原告周某。

被告陆某。

被告陶某。

法定代理人陆某。

原告周某与被告陆某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月2日立案受理后，依法由审判员覃春德适用简易程序于2010年9月25日公开开庭进行了审理。因必须共同诉讼的当事人没有参加诉讼，本院依法转为普通程序，追加陶某为共同被告参加诉讼。并组成由审判员覃春德担任审判长，人民陪审员姜志銮和人民陪审员林少华参加的合议庭，于2010年11月16日再次公开开庭进行审理了本案。书记员黎榕清担任记录。原告周某、被告陆某（被告陶某法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某诉称，2007年6月，原告以总价人民币15万元购买被告位于贵港市X区X栋X单元X室商品房（含杂物房），双方签订合同时，原告口头承诺无偿给予被告使用杂物房3年（即2007年6月28日至2010年6月28日），用于放置物品。现期限已过，原告于今年7月要求被告归还杂物房，被告以未将杂物房出售给原告为由，拒不腾房交付。请求判令被告向原告交还杂物房，并支付逾期违约金1元。

被告陆某、陶某辩称，合同约定出卖的房屋为被告陆某儿子被告陶某所有，被告陆某代理被告陶某签订合同，将房屋出卖给原告，不应成为本案被告。对于房屋买卖，原、被告签订有三份合同（协议），前两份合同于同日签订，未经被告陶某另一监护人陶某雄（被告陆某前夫）签字确认，应为无效合同，况且双方最后签订的合同只约定出卖房屋，未出卖含杂物房。第三份协议是双方在办理房产过户时签订，有被告陶某及其两个监护人签字确认，应属有效协议。该协议也只约定只出卖房屋，不卖杂物房。合同签订后，被告已按约向原告交付房屋，并不存在违约。因此，原告起诉被告陆某主体不适格，要求被告陶某返还杂物房无事实和法律依据。请求：一、驳回原告对被告陆某的起诉；二、驳回原告对被告陶某的诉讼请求。

经审理查明，被告陶某是被告陆某与前夫陶某雄的婚生儿子，未成年。现位于贵港市X区X栋X单元X室（原A区X栋X号）登记在原告名下的商品房一套，面积86.16平方米；A7-X号被告陶某名下杂物房一间，面积12.06平方米，2000年被告陆某以其名义购买，当时未办理房屋产权登记，为被告陆某和陶某雄夫妻共同财产。2003年被告陆某和陶某雄离婚时，双方协议将上述商品房和杂物房赠予被告陶某，过后并为被告陶某办理房屋所有权登记。2007年6月28日，被告陆某代理被告陶某与原告签订《房屋买卖合同》，以人民币15万元价格将上述商品房出卖给原告。合同签订后，双方均按约定履行，原告按约分两次向被告付清房屋价款人民币15万元，被告按约将房屋产权证、个人住房档案交给原告，并协助原告办理房屋产权变更登记手续。2010年7月，双方对合同约定被告出卖的房屋是否包含杂物房发生争议，经双方协商未果，原告遂诉至本院。

另查明，对上述房屋买卖，原、被告共签有两份房屋买卖合同和一份房屋买卖协议，2007年6月28日签订的两份合同，其中一份明确约定被告出卖的房屋包含杂物房，被告三年内无偿使用杂物房用于放置经营生意物品；同日，原、被告双方在另一份合同中只约定被告出卖房屋；2007年8月20日双方在办理房产过户登记时签订的协议书约定被告出卖房屋，房价10万元，虽然原、被告和被告陶某的另一监护人陶某雄签名确认，但该协议书是双方为了原告办理房产变更登记而签订，协议内容并非双方当事人的真实意思表示。目前被告仍占有、使用杂物房和持有杂物房相关凭据。

本案在适用简易程序庭审过程中，原告主张双方只签订有一份房屋买卖合同，对被告陆某提供2007年6月28日双方签订的另一份合同予以否认，要求对该合同中的原告签名笔迹进行司法鉴定，经本院调查和第二次庭审，原告承认2007年6月28日与两被告签订了合同两份，但主张其提供的房屋买卖合同属当日双方最后所签订。

以上事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、房屋买卖协议、以及房屋和杂物房相关证件、交款凭据等可以证实。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告陶某为未成年人，由其法定代理人被告陆某代理与原告签订房屋买卖合同，将房屋以15万元价格出卖给原告，当事人对此予以认可。对于上述房屋买卖，双方共签订有两份合同和一份协议，其中2007年8月20日房屋买卖协议是双方在履行合同过程中签订，内容并非当事人的真实意思表示，为无效协议；2007年6月28日两份房屋买卖合同属买卖双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，但两份合同标的物不一致，应认定双方于当日最后签订的合同有效，双方应按最后签订的合同约定履行。根据庭审查明的事实和房屋买卖合同的交易习惯，并结合被告目前仍占有、使用杂物房和持有杂物房相关凭据的现实，本院依法推定被告提交的房屋买卖合同为双方于2007年6月28日最后签订。该合同只约定被告向原告出卖房屋，两被告已按约向原告交付房屋，并协助原告办理房屋产权变更登记手续，并无违约。故原告要求被告交还杂物房和支付违约金，理由和证据不足，本院不予支持。被告陆某代理被告陶某与原告签订房屋买卖合同，属于合同当事人，是本案适格被告，因此，被告陆某请求驳回原告对其的起诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

驳回原告周某的诉讼请求。

案件受理费300元，由原告周某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贵港市中级人民法院。

审判长覃春德

人民陪审员姜志銮

人民陪审员林少华

二○一○年十一月二十三日

书记员罗绍之