湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2010）永中法民二终字第X号
上诉人（原审原告、反诉被告)唐某，女，31岁。
上诉人（原审被告、反诉原告)雷某，男，41岁。
委托代理人黄某某。
上诉人唐某与上诉人雷某租赁合同纠纷一案，永州市X区人民法院于二0一0年七月十四日作出（2010）零民二初字第X号民事判决。唐某、雷某皆对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，由审判员陈久余担任审判长，代理审判员禹楚丹主审，审判员邹东胜参加评议，于2010年9月2日公开开庭审理了本案，代理书记员张玲慧担任法庭记录。上诉人唐某，上诉人雷某及委托代理人黄某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年4月11日，原告(反诉被告)唐某为甲方，被告(反诉原告)雷某为乙方，双方签订了一份《圣世阳光、上城商街商铺租赁合同》。其中合同约定：甲方位于永州市X区X路[圣世阳光、上城商街]第一层DX号商铺(摊位)租赁给乙方；租赁期3年；年租金7680元，一年一次付清。乙方还在合同末页落款日期后面填加了“本合同的租金从正式开业时算起”条款。在签订合同时，乙方向甲方交纳了履约保证金2000元。乙方租赁甲方摊位的营业大厅取名为万发数码广场。合同签订后，原告(反诉被告)唐某及时将商铺(摊位)交给了被告(反湖诉原告)雷某，但由于各种原因，万发数码广场一直未整体全部开业，原设计的38个摊位，仅有5个摊位在营业。在此期间，雷某于2008年11月8日向唐某交了租金600元，于2009年1月12日交了租金7680元。唐某在2009年1月12日出具的收据中载明“今收到雷某2009年2月8日至2010年2月8日一年租金7680元。由于唐某向雷某催要租金，雷某以万发数码广场尚未正式开业为由拒付，故双方酿成纠纷。
原审法院认为，被告(反诉原告)雷某在合同落款日期后填加“本合同租金从正式开业时算起”的条款，这其中的正式开业，是指本人商铺(摊位)的正式开业，还是指万发数码广场整体的正式开业，其意思表示模糊，应视为约定不明。签订合同后，雷某租赁经营摊位的万发数码广场一直未整体正常开业，只是极少数摊位在营业；在这种情况下，被告(反诉原告)雷某未向原告(反诉被告)唐某提出解除合同的要求，仍然坚持继续营业；雷某还于2008年11月8日交付了租金600元，于2009年2月8日交了一年的租金7680元；唐某在2009年1月12日向雷某出具的收条中载明“收到2009年2月8日至2010年2月8日一年租金7680元”。这说明双方当事人在万发数码广场未正常开业的情况下，对2010年2月8日前租金问题作出了调整和处理；再则，由于万发数码广场未能整体正常开业，这在客观上造成双方当事人签订合同的目的无法实现，被告(反诉原告)雷某不能履行合同，属不可抗力因素所致。因此，对原告(反诉被告)唐某要求被告(反诉原告)雷某支付二年租金欠款x元及利息、承担违约金2000元的诉讼请求，该院不予支持。对被告(反诉原告)雷某要求原告(反诉被告)唐某英返还2009年2月8日至201O年2月8日的租金7680元的诉讼请求，该院亦不予支持。由于双方当事人合同约定的租赁期间截止于2010年4月11日已经届满，且原告(反诉被告)唐某明确表示不再续签合同，故被告(反诉原告)雷某应当及时将租赁商铺返还给原告(反诉被告)唐某，并应按合同约定的租金标准，支付从2010年2月8日起至返还商铺之日止的租金。原告(反诉被告)唐某收取被告(反诉原告)雷某的履约保证金2000元，应予返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告(反诉原告)雷某应支付原告(反诉被告)唐某从201O年2月8日起至返还商铺之日止的租金(按月租金640元计算)，并限于本判决生效后十日内支付完毕；二、限被告(反诉原告)雷某在本判决生效后十日内将租凭商铺(摊位)返还给原告(反诉被告)唐某；三、原告(反诉被告)唐某应返还被告(反诉原告)雷某履约保证金2000元，并限于本判决生效后十日内返还完毕；四、驳回原告(反诉被告)唐某的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)雷某的其他反诉请求。案件受理费(包括反诉费)340元，减半收取170元，由原告(反诉被告)唐某负担70元，被告(反诉原告)雷某负担100元。
宣判后，唐某、雷某皆不服一审判决，向本院提起上诉。
唐某上诉请求改判支持其在一审中的诉讼请求。主要上诉理由为：一、原判认定事实部分不清。1、“本合同的租金从正式开业时算起”对唐某没有约束力；2、“2010年2月8日前租金问题作了调整和处理”与事实不符；3、“雷某不能履行合同属不可抗力因素所致”与本案事实不符。二、原判适用法律不当。1、雷某应承担违约责任，依约应当将押金视为违约金，不再予以返还。2、一审对租金进行调整无法律依据。
雷某上诉请求撤销原判，改判驳回唐某的诉讼请求，并支持其反诉请求。主要上诉理由为：一、因圣世阳光•上城商街数码广场一直没有正式开业，所以唐某无权按约收取租金。二、唐某收取其2009年2月8日—2010年2月8日一年的租金7680元不当，这段时间每月至多收取200元，其余的应全部予以退还。三、雷某数次提出解除合同、返还押金，但因唐某不退押金而致使雷某只得艰难营业，而非雷某没有提出解除合同。四、合同还没有开始履行，不存在到期与续签的问题。五、原判对诉讼费负担的分配不公平。
上诉人唐某在二审中提供了三张照片，拟证明雷某在2010年8月23日所租赁的摊位仍在营业中。
雷某质证认可该事实。
本院对雷某在2010年8月23日所租赁的摊位仍在营业的事实予以确认。
上诉人雷某在二审中提供了二份证据。一、永州市鑫联物业管理有限公司圣世阳光管理处出具的证明，拟证明雷某一直在试营业，而不是正式营业；二、江某等人于2010年8月27日出具的证明，拟证明圣世阳光数码广场一直没有整体开业。
唐某质证认为证据一不能证明雷某没有正式营业，因为雷某已经在租赁的摊位做了很久的生意了；证据二与本案没有关联性，虽然圣世阳光数码广场一直没有整体开业，但雷某自己一直在营业。
本院认为唐某的质证理由成立，应予采纳。
本院查明的事实与一审查明的一致，对原判认定的事实予以确认。
本院认为，唐某与雷某签订的《商铺租赁合同》是双方协商一致的结果，是双方真实意思的表示，不违反相关法律法规的规定，为有效合同，双方皆应依约履行。一、合同签订日期后所书的“本合同的租金从正式开业时算起”，因该合同的租赁标的为【圣世阳光•上城商街】第一层DX号商铺，即本案中唐某享有产权的商铺，而非整个上城商街数码广场，故应理解为上城商街第一层DX号商铺开业即计收租金，而非整个上城商街数码广场开业才计收租金。且因“本合同的租金从正式开业时算起”的条款为雷某所写，没有唐某的签字，根据相关法律规定，当产生两种以上不同解释时，应作出对提供条款方不利的解释，即应作出对唐某有利的解释。二、唐某在2009年1月12日收取雷某的租金时在收条上载明的是“收到2009年2月8日至2010年2月8日一年租金7680元”，而非载明2009年2月8日之前的租金，说明在数码广场迟迟未能开业，雷某的合同目的难以实现的情况下，唐某对2009年2月8日之前的租金问题作出了调整和处理，对2009年2月8日之前未收的租金予以了放弃。三、由于双方未书面变更租赁合同，也未达成书面的补偿协议，雷某未提出充分的证据证明双方对2009年2月8日之后的租金进行了口头变更，唐某亦不认可双方对2009年2月8日之后的租金进行了口头变更，故对双方2009年2月8日之后的租赁关系仍应按原合同继续履行，即2009年2月8日之后的租金仍应按年租金7680元计算。四、双方约定的租赁期间截止2010年4月11日已经届满，且唐某明确表示不再续签合同，故雷某应及时将商铺返还唐某，并按照合同约定的租金标准支付欠付的租金。五、由于数码广场迟迟没有整体开业，三联电器进驻后又将数码广场进行了间隔，导致雷某不能达到自己预期的合同目的，雷某欠付租金存在没有预知到的情势变更的原由，且合同上没有明确约定唐某没收履约保证金的事由，故唐某应将2000元履约保证金返还雷某。综上，原判认定事实清楚，适用法律部分正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费(包括反诉费)340元，减半收取170元，二审案件受理费510元，合计680元，由雷某负担440元，唐某负担240元。
本判决为终审判决。
审判长乔晋楠
审判员贾东衡
代理审判员禹楚丹
二○一○年九月十七日
代理书记员张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
