上诉人（原审原告）:李某某。
委托代理人：赵银伟，辽宁四洋（略）事务所（略）。
委托代理人：孙长江，辽宁四洋（略）事务所（略）。
上诉人（原审被告）：辽宁嘉富房产开发有限公司。
法定代表人：郑某某，该公司董事长。
委托代理人：唐连梅，该公司法律顾问。
委托代理人：曹英魁，辽宁正直（略）事务所（略）。
被上诉人(原审第三人):吴某。
委托代理人:刘玉梅,辽宁申扬（略）事务所（略）。
委托代理人:肖某某。
上诉人李某某、辽宁嘉富房产开发有限公司(以下简称：嘉富公司)与被上诉人吴某商品房买卖合同纠纷一案,沈阳市中级人民法院于2009年8月19日作出了(2009)沈中民二房初字第X号民事判决。李某某、嘉富公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人李某某及其委托代理人赵银伟，上诉人嘉富公司的法定代表人郑某某及其委托代理人曹英魁，被上诉人吴某的委托代理人刘玉梅、肖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2006年11月28日，嘉富公司(甲方)与李某某(乙方)签订《协议书》一份。约定:“双方就保工南街X号(原为保工南街X号)楼X#、6#、7#、8#、25#、26#、27#、28#门门市房买卖一事达成如下协议：一、乙方购买5#门位置8至9轴、A至G轴，建筑面积132.464平方米，6#门位置9至10轴、A至G轴，建筑面积132.464平方米，7#门位置10至12轴、A至G轴，建筑面积231.077平方米，8#门位置12至13轴、A至G轴，建筑面积211.943平方米，25#门位置12至13轴、G至P轴，建筑面积174.056平方米，26#门位置10至12轴、G至P轴，建筑面积189.769平方米，27#门位置9至l0轴、G至P轴，建筑面积108.785平方米，28#门位置8至9轴、G至P轴，建筑面积108.785平方米，合计总面积1,289.343平方米。单价7,213元／平方米。总价款人民币930万元。首付定金人民币5万元，2006年12月13日前交齐全款。二、门市房产权手续由甲方办理。三、本协议一式两份，具有法律效力，若违约由违约方承担责任。”协议下方处甲方盖有嘉富公司单位公章及郑某某签字，乙方处有李某某签字。同日，双方还就上述八处门市房(以下简称：争议房屋)签订了八份正式的《商品房买卖合同》。2006年11月29日，李某某交付嘉富公司购房款人民币8,880,700元，其中，交付现金为337万元，支票为551.07万元。嘉富公司未能交付房屋给李某某，亦未按约定为上述房屋办理产权手续。
2007年6月18日,李某某向嘉富公司发出催告函，要求该公司于收悉函后5日内履行向其交付房屋、办理房屋产权备案登记和产权手续的义务,并收取剩余房款，承担迟延履行合同义务的违约责任。
另查明：2001年4月10日，嘉富公司(甲方)与由贵秋(乙方)签订《商品房购销合同》一份，约定由乙方购买甲方位于铁西区X街X号第X栋X层第8—10轴、A—P轴的商业用房，建筑面积共635.77平方米,单价为5,200元每平方米；总金额为3,306,004元。同日,嘉富公司(甲方)与张铁翼(乙方)签订《商品房购销合同》一份,约定由乙方购买甲方位于铁西区X街X号第X栋X层第10—13轴、A-P轴的商业用房,建筑面积共635.6平方米,单价为5,200元每平方米,总金额为3,305,120元。上述两大处门市房即为李某某之后购买的8个单位的门市房。
嘉富公司开发的位于铁西区X街X号,建筑面积为5,722.23平方米的门市房的实际买受人为第三人吴某。因受贷款额度限制，吴某使用了吴某、张淑清、肖某雯、李某泉、张伟、肖某某、孙倩薇、由贵秋、张铁翼等9个人的名字。吴某通过首期付款,向银行贷款共向嘉富公司交付购房款人民币2,282万元,余款双方商定限期给付;嘉富公司亦将该房产交付给吴某,现出租给中兴大厦连锁超市总部经营。
再查明：1、嘉富公司与吴某于2006年1月18日签订《协议书》一份，就双方多笔往来帐目、应付款项等作出约定。其中协议第三条约定“三、综上所述，甲(嘉富公司)、乙方(吴某)双方同意双方费用互抵之后截止2005年12月31日，乙方还应付甲方人民币叁佰壹拾万元。如乙方不能及时归还，以2006年1月1日其按年利率7.605％计息直至乙方还清欠款止。五、以上协议签订后即具有法律效力，此前嘉富公司与乙方所签订协议欠条作废。”
2、2005年12月20日,吴某出具授权委托书一份。内容为“本人不在沈阳期间，特授权黄某女士及辽宁嘉富房产开发有限公司联络洽谈转让位于铁西区X路X号商业网点事宜。授权人:吴某。”2006年3月11日，嘉富公司(甲方)与吴某(乙方)签订《协议书》一份，约定乙方于2001年从甲方购买位于保工南街X号商业用房一处,面积5,722.23平方米，因受贷款额度限制，乙方在签购房协议时，用9人与甲方签订购房协议并贷款,房产交与乙方后,主要由于产权归属问题(因为用其他人名办理的购房手续),乙方至今未办理房证。现乙方想将房产一部分大约1,450平方米左右售出,所得售房款，用来归还乙方欠甲方款及乙方欠郑某某个人欠款。剩下的房屋贷款乙方也准备将银行欠款还清,将房产落到自己名下,为保证双方当事人利益,达成如下协议:(1)为了销售上的方便,乙方先将吴某、张淑清、肖某雯名下的房产(位于铁西区X街X号商业用房第X栋第X层第1-8轴至第A-P轴,以下简称:A房产)退给甲方，以甲方名义销售。(2)虽乙方将A房产退给甲方,实属为销售之方便,实际上这部分房产仍归乙方所有,甲方在此承诺,甲方在未经乙方同意情况下不能自行销售,或更换为其他人名下。(3)销售价格由乙方同买方商定,甲方协助办理相关手续。(4)售房款由甲方代收，乙方欠郑某某先生借款本息共计468.5万元(以判决书为准)，甲方可以从售房款中扣除，剩余款退还乙方。(5)本协议一式六份,双方各执三份。同日，吴某出具授权委托书一份。内容为“本人在位于铁西区X街X号门市网点销售,在符合本人于2006年3月11日同辽宁嘉富房产开发有限公司所签订的《协议书》之条款约定事项内，授权委托郑某某先生帮助销售。授权委托人：吴某。”
3、嘉富公司将吴某、张淑清、肖某雯名下的房屋分别代为出售给马金锁、李某某、尹玲、李某东、李某鹏(李某涛)。价款分别为349万元、120万元、96万元、140万元、462万元，嘉富公司表示实际收取共计1,065万元。
4、嘉富公司将代为销售的部分购房款交付给吴某。其中吴某出具收条的有：2006年8月17目吴某收到嘉富公司360万元；2006年8月21日吴某收到嘉富公司马金锁交房款30万元；2006年8月22日吴某收到房款320万元，还抚顺法院；2006年12月1日吴某收到嘉富公司现金3,290,100元，用于还抚顺法院；上述款项共计1,039.01万元。此外，2006年12月1日吴某又为嘉富公司出具收条一份，内容为：“收到辽宁嘉富房产开发公司支票人民币伍佰伍拾壹万零柒佰元整”。
2007年6月25日李某某向一审法院提起诉讼称：2006年11月28日，李某某与嘉富公司签署《协议书》一份和《商品房买卖合同》八份。《协议书》及《商品房买卖合同》约定：李某某购买嘉富公司开发的位于沈阳市铁西区X街X号门市房的8-9至A-G轴、9-10至A—G轴、10—12至A—G轴、12—13至A-G轴、10-12至G-P轴、9—10至A—G轴、8-9至A—G轴共计8个单位，总面积为1,289.343平方米，总价款为930万元，2006年12月13日前李某某交齐购房全款，嘉富公司负责办理产权手续。《协议书》和《商品房买卖合同》签署后，李某某以现金及转账支票的形式，向嘉富公司陆续付款已经达到8，880，700元。2006年12月开始李某某多次向嘉富公司提出交付买受房屋、请求开具商品房销售发票、办理房屋产权手续的要求，并于2007年6月19日向嘉富公司发送要求其履行合同义务的催告函，但嘉富公司不但未按约定办理房屋产权手续，也不提供相关资料报请房产产权登记机关备案，而且也不履行交付房屋义务，并且由于嘉富公司原因，导致李某某一直无法支付剩余房款。此外，李某某在购买房屋前，嘉富公司实际已将李某某所购买房屋销售并交付给张铁翼、由贵秋二人，嘉富公司实际无法将房屋交付李某某。李某某认为嘉富公司早已将李某某购买的房屋销售并交付给第三人，嘉富公司不可能向李某某履行《商品房买卖合同》和《协议书》所确定的义务，其行为构成违约，致使合同目的不能实现。李某某、嘉富公司签约时，嘉富公司恶意串通指使第三人吴某与李某某商谈价格，同时表示其他相关事宜由嘉富公司全权办理负责。签约过程中第三人问嘉富公司“我是否也签字同意”，嘉富公司说不用，致使第三人间接收到李某某购房款70%，事实确定情况下，因与嘉富公司发生利益纠纷，致使李某某至今合同目的不能实现。虽然签合同的是李某某、嘉富公司，但当时第三人吴某在场，如果第三人提出异议或制止，李某某、嘉富公司不能形成买卖关系。基于以上理由，李某某请求法院判令：1、解除李某某与嘉富公司之间的《商品房买卖合同》和《协议书》，并向李某某返还已付购房款8，880,700元；2、嘉富公司向李某某返还已付购房款一倍金额的赔偿责任，即8,880,700元；3、由第三人与嘉富公司共同承担连带责任；4、本案的保全费、评估费、诉讼费用、（略）代理费由嘉富公司承担。
嘉富公司答辩称:首先,李某某的诉讼请求不能成立。1、本案中李某某对嘉富公司是购房的债务人,双方在购房协议中约定总价款930万元,现李某某只交付8,880,700元,欠付房款419,300元，李某某未按协议约定交齐房款，构成违约，其无权要求嘉富公司返还已付购房款。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定了关于开发商对买受人双倍退款赔偿的情形。但本案中，依据李某某提供的录音证据表明李某某、嘉富公司签约时第三人吴某知情并在场。并由李某某与第三人洽谈价格。因此,不存在嘉富公司擅自销售第三人房产的行为。3、我国民法规定可以要求对方双倍赔偿的,一是定金，一是开发商对买受人的双倍退赔，李某某要求嘉富公司与第三人共同承担连带赔偿责任无依据。第二，对于李某某起诉的事实理由部分。嘉富公司认为李某某起诉的事实和理由完全是先陈述一个事实和理由，然后又通过一个事实和理由进行自我否定，其陈述的事实和理由完全不能成为其诉讼请求的事实依据。第三、李某某的诉讼请求和依据的事实与理由均为李某某与第三人吴某恶意串通为达到侵占嘉富公司合法权益的欺诈行为，不符合事实。
第三人吴某答辩称：第一、第三人吴某作为诉争房屋的所有权人，与嘉富公司之间是商品房买卖合同关系，并且从未委托嘉富公司出卖诉争房屋，与嘉富公司之间并不是委托代理关系。第二、李某某、嘉富公司之间所签订的合同仅在双方之间有约束，不能约束第三人，不能由第三人承担应由嘉富公司承担的合同责任和义务。吴某与李某某之间不存在法律关系，李某某无依据向吴某主张任何权利。第三、李某某诉状中提到的2,074,000元，已经法院确认该诉争房屋尚欠房款系吴某对嘉富公司的债务，此债务与任何第三方无关，且因吴某的清偿此债务已经消灭。第四、吴某所收的451万元的给付对象是嘉富公司，嘉富公司是基于吴某与嘉富公司于2006年3月11日签订的委托销售协议书收取的委托售房款。第五、吴某与李某某之间无任何法律关系，亦无任何法定或约定连带责任的情节，李某某无权要求吴某承担法律责任。请求法院驳回李某某对吴某的诉讼请求。
一审法院认为:嘉富公司与李某某签订的《协议书》及八份《商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿基础上签订,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。且因争议房屋的立项、规划、审批均为嘉富公司,吴某并未取得争议房屋所有权证,李某某、嘉富公司对《协议书》、八份《商品房买卖合同》及收款收据均无异议,于此亦表明双方之间存在真实的合同关系。故,双方当事人均应遵照《协议书》及八份《商品房买卖合同》的约定全面履行各自义务。李某某支付大部分购房款后,嘉富公司应履行交付房屋义务。因嘉富公司与李某某签订合同时,嘉富公司实际已将争议房屋出售给吴某,并已实际交付房屋给吴某支配使用。现吴某不同意交付房屋给李某某,嘉富公司事实上已不能向李某某履行交付房屋义务,双方合同目的已不能实现。故李某某提出解除《协议书》及八份《商品房买卖合同》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，一审法院予以支持。
关于李某某提出的合同签订时嘉富公司存在欺诈，与吴某恶意串通，应加倍金额赔偿问题。一审法院认为：第一、因嘉富公司于2001年4月将铁西区X街X号、建筑面积为5,722.23平方米的门市房出卖给第三人吴某，并就其中的诉争房屋与由贵秋、张铁翼签订了二份《商品房购销合同》，故嘉富公司、郑某某于2006年11月28日将诉争房屋出卖给李某某，属故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的情况。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，且鉴于嘉富公司存在恶意违约行为及李某某欲购买的房产目前市场增值造成潜在损失的实际情况，判令嘉富公司赔偿李某某8,880,700元的20％即1,776,140元为宜。第二、关于嘉富公司抗辩称其受诉争房屋所有权人吴某的委托，与李某某签订《商品房买卖合同》、《协议书》的行为是在委托人的授权范围内处理委托事务的正当法律行为的主张。一审法院认为,因嘉富公司与吴某于2006年3月11日签订的《协议书》，明确约定其中吴某授权嘉富公司以该公司名义出卖的房屋仅为吴某、张淑清、肖某雯名下的房产，并未包括由贵秋、张铁翼名下的房产。吴某出具的授权委托书均不能体现已授权郑某某出售争议房屋。且在嘉富公司与李某某签订的买卖争议房屋的《商品房买卖合同》、《协议书》中，亦无吴某的签字及事后追认。关于嘉富公司提供的黄某证言，因黄某与吴某、郑某某均存在工作关系，且因争议房屋的销售涉及房款数额巨大，该证言无其他证据佐证情况下，一审法院无法据此认定吴某与嘉富公司之间存在口头委托销售争议房屋的关系，对该证人证言法院不予采纳。关于嘉富公司提出的已将收取的房款返还给吴某，故双方为委托关系的主张，因嘉富公司未能提供其他证据证明双方为委托关系，且吴某与嘉富公司之间存在其他委托销售房屋事实，吴某表示收取的房款为授权销售房屋的房款，与争议房屋无关，且吴某提供收条的房款是否为争议房屋的房款属吴某与嘉富公司之间另一法律关系与本案房屋买卖合同关系不属同一法律关系，对此，一审法院不予审理。综上，一审法院对嘉富公司为吴某委托销售争议房屋的抗辩主张不予采纳。第三、关于李某某提出的嘉富公司与吴某恶意串通问题。因李某某提供的据以证明其主张的录音资料，已过举证期限，嘉富公司未予认可，吴某亦提出异议，且李某某未提供其他证据佐证，故该证据不能单独作为有效证据采纳，李某某应承担举证不能的责任，一审法院对李某某该主张不予支持。
关于李某某提出的由吴某承担连带赔偿责任问题。因李某某提供的录音资料不能证明嘉富公司与吴某存在恶意串通行为。且即便如嘉富公司所述吴某曾委托其销售争议房屋，但因嘉富公司亦不能证明吴某委托销售房屋事宜李某某最初知情，李某某亦未表示对授权事宜知情，故依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”之规定，因李某某已选择向嘉富公司主张权利，其要求吴某承担连带责任亦依据不足，一审法院亦无法支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定,判决如下：
一、解除李某某与嘉富公司2006年11月28日签订的《协议书》及八份《商品房买卖合同》。二、嘉富公司于本判决生效后30日内返还李某某已付购房款人民币8,880,700元。三、嘉富公司于本判决生效后30日内赔偿李某某人民币1,776,140元。四、驳回三方当事人其他诉讼请求。嘉富公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127,408元，财产保全费5,000元，均由嘉富公司承担。
李某某的上诉理由及请求是：嘉富公司早已将李某某买受的房屋销售并交付给吴某使用，此后嘉富公司又将本案争议的房屋销售给李某某，鉴于这种事实，嘉富公司已经不可能向李某某履行《商品房买卖合同》的义务，已经构成严重违约，导致合同目的不能实现。吴某与上诉人直接商谈争议房屋价格，收取了上诉人的巨额购房款，吴某的行为直接产生了本案的因果。请求1、撤销一审判决;2、请求判令解除李某某与嘉富公司之间的《商品房买卖合同》和《协议书》，并向李某某返还购房款8,880,700元及利息;3、请求判令嘉富公司承担购房款8,880,700元一倍的赔偿责任,即8,880,700元;4、请求判令嘉富公司、吴某共同承担连带责任；6、本案的保全费、评估费、一、二审诉讼费用、（略）代理费由嘉富公司承担。
嘉富公司辩称：李某某在签订购买房屋合同时对房屋的情况是清楚的，李某某与吴某直接谈的价格，嘉富公司不应承担返还购房款的责任，也不存在与吴某恶意串通隐瞒出售房屋的情况，李某某的上诉主张方向错误，应当向吴某主张交出房屋，不应当请求解除合同。
吴某辩称：李某某所举的证据不能证明吴某应该承担连带责任。1、吴某于2001年5月购买了嘉富公司5,722平方米的房屋，基于贷款考虑，用了9个自然人的名字签订了借款合同、商品房买卖合同及其他相关随附文件，并履行了相关义务，嘉富公司向吴某交付了诉争房屋。因此，诉争房屋所有权人系吴某，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，任何人未经吴某授权，无权行使其中任何一项权利。2、吴某从未委托嘉富公司出卖诉争房屋，与嘉富公司间并未建立委托代理关系。3、对于嘉富公司诉争房屋一房二卖的行为吴某在涉诉前并不知情，吴某也是本案的受害者。4、吴某与李某某之间不存在任何法律关系，嘉富公司与李某某之间所签的合同仅能约束合同双方，不能作为向第三方吴某主张任何权利的依据。5、李某某诉状中提及的2,074,000元业经法院确认系嘉富公司替吴某垫付银行贷款,只是嘉富公司与吴某之间形成的债务关系,且吴某已经执行判决请偿完毕。6、李某某与吴某亦无任何法定或约定连带责任的情节，李某某无权要求吴某承担任何法律责任。请求法院驳回李某某对吴某的诉讼请求。
嘉富公司上诉理由及请求是：1、本案认定事实错误，嘉富公司是受吴某的委托，为其销售诉争房屋，而不是嘉富公司本身自卖房屋，且售房屋款已全部转付吴某收取。2、一审适用法律错误，不应适用关于买卖房屋的相关规定，而应适用关于委托关系的相关法律规定。3、李某某应该得到争诉房屋的所有权。请二审法院撤销一审判决，驳回李某某地诉讼请求。
李某某辩称：从转款的证据证明吴某在收到李某某购房款之后，嘉富公司替吴某偿还各种费用，恰恰可以证明嘉富公司和吴某串通的事实；关于支票的问题，付款人是五金经销部，这个经销部是李某某的。吴某给嘉富公司的委托书，从来就没有向李某某出示过，李某某也不知道委托书的内容和关系；关于录音资料，是吴某和嘉富公司的对话，没有我们参加。是否真实无法确认。我们坚持上诉请求。
吴某答辩称：1、李某某、嘉富公司上诉状中所述事实均与客观事实不符，无证据支持。吴某对诉争房屋从未给嘉富公司进行过授权。嘉富公司向法庭所举的协议书和授权书的内容当中载明吴某授权嘉富公司的三套房屋与本案诉争房屋没有任何关系。对于2005年12月20日的这份授权书内容是授权洽谈和联系，并不是授权给他签订任何的合同的权利。2、吴某与嘉富公司是商品房买卖关系。2001年5月，吴某购买嘉富公司位于保工街X号5,722平方米的房屋（包括诉争房屋）,基于贷款考虑,用9个自然人的名字签订了借款合同、商品房买卖合同及其他相关随附文件，并履行了相关义务，嘉富公司向吴某交付了诉争房屋。因此，本案诉争的房屋的所有权人系吴某，此点由法院予以确认。因此，吴某对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，任何人未经吴某授权，无权行使其中任何一项权利。3、嘉富公司所称所谓委托关系的主张完全是虚假陈述。吴某从未委托嘉富公司出卖诉争房屋，也并未建立委托代理关系。2006年3月11日吴某与嘉富公司签订的《协议书》、《授权委托书》，充分证明吴某只授权嘉富公司代卖张淑清、肖某雯、吴某名下的房屋，从未对张铁翼、由贵秋名下的诉争房屋向嘉富公司进行过委托。4、嘉富公司对诉争房屋一房二卖的行为，吴某在涉案前并不知情，吴某也是受害者。（1）嘉富公司在将诉争房屋卖给李某某后，并未与吴某解除购房合同，并于2007年7月在铁西法院起诉吴某，要求吴某履行合同并支付购房款，铁西法院也判决确认购房合同有效，继续履行。以上说明，嘉富公司隐瞒了将房屋卖给了李某某的事实。（2）吴某多次向嘉富公司提出要办理房屋产权手续，于2007年13日书面通知嘉富公司，强烈要求嘉富公司开具发票、办理产权手续。说明吴某对诉争房屋又被出售的事实根本不知晓。以上两点足见，吴某对嘉富公司出售房屋给李某某，事前既未给嘉富公司受权，事后亦未给予嘉富公司追认。嘉富公司行为已导致吴某陷入无端的诉讼中，至今无法取得产权手续。5、嘉富公司与李某某所签订商品房买卖合同仅能约束合同双方，吴某与李某某间不存在法律关系，不能做为向第三方吴某主张任何权利的依据。该买卖合同因无权处分而无效。因此，李某某无任何依据向吴某主张权利。6、李某某诉状中提及的2,074,000元业经法院确认系嘉富公司替吴某垫付的银行贷款，且吴某已经对判决执行清偿完毕。7、吴某所收的451万元支票的给付对象是嘉富公司，嘉富公司是基于吴某与嘉富公司于2006年3月11日签订的委托销售协议而收取的委托售房款。该451万元是吴某委托嘉富公司销售三套房屋的款项。8、吴某与李某某间没有任何法律关系。（1）李某某无权要求吴某承担任何连带责任。2、资金流向不能作为认定法律关系的依据。综上，李某某无任何向吴某主张权利的依据。请求法院驳回李某某对第三人吴某的诉讼请求。
本院经审理查明：原审认定事实基本属实。
另查明：(一)关于案涉门市房流转情况
嘉富公司开发的门市房位于铁西区X街X号,建筑面积为5,722.23平方米。2001年嘉富公司出卖给吴某。因需要按揭贷款，吴某使用了9个人的名字作为买房人。此9人为吴某、张淑清、肖某雯、李某泉、张伟、肖某某、孙倩微、张铁翼、由贵秋。
在吴某、张淑清、肖某雯名下的门市房经吴某授权同意分别卖给马金锁、李某某、尹玲、李某东、李某鹏等。
在张铁翼、由贵秋名下的门市房，于2006年11月28日嘉富公司与李某某签订《房屋买卖协议书》，将上诉房屋出卖给李某某。
李某某与嘉富公司、吴某发生争议，就是因为嘉富公司出售在张铁翼、由贵秋名下的门市房而引起。李某某主张：嘉富公司将上述房屋在出卖给吴某之后，又出卖给李某某，属一房二卖。嘉富公司主张：其出售上述房屋系受吴某委托所为。吴某主张：其没有授权嘉富公司出售上述房屋。
（二）关于嘉富公司与吴某之间经济往来情况
1、吴某授权嘉富公司出售门市房的资金往来情况
依据嘉富公司与购房人尹玲、李某东、马金锁、李某某、李某鹏等签订的《房屋买卖协议书》，相关门市房的出售价格分别为：960,158元、140万元、3,572,910元、120万元、462万元。合计：11,753,068元。
嘉富公司称：按与购房者签订的协议，房屋面积以测绘为准，按测绘面积，实际购房款为11,680,158元。
上述购房款已给付吴某1,039.01万元,有吴某出据的收条为证。
购房款与已付款的差额部分，嘉富公司称用于抵扣吴某应给付嘉富公司的款项。
2、嘉富公司出卖案涉争议房屋与吴某的资金往来情况
嘉富公司出卖案涉争议房屋收到李某某房款8,880,700元。已给付吴某5,510,700元,后嘉富公司又借回100万元。
嘉富公司称，8,880,700元的余额部分分为两笔：一笔是2,074,000元；另一笔是1,266,139元。
其中第一笔是吴某欠银行贷款，嘉富公司作为担保人已给付银行。但之后嘉富公司又起诉吴某主张该笔债权，经法院判决胜诉，且已进入执行程序。
其中第二笔的1,266,139元，嘉富公司称是用来抵扣吴某拖欠嘉富公司法定代表人郑某某及刘风英的欠款本金及利息。
（三）关于录音证据
关于案涉录音整理资料，经质证，李某某称：吴某和嘉富公司之间的委托情况我不清楚。
本院认为，本案争议焦点为：嘉富公司将案涉争议房屋出售给吴某之后又出售给李某某，应由谁来承担责任，如何承担责任。嘉富公司主张其是受吴某委托出卖争议房屋，故应由吴某承担相应民事责任。经本院审查，吴某与嘉富公司的经济往来情况，嘉富公司已将受吴某委托卖房的房款大部分交于吴某，将争议的卖房款也交给吴某500余万元，因此，从经济往来上看，应认定嘉富公司出卖争议房屋吴某清楚，应认定委托关系成立。但嘉富公司出卖给李某某争议房屋是以嘉富公司名义出卖的，嘉富公司也没有告知李某某是代理吴某出售房屋，因此，对李某某而言，嘉富公司构成一房二卖。一审法院判决嘉富公司承担责任并无不当。李某某主张吴某承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。
关于嘉富公司应承担的责任问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的、买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。”根据该条规定,嘉富公司应返还李某某已付购房款及利息。因嘉富公司收到房款的时间为2006年11月29日，故嘉富公司应自该日起至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付,向李某某支付利息。关于嘉富公司应承担的赔偿责任，根据本案情况，嘉富公司应承担的赔偿责任应按李某某已付购房款的利息30%计算为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市中级人民法院(2009)沈中民二房初第X号民事判决第一、二项；
二、撤销沈阳市中级人民法院(2009)沈中民二房初第X号民事判决第三、四项；
三、辽宁嘉富房产开发有限公司于本判决生效后30日内给付李某某已付购房款的利息，自2006年11月29日起算至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计，并按已付房款利息的30%向李某某承担赔偿责任；
四、驳回辽宁嘉富房产开发有限公司、李某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费128,368元,由辽宁嘉富房产开发有限
公司负担。
本判决为终审判决。
审判长：郭玉兰
审判员：张永江
审判员：潘志斌
二0一0年十月十三日
书记员：刘禹
