上诉人（原审被告）安某，男。
委托代理人宋文绪，河南汉冶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘某，男。
委托代理人余金龙，宛城区司法局环城法律服务所法律工作者。
原审被告安某，男。
委托代理人宋文绪，河南汉冶律师事务所律师。
原审被告南阳市昊鼎置业有限公司。
法定代表人朱某，任该公司经理。
委托代理人闫宏音，河南子午律师事务所律师。
上诉人安某与被上诉人潘某、原审被告安某、原审被告南阳市昊鼎置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，安某不服南阳市X区人民法院（2010）宛环民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安某及其委托代理人宋文绪，被上诉人潘某的委托代理人余金龙，原审被告安某的委托代理人宋文绪，原审被告南阳市昊鼎置业有限公司的委托代理人闫宏音到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，位于高新区X区X路华阳装备厂对面原告所诉的房屋房产登记的房主为被告安某及宋春梅，该房房权证号为：（略），房产证上的日期为：2008年6月20日。2008年12月31日，原被告以安某为甲方，以潘某为乙方签订购房协议书一份，其主要内容为：“甲方在南阳市X区X路华阳装备厂对面建筑住宅楼一幢。经甲乙双方协议，甲方将该楼二单元三楼西户约85平方米(以房权证为准)出售给乙方潘某所有。该房屋以陆万元(x元)的价格出售给潘某所有；付款办法：由乙方现金支付给甲方。为表示诚意，乙方首付现金x元，剩余5000元待该房屋的所有手续办完后，由乙方付给甲方。”该合同另约定：“甲方负责办理该房屋的所有手续，但费用由乙方支付，”合同签订后，原告支付被告安某购房款x元，因合同约定的房屋至今未办齐手续，剩余5000元，原告未支付被告安某。原告为该房屋进行了装修，共支出装修费用x.4元。另查：原告所诉该房屋属自建性普通住宅，并非商业开发性房屋，该房一二层房产登记的房主为安某及宋春梅。该房三层未办相关建房手续，系违章建筑。2010年8月31日，被告南阳市昊鼎置业有限公司与房主安某、宋春梅签订拆迁改造补偿与安某协议书一份。该协议约定，安某与宋春梅的房屋合法安某补偿为每平方米1500元。
原审认为，(1)房产作为不动产，根据相关法律规定应以房产证上登记的房主为该房屋的所有权人，现该房屋的所有权人为安某和宋春梅，被告安某在未征得安某和宋春梅授权且未取得该房所有权的情况下与原告签订房屋买卖协议，私自将该房屋出售给原告，其行为属越权，应为无效行为，因无效行为而与原告签订的该协议当属无效协议，既然该协议无效，被告安某就应限期退还原告购房款x元。(2)原告请求被告赔偿装修损失x.4元及其它损失，因被告安某在明知或应该知道该房屋所有权归安某和宋春梅的情况下(房产证上的日期为：2008年6月20日)，而于2008年12月31日以该整幢房屋所有人的身份与原告签订协议将第三层西户出售给原告，即在协议中明确表明“甲方(安某)在南阳市X区X路华阳装备厂对面建筑住宅楼一幢。经甲乙双方协议，甲方将该楼二单元三楼西户约85平方米(以房权证为准)出售给乙方潘某所有。”原告隐瞒了重大事实，并存在欺诈，存在明显过错，造成原告以为该整幢房为安某所有。综上本院对于原告要求赔偿装修损失x.4元及其它损失的请求，符合《中华人民共和国合同法》第四十二条的相关法律规定，本院依法予以支持。(3)原告请求因购房协议无效后造成的其它损失x元，并以房屋面积85平方米乘以拆迁时每平方米1500元的赔偿标准后减去购房款x元后而得到的此损失数额为计算依据，显属不妥，理由为：每平方米1500元的赔偿标准为取得产权的合法建筑，而原告所购买的房屋未取得房产证属违章建筑，赔偿标准显然不一样，但对原告的该项损失显然存在，理应予以赔偿，依据相关法律规定，酌情以中国人民银行规定的同期贷款利率为计算依据，按本金x元从2008年12月31日起计息至购房款付清之日止。对于原告的该项过高请求，不予支持。(4)被告安某也在知道或应当知道原告购有该套房屋时安某无权出售，而任其行为发生，导致原告购房后被拆迁，其放任行为对原告因购买该房屋的损失也有过错，应承担连带清偿责任。(5)被告南阳市昊鼎置业有限公司在原告与被告安某的购房协议中不是合同中的当事人，对于被告南阳市昊鼎置业有限公司拉走原告财物的行为与本案房屋买卖协议纠纷不属同一法律关系，不宜合并审理，可另行起诉。故对原告申请被告南阳市昊鼎置业有限公司承担连带责任的请求于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、本判决生效后十日内被告安某返还给原告潘某购房款x元、房屋装修款x.4元共计x.40元及其它损失(其它损失从2008年12月31日起以本金x元按中国人民银行同期贷款利率计息至购房款付清之日止)。二、被告安某承担连带清偿责任。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2403元，由被告安某负担。
上诉人安某不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求撤销原审判决。理由如下：1、原审案由错误，本案是房屋被强拆而引起的纠纷，所以案由是物权保护纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。2、被上诉人作为购房者未尽严格审查责任。3、若购房协议被认定无效，依法应返还的不仅只有购房款，对方也应返还房屋本身。另外，原审判决认定的房屋装修价值依据不足。
被上诉人潘某答辩称：讼争的房屋所有权是安某和宋春梅的，所以安某无权签订房屋买卖合同，安某也知道安某无权出售房屋，但其放任安某的行为，所以安某在导致房屋买卖合同上也存在过错，二人应承担共同的赔偿责任，原审判决正确。
原审被告南阳昊鼎置业有限公司答辩称：案由应以原告诉请为依据确定，该案非侵权，原审案由并无不当。
原审被告安某答辩意见同安某。
根据双方的诉辩意见，本院归纳二审的争议焦点为：一、原审判决案由是否正确；二、本案中房屋买卖合同是否为无效合同；三、原审判令的房屋装修损失赔偿额是否正确，房屋本身是否也应予返还给出售人。
二审中双方未提供新的证据。
二审查明的事实同一审。
本院认为，该案涉讼的房屋为不具有合法手续，为违章建筑，转让违章建筑物行为应属无效。所以安某与潘某所签订的房屋买卖合同无效。就本案法律关系性质而言，其为房屋买卖合同引起的纠纷，故原审法院以房屋买卖合同作为案由并无不当。上诉人认为原审判决对房屋装修价值的认定依据不足，但在原审庭审中，上诉人对被上诉人潘某所提交的房屋装修明细表并无异议，二审中也未提供确切证据支持其主张，故本院对其关于房屋装修价值依据不足的主张不予支持。关于房屋本身是否应予返还问题，因该房屋已被南阳市昊鼎置业有限公司所拆迁，就价值返还问题，应由房屋所有权人另行主张。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2403元由上诉人安某负担。
本判决为终审判决。
审判长王生
审判员许照高
审判员陈德林
二0一一年十月二十四日
书记员高璐
