦绣公司同环三环公司之间只存在一种租赁合同关系。二、双方于2008年6月18日签订的租赁合同是无效合同。经查询本案争议的租赁物是没有经过规划部门批准的违章建筑，基于一个非法建筑而签订的租赁合同是不应受到法律保护的。《城乡规划法》第四十条：在城市X区内进行建筑物、构某、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市X乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市X镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此，本案中的租赁合同应为无效合同。三、锦绣公司在一审中提交证据足以证明该房屋为违章建筑。锦绣公司在一审中提交的北京市规划委员会的答复意见已经明确指出：“环三环家具城没有建设工程规划许可证”。环三环公司在一审中并未提交能推翻北京市规划委员会答复的相反证据。故此，锦绣公司提交的证据足以证明该房屋为违章建筑。四、环三环公司应赔偿锦绣公司丢失和损坏的家具及饰品，该举证责任应由环三环公司承担。2008年12月27日环三环公司将锦绣公司的销售人员清出场地时双方并未进行清点。但环三环公司已经恶意的打折出售锦绣公司的家具（见锦绣公司的证据七），故此，环三环公司应举证证明现有的家具及饰品和2008年12月27日数量的相符，如环三环公司不能证明，应以锦绣公司的提交的清单为准。锦绣公司提交的清单已经明确显示了已经丢失了价值x元的家具及饰品。五、环三环公司应赔偿因扣留锦绣公司的家具造成的贬值损失。环三环公司扣留锦绣公司的家具已经3年多，造成锦绣公司的家具正常的销售及维护保养。因锦绣公司的家具都是实木家具价值较大，现在已经不能按照原来的市场价格进行销售，只能低价的打折处理，所以造成了家具的贬值损失。六、关于违约金与答辩意见相同。综上，请二审法院查清事实，依法改判。
环三环公司针对锦绣公司的上诉理由答辩称：锦绣公司关于房屋租赁合同无效的请求，应当予以驳回，双方所签署的是参展合同不是租赁合同，双方自1998年合作以来，从没有签署过房屋租赁合同，这两个合同有本质的区别，环三环公司除了提供展位以外，还需要对消费者承担一个质保的责任，这是区别之一，租赁合同中不会有的。参展合同还约定了广告营销的管理和经营管理权，这些约定明确了作为双方的义务和权益，租赁合同是不会有这些内容的。锦绣公司所谓的将参展合同与租赁合同相等同，实际是偷换概念，以满足房屋租赁合同无效的说法，北京市第一中级人民法院的民事裁某书，仅仅是依据程序的裁某，本案案由就是合同纠纷，没有进行细分，不能等同于房屋租赁合同，如果说参展合同无效，对方的观点也是不能成立的。一、1992年已经取得房屋所有权证，依据法律不溯及既往的原则，参展房屋已经取得证件，环三环公司有经营使用权，锦绣公司主张房产未经规划，没有任何的法律依据。二、房屋是否取得证书，与参展合同履行，不属于一个法律关系，锦绣公司从来也没有发生过因为房屋的问题而影响到合同约定的区域，锦绣公司主张也没有事实依据，锦绣公司拖欠相关费用的情况下，为了逃避违约责任，所找的托词和借口，1998年锦绣公司从来没有提过是否是违章建筑提出过诉求。三、合同法所指违反强制性的规定，是指效力性的强制性规定，不是管理性的强制性规定，最高院对此已经予以明确，不能据此认定参展合同无效。结合上述的三点，锦绣公司关于合同无效的请求，应当予以驳回。锦绣公司要求环三环公司赔偿家具及饰品损失，缺乏事实和法律依据。参展合同中约定，锦绣公司逾期支付费用，环三环公司有权清退对方人员，但是锦绣公司暂停营业的损失应该自行承担，环三环公司采取的救济措施，并不代表参展合同解除或终止，锦绣公司补交费用后，合同还是要继续履行的，锦绣公司不再打算补交费用，应当向环三环公司明确提出来，但是锦绣公司根本就没有提出该项要求，合同期满前处于履行状态，根本不存在扣押的问题。在合同履行届满以后，锦绣公司也一直没有支付拖欠的费用，因为锦绣公司所拖欠的费用，已经超出了家具的价值，所以锦绣公司根本没有这种态度，直到环三环公司向仲裁某申请仲裁，锦绣公司才提出返还家具，锦绣公司违约在先，一审判决认定是合法的。锦绣公司要求赔偿家具贬值损失，缺乏事实和法律依据，锦绣公司在一审并没有提出此项请求，家具滞留是锦绣公司违约所导致的，环三环公司没有过错，不应当承担锦绣公司的这个损失，锦绣公司主张赔偿损失金额，没有相关的事实依据。请求驳回锦绣公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有参展合同、管理费发票、裁某、北京市第二中级人民法院民事裁某书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：2008年12月27日，锦绣公司在环三环公司的要求下离开经营场所，由于双方对于遗留在经营场所内的家具和饰品未做交接，之后锦绣公司未再返回进行继续经营，导致环三环公司的展位不能按照合同约定如期收取管理费，而锦绣公司的家具不能出卖亦产生损坏和贬值，双方均受到损失。按照公平原则，结合本案合同的实际履行情况，一审法院判决锦绣公司向环三环公司交纳截至2008年12月27日的管理费，并无不当。现双方均没有提交证据证明，己方在2008年12月27日之后至2009年8月8日合同期满前曾经积极地采取措施避免损失扩大，因此双方的损失应当自行承担。因双方合同中约定管理和质量保证金无质量问题应当在终止后退还，现双方合同已经终止，且锦绣公司出售的家具至今为止尚未出现质量问题投诉，因此锦绣公司不必再行支付管理和质量保证金。一审关于违约金的调整符合公平原则，并无不妥，环三环公司与锦绣公司对于违约金的上诉意见，没有法律依据，本院均不予采信。锦绣公司关于双方所签合同名为参展合同，实为房屋租赁合同，租赁物是没有经过规划部门批准的违章建筑，租赁合同是无效合同的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。锦绣公司要求环三环公司赔偿锦绣公司丢失和损坏的家具及饰品，因其未提交证据证明其在离场时遗留了哪些家具和饰品，亦未提交证据证明锦绣公司造成家具丢失和损坏，因此锦绣公司该项上诉请求，本院不予支持。综上，环三环公司和锦绣公司的上诉理由缺乏法律和事实依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万某千七百七十三元，由北京环三环至正商业管理有限公司负担一万某千八百九十二元（已交纳）；由北京锦绣投资有限公司负担八千八百八十一元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五千二百四十七元，由北京锦绣投资有限公司负担八百一十七元（已交纳）；由北京环三环至正商业管理有限公司负担四千四百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三万某千二百六十七元，由北京锦绣投资有限公司负担一万某四百九十四元（已交纳），由北京环三环至正商业管理有限公司负担二万某千七百七十三元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长杨靖
代理审判员李琴
代理审判员姚颖
二Ｏ一一年十一月十八日
书记员杨波
