上诉人（原审被告）王某甲，女。

上诉人（原审被告）王某甲，男。

被上诉人（原审原告）陈某，男。

被上诉人（原审原告）柏某，女。

共同委托代理人周会平，河南南都律师事务所律师。

原审被告王某乙，男。

原审被告吕某，女。

上诉人王某甲、王某甲与被陈某、柏某；原审被告王某乙、吕某买卖合同纠纷一案，陈某、柏某于2010年5月10日向南阳市X区人民法院提起诉讼，请求判令四被告协助自己将宛市房字第（略）号房权证过户归自己所有。南阳市X区人民法院于2011年6月10日作出判决，王某甲、王某甲不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，陈某与柏某是夫妻关系，王某乙、吕某、王某甲、王某甲系父母子女关系。争议房屋座落在环城乡X组，为二层楼房建筑。1989年王某乙申请对上述自建房屋确权。同年11月6日颁发了宛市房字第（略）号房权证，该房权证所有人为王某甲书、共有权人为吕某、王某甲、王某甲。2004年10月18日王某乙、吕某与陈某、柏某通过陈某欣介绍签订了售房协议。内容为：“经双方协商，甲方王某乙愿将环城乡X组房屋一套，房产证号(（略）)出售给乙方陈某壹拾叁万元整(x.00元)，面积76.54平方米。(第二层未办手续)。土地证由乙方负责办理，过户、扩建及有关手续均由甲方协助办理(费用乙方自理)，如有房产纠纷，由甲方负责，房款一次性付清，双方不得反悔，立字为证，二00四年十月十八日”，王某乙、吕某；陈某、柏某分别在甲方、乙方处签名。房屋买卖作价x元，陈某已于2004年12月18日交付给王某乙。陈某、柏某交款后入住该房。2009年王某甲以售房协议未经房屋共有人同意为由，向南阳市X区人民法院提起民事诉讼，要求确认陈某、柏某与王某乙、吕某之间签订的售房协议无效，王某甲作为第三人参加诉讼。同年11月20日该院作出(2009)宛民初字第X号民事判决：驳回王某甲的诉讼请求。王某甲不服，提起上诉，南阳市中级人民法院于2010年2月20日作出(2010)南民一终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。后双方为房屋过户问题发生纠纷，引起诉讼。

原审法院认为，1、陈某、柏某与王某乙、吕某2004年10月18日签订的售房协议是双方真实意思的表示，其效力已被南阳市中级人民法院(2010)南民一终字第X号民事判决所确认，为有效民事行为。该协议约定房屋过户由王某乙、吕某协助办理。2、在本案售房协议中，卖方王某乙、吕某系王某甲、王某甲父母，协议签订时王某甲已出嫁，王某甲虽参加工作但尚未成家，随父母生活，依照常情，买方陈某、柏某有理由认为王某乙、吕某有权处置该房屋，不存在过错。就陈某、柏某而言，王某乙、吕某对王某甲、王某甲构成表见代理，被代理人王某甲、王某甲应承担民事责任，因此造成的损失，被代理人有权依法请求无权代理人给予相应的赔偿。综上，二原告要求四被告协助房屋过户理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：限本判决生效后十日内王某乙、吕某、王某甲、王某甲协助将宛市房字第（略）号房权证过户归陈某、柏某所有。案件受理费100元，由四被告负担。

王某甲、王某甲上诉称：一、南阳市X区人民法院（2009）宛民初字第X号和南阳市中级人民法院（2010）南民一终字第X号民事判决存在重大错误，依法宅基地的使用权属于集体，个人无权将宅基地使用权转让于集体之外，因此，原审被告王某乙、吕某与被上诉人陈某、柏某所签订的房屋买卖协议应为无效协议。即便两院勉强认为买卖协议有效，但房屋实有面积与房产证载面积差距甚大，实际面积达260余平方米，并非证载面积76.54平方米，剩余的180余平方米应按当前市场价一次补齐，上诉人将同意协助整院全部过户。二、原审被告与上诉人之间不构成表见代理。房产协议签订时，王某甲、王某甲均已成年，且已参加工作。在房产协议签订时，王某甲已出嫁，未随父母一起生活，对父母卖房一事毫不知情，他们之间不符合表见代理的要件，不构成表见代理。买房人无视二位共有人的存在，在买房时存在过错，应为自己的过错承担责任。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

陈某、柏某答辩称：一、从程序上看，上诉人对本案以外的其它生效判决无权置评，根本不属本案上诉审理范围。从事实上看，所谓的两个错误也不存在，上诉双方争议的是房屋买卖纠纷，而非土地纠纷；答辩人所购房屋系整体现状，包括房屋第二层及超越证载76.54平方米的扩建部分，协议上约定的非常清楚。前述两份生效判决书完全正确，不存在错误。二、上诉人父母与上诉人之间构成表见代理。不仅是一审判决认定，更是为已生效的南阳市中级人民法院（2010）南民一终字第X号民事判决所判定，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确定的事实，当事人无需举证。一审判决认定为表见代理顺理成章，不存在受束缚的问题。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，望二审法院主持正义，维护交易安全，驳回上诉人的请求，维持原判。

王某乙、吕某认为：卖房时未征得王某甲、王某甲的同意，自己没有表见代理权。

根据各方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：陈某、柏某的诉讼请求应否得到支持。

各方当事人二审中均未提交新的证据。

本院查明的事实与原审一致。

本院认为，陈某、柏某与王某乙、吕某于2004年10月18日所订立的售房协议，系双方在平等协商的基础上所订立，其效力已经人民法院生效判决所确定。合同订立后，陈某、柏某已按照协议的约定支付了价款并入住多年，善意取得争议房产，由于王某乙、吕某、王某甲、王某甲之间为父母子女关系，陈某、柏某有理由认为王某乙、吕某有权处置该房屋，不存在过错，对陈某、柏某而言，王某乙、吕某对王某甲、王某甲构成表见代理，王某甲、王某甲应对王某乙、吕某的行为承担民事责任。二人因此受到的损失，被代理人有权依法请求无权代理人给予相应的赔偿。综上，王某甲、王某甲的上诉理由均不能成立。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王某甲、王某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长屈云华

审判员王某甲

审判员李晓梅

二0一一年十月八日

书记员高明星