原告霍某，X年X月X日生。

原告魏某，X年X月X日生。

二原告委托代理人丁长顺。

被告张某，成年人。（缺席）

原告霍某、魏某诉被告张某、房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告霍某、魏某的委托代理人丁长顺到庭参加了诉讼，被告张某经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

二原告诉称，2003年2月，原、被告签订房屋租赁协议，被告租原告的底商楼。租期10年，年租赁费为x元。五年后，2009年经双方协商为每年租金x元。先交钱后用房，每年如此。租赁期内被告无权转让他人。现被告有两处违约行为：1、不按协议规定交租赁费，2010年的租金现还欠x元，2011年7月底前交付下年租金x元，现一分未交。2、未经原告示同意，被告将所租之房转给第三人经营，自己去经营加油站。故诉至本院请求终止租房协议，给付所欠租金x元。

被告张某缺席无答辩。

经审理查明，原告霍某举与魏某系夫妻关系，二原告在郏县X镇郏县大酒店西邻有门面房三间，二层四间、四间半。2003年2月19日，原告霍某举经与被告张某协商，被告张某租用了二原告所有的位于郏县X镇郏县大酒店西邻临街门面房底层三间，二至五层均为四间共计建筑面积约壹仟四百平方米。双方签订了一份租赁协议，甲方霍某举乙方张某该协议第一条载明每年租金为x元，乙方需要租赁前一次性交完当年租金，待第一年到期前一次性交完次年租金，如不按期交房租，视为乙方违约。协议第八条，本合同有效期10年自2003年7月1日起至2013年6月30日止，协议第十条，合同有效期内乙方无权转让他人。该协议签订后，2009年经双方协商租金为每年x元，2010年被告张某欠原告租金x元及2011年租金x元至今未付，后原告多次长被告讨要房租，被告至今未付，后原告以被告违约终止租房协议，给付所欠租金x元。诉讼中二原告撤回了对第三人陈新立的起诉。

上述事实，有原告向本院提交的身份证二份、房产证一份，租房协议一份在卷为凭，且经本院审查。

本院认为，原告霍某举与被告张某于2003年2月19日签订的房屋租赁协议书是双方在平等自愿协商一致的前提下签订的不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行其相应义务。现张某拖欠原告霍某举2010年租金x元及2011年租金至今未支付，经原告霍某举多次催要，被告张某至今未支付原告霍某举，其行为已构成违约。因此二原告请求终止租房协议，给付所欠租金x元的请求，理由正当，本院应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项之规定，判决如下：

一、终止原告霍某举与被告张某于2003年2月19日签订的《租赁协议书》。

二、被告张某于判决生效后十日内支付拖欠原告霍某举、魏某的房租x元。

案件受理费420元，由被告张某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长张某成

审判员贾朋泽

代理审判员王先芬

二0一一年九月二十九日

书记员王雪云