上诉人（原审被告、反诉原告）尚某，女，汉族，生于X年X月X日，市民，住（略）。

委托代理人宋国庆，邓州市司法局花洲法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）赵某，男，汉族，生于1964年，干部，住（略）。

委托代理人陈某，女，回族，生于X年X月X日，职工，住（略）。

上诉人尚某与被上诉人赵某为租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2010）邓法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人尚某及其委托代理人宋国庆，被上诉人赵某的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年7月15日，赵某受房主刘红信、刘果委托为甲方，尚某为乙方，双方签订租赁协议，约定：“一、经甲乙双方协商，乙方租赁甲方白马广场房屋X号房屋-X号房屋，乙方每年支付甲方房屋租赁费陆仟元，一次性付清一年房租；二、租赁期为二年，在租期二年中如果甲方卖房在同等条件下优先乙方购买，如乙方不愿购买，甲方将按月退还租金；三、……．四、租赁期内所有税费由乙方支付（包括水电费）；五、房租以收款收据为准，第二年房租应在2008年7月15日前交清，到期不交甲方有权解除协议；六、……七、……”。甲乙双方及证人陈某强在协议书上签字后生效。租房后，尚某将所租房屋装修，开一云驰网吧，但未将装修之事告知赵某。租赁协议到期后，双方未续签书面租赁合同，尚某于2008年12月3日通过李伟交给赵某一年房租款6000元。至2010年7月15日到期。到期后，赵某要求尚某腾出房屋，并支付自2010年7月16日起至搬出之日的房租。尚某以赵某不是房主，没有办理租房许可证即擅自出租，反诉要求赵某返还租金并赔偿其装修网吧等经济损失20万元。该案经调解，不获成立。

原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条之规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可概括委托受托人处理一切事务。”故赵某受房主刘红信、刘果的委托，以自己的名义与尚某签订租赁协议，并无不妥。该协议应属双方真实意思的表示，合法有效。尚某对所租赁房屋装饰装修、购置设备等是为经营网吧生意所需，且其装饰装修未经出租人同意，故由此发生的费用，应由尚某负担。而其以房屋租赁合同未按照行政法规规定办理登记备案手续等，不是租赁合同成立的必然要件。尚某以此为由要求确认合同无效，反诉要求赵某返还租金及赔偿损失等，不予支持。租赁期间届满后，尚某理应腾出房屋，欠拖不腾，实属不当。

原审法院判决：一、被告尚某自判决生效后二十日内腾出其所租赁刘红信、刘果位于北京大道中段东侧房屋（房权证号邓（清）字第（略）号、第（略）号），并交付给原告赵某。二、被告尚某自判决生效后二十日内支付给原告赵某自2010年7月16日起至房屋腾出之日占用期间按每年6000元计算的租金。三、驳回被告尚某要求原告赵某返还租金及赔偿经济损失x元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费100元，反诉费4300元，均由被告尚某承担。

尚某上诉称：1.在认定事实方面，原审法院有证不认，对事实认定不准。租赁协议第二条约定，甲方卖房在同等条件下乙方优先购买。被上诉人未经上诉人知道，已把房屋卖给刘红信、刘果，被上诉人严重违约。2.上诉人已按协议履行义务，向被上诉人交了四年房租，原审法院未按事实认定。3.赵某在签订房屋租赁合同时一直到开庭前后没有取得房屋租赁许可证，签协议时一直说房子是他自己的，没有说是受人之托。请求撤销原审判决，改判一、二、三条，一、二审诉讼费由被上诉人负担。

赵某答辩称：1.被上诉人作为房主的委托代理人代为出租房屋并无不妥，该房屋的所有权人就是刘红信、刘果。2.中间人陈某强已在原审庭审中当庭作证上诉人房租只交到2010年7月15日，并不存在已交四年房租问题。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”请求驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，合议庭归纳本案争议焦点为：1.原审认定事实是否准确。2.租赁合同是否属实，处理是否适当。

二审中双方当事人均未提供新的证据。

本院查明事实与原审认定事实一致。

本院认为：上诉人尚某在原审反诉中并未主张优先购买权，且未提供房屋租赁期间该租赁房屋产权发生变动的有效证据。上诉人尚某称其交了四年房租，被上诉人赵某对第四年不予认可，上诉人尚某对交第四年房租亦未提供有效证据予以证实，应承担举证不能的后果。房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，并非租赁合同成立的必然要件。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，处理适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4400元，由上诉人尚某负担。

本判决为终审判决。

审判长赵某军

审判员郑永昌

审判员薛庆玺

二0一一年十月十七日

书记员陈某斯