原告王某甲。

委托代理人王某乙。

被告唐某。

被告黄某丙。

第三人黄某丁。

第三人章某。

第三人黄某戊。

委托代理人卓某某。

原告王某甲诉被告唐某、黄某丙，第三人黄某丁、章某、黄某戊房屋买卖合某纠纷一案，本院于2011年3月17日立案受理后，依法组成合某庭，于2011年7月25日公开开庭进行了审理。原告王某甲的委托代理人王某乙，第三人黄某戊的委托代理人卓某某到庭参加诉讼。被告唐某、黄某丙，第三人黄某丁、章某经本院合某传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某甲诉称，宾阳县国家税务局宿舍东幢二单元X号房屋（以下简称X号房）系第三人黄某丁、章某向宾阳县国家税务局购买。2008年9月，黄某丁、章某将该房屋转让给被告唐某、黄某丙。2008年9月30日，被告唐某因欠债将该房屋以x元的价格转让给原告，并将被告与第三人黄某丁、章某的房屋买卖合某、房屋所有权证交给原告收执，原告于同年10月12日支付了所有的购房款。合某约定被告可以于2009年1月30日前赎回。赎回期满后，被告唐某没有赎回房屋，并用欺骗手段从原告处取回了其与第三人黄某丁签订的买卖合某。此后，原告多次要求被告退钱或将房屋交付给原告使用，并办理过户手续，但被告对原告的要求不予理会。2009年2月，被告伪造该房屋的假房产证以x元的价格将房屋出卖给第三人黄某戊。2009年6月22日，因原告的强烈要求，原告与被告达成协议，被告将房屋交付原告管理使用，被告在6个月内不退还购房款的，房屋归原告。2009年10月23日，原告将居住三个月的房屋出卖给覃少勇。出卖后，覃少勇随即搬入该房屋居住。2009年9月7日，第三人黄某戊向法院起诉。2010年3月2日，宾阳县人民法院作出（2009）宾民一初字第X号民事判决，认定被告唐某与第三人黄某戊签订的房屋转让合某合某有效，判决被告将房屋交付给黄某戊。判决生效后，黄某戊持判决书要求覃少勇腾房。覃少勇被迫解除了与原告的房屋买卖关系。2010年10月，黄某戊将房屋过户到其名下。原告认为，被告唐某、黄某丙从第三人黄某丁、章某处购买X号房后，将房屋转让给原告，系双方真实意思表示，双方的房屋买卖关系应受法律保护。被告唐某持伪造的假房产证将房屋转让给第三人黄某戊及其他人，不属于真实的房屋买卖关系，属于刑事诈骗犯罪行为，（2009）宾民一初字第X号民事判决认定被告与第三人黄某戊的房屋买卖合某有效是错误的。被告及第三人的行为，侵害了原告的合某权益，给原告造成了巨大的经济损失，特提起诉讼，请求：1、判决确认原告与被告签订的X号房买卖合某有效；2、判决第三人黄某丁、章某、黄某戊协助原告将X号房得所有权人登记变更为原告；3、本案诉讼费用由被告负担。

原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、房屋产权证，以证明X号房的所有权人为黄某丁、章某；2、黄某丁、章某户籍证明，以证明黄某丁、章某的身份；3、房屋买卖合某及收据，以证明唐某、黄某丙将从黄某丁、章某所购的X号房转让给原告的事实；4、判决书，以证明唐某伪造假房产证将该房屋转让给黄某戊，法院判决该转让有效的事实；5、房屋转让合某，以证明原告将该房屋转让给覃少勇的事实；6、解除房屋买卖合某书，以证明原告与覃少勇解除房屋买卖的事实；7、身份证复印件，以证明其诉讼主体资格；

被告唐某、黄某丙未答辩，也未向本院提供证据。

第三人黄某丁、章某未答辩，也未向本院提供证据。

第三人黄某戊述称，本案讼争房屋第三人早已向唐某购买，且在原告起诉前已经完成了所有权变更登记手续，第三人已取得该房屋的所有权，该房屋现已依法转让给覃卫东，并已办理了所有权变更登记手续。2008年9月30日唐某尚未向黄某丁购买房屋，其与原告签订的买卖合某是无效的。如法院认定原被告签订的合某成立和有效，那么就应该由被告唐某承担赔偿责任。法律规定，在出现多重买卖的情况下，完成登记的买受人应该取得所有权，其他不能取得所有权的买受人应该由出卖人承担违约和赔偿责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、房屋所有权证，以证明本案讼争房屋第三人依法取得所有权后已将该房屋转让给覃卫东；2、（2009）宾民一初字第X号民事判决书、案件生效证明，以证明第三人向唐某所购房屋已经法院的判决生效，第三人是该房屋的合某所有权人；3、录音资料笔录及CD碟、房屋转让合某及收条，以证明原告与唐某所签的转让合某无效；4、黄某丁、章某身份证、结婚证复印件、银行卡转账单、（2009）宾民一初字第X号民事裁定书、房屋买卖合某、传票及受理案件通知书，以证明第三人依法向唐某购买讼争房屋并支付了价款，为维护自身合某权益向法院起诉的事实。

本案当事人争议的焦点是：原告请求确认其与被告签订的X号房的买卖合某有效并请求第三人黄某丁、章某、黄某戊协助其将该房屋得所有权人登记变更为原告是否依法有据。

证据的分析和认定：第三人对原告提供的证据4、7的真实性无异议，本院予以确认。对原告提供的证据1，第三人认为房产证已被有关部门公告作废，不能作为本案定案依据；对证据2的真实性无法确认，认为与本案无关；对证据3中的《房屋买卖合某》，认为系原告伪造，属无效合某。对证据3中的收据的真实性有异议；对证据5的真实性有异议，认为该合某系为起诉而伪造；对证据6的真实性有异议，认为该合某系为起诉而伪造，属无效合某，自始无效，不需要解除。本院经审查确认，原告提供的证据1、2、3、5、6属实，第三人虽对上述证据的真实性、合某、关联性提出异议，但未能举证证明，本院不予采信。原告对第三人提供的证据4中的裁定书、传票、受理案件通知书的真实性无异议，本院予以确认。对第三人提供的证据1的真实性有异议；对证据2真实性、合某无异议，但认为该判决书在事实认定和判决上是错误的；对证据3中的CDD碟和谈话笔录的真实性有异议，认为该视听资料可随便删除、粘贴，没有必要当庭播放；对证据3中的房屋转让合某和收据的真实性有异议，认为买卖和签订的日期不清楚，无法证明在合某上的签名是否是黄某丁、章某所签，系伪造后用彩色复印的，不是真实合某；对证据4中的结婚证复印件、银行卡转账单、收条、《房屋买卖合某》的真实性和合某有异议。本院经审查，对第三人提供的证据1、2、4的真实性予以确认。证据3中视听资料和谈话笔录的真实性无法确认。

综合某案证据，本院确认如下法律事实：X号房是第三人黄某丁向宾阳县国家税务局购买的房改房，房产证号为：宾阳县X镇字第（略）号，面积87.07平方米，登记日期为2007年1月10日，产权比例是个人占100%，共有人有章某。2008年10月20日，被告唐某与第三人黄某丁、章某签订的《房屋转让合某》，合某约定第三人黄某丁、章某将其所有的X号房以人民币x元的价格转让给被告唐某，约定交款时间为2008年10月4日，交款方式为一次性付清。转让后，被告唐某至今未办理过户登记。被告唐某在尚未与第三人黄某丁、章某签订X号房的《房屋转让合某》并取得该房屋所有权之前即于2008年9月30日与原告王某甲签订了《房屋买卖合某》，约定将X号房以x元的价格转让给原告王某甲，被告唐某在2009年1月30日前可以优先以原价回购。2008年10月12日唐某收取了原告x元的购房款，回购期逾期后被告唐某并未回购该房屋。2009年2月24日，被告唐某持伪造的房产证（除房产权证号改为第（略）号、房屋所有人改为唐某外，其他与黄某丁登记的X号房产权证一致）与第三人黄某戊签订《房屋买卖合某》，将X号房以x元的价格将房屋出卖给第三人黄某戊，第三人黄某戊于2009年2月25日付清了购房款。2009年10月23日，原告将X号房屋以x元出卖给覃少勇。出卖后，覃少勇随即搬入该房屋居住。2009年9月7日，第三人黄某戊向法院起诉。2010年3月2日，宾阳县人民法院作出（2009）宾民一初字第X号民事判决，认定被告唐某与第三人黄某戊签订的《房屋转让合某》合某有效，判决被告唐某、黄某丙将房屋交付给黄某戊。判决生效后，第三人黄某戊要求覃少勇腾房，2010年9月20日，原告与覃少勇签订解除房屋买卖合某书，解除了覃少勇的房屋买卖关系。2010年9月30日，黄某戊持判决书到房地产部门办理了变更登记手续，将房屋过户到其名下。2010年12月，第三人黄某戊将X号房转让给覃卫东，覃卫东办理了变更登记手续，取得房产证（证号：宾阳房权证2010字第（略）号）。

另查明，唐某于2007年2月5日与王某甲登记结婚，2008年3月7日登记离婚，同年3月14日与黄某丙登记结婚，双方未生育子女。黄某戊曾于2009年7月2日将本案的被告和第三人诉至本院，要求解除其与唐某签订的《房屋买卖合某》等，黄某丁在该案中表示，将X号房转让给唐某是其真实意思，其已将房屋过户的一切材料证明交给唐某，未办理过户是唐某的责任。后黄某戊于2009年8月27日申请撤回起诉获准。

庭审结束后，经合某庭经评议，本院于2011年8月11日向原告释明其只能向被告主张违约责任而不能主张物权利益，并要求原告如变更诉讼请求应在2011年8月16日前向本院提供书面申请，逾期视为不申请变更诉讼请求，但逾期原告未提供变更申请。

本院认为，当事人有答辩及对对方提供的证据进行质证的权利，被告唐某、黄某丙,第三人黄某丁、章某经本院合某传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。被告唐某与第三人黄某丁、章某于2008年10月20日签订的《房屋转让合某》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合某。《中华人民共和国合某法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，被告唐某在尚未与第三人黄某丁、章某签订《房屋转让合某》并取得该房屋所有权之前即于2008年9月30日与原告签订了《房屋买卖合某》，并收取了原告的购房款，属无权处分。《中华人民共和国合某法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合某后取得处分权的，该合某有效。”被告唐某与原告签订《房屋买卖合某》后，虽未经权利人黄某丁、章某的追认，但其通过与权利人黄某丁、章某订立《房屋买卖合某》后取得该房屋的处分权，因此其与原告签订的《房屋买卖合某》亦属有效。但合某签订后，双方未到房屋管理部门办理产权变更登记手续，被告唐某未实际取得房屋的所有权，故其对该房屋的处分权仅限于因该房屋产生的债权而非物权，因此，在出现多重买卖的情况下，达成合某但未经登记的合某，只在当事人之间产生债权债务关系，不能取得所有权的买受人，可主张由出卖人承担违约责任。双方协商一致并最先完成所有权变更登记的买受人，可取得该物的物权。本案中，原告与被告唐某、黄某丙达成了房屋买卖合某的合某但至今未能办理变更登记，故在原、被告之间只产生债权债务关系，原告只能向被告主张违约责任而不能主张物权关系。第三人黄某戊已办理了所有权变更登记手续，取得该房屋的所有权，享有物权利益。经本院释明后，原告未在本院指定的期限内向本院提出书面变更诉讼请求的申请，故其请求第三人黄某丁、章某、黄某戊协助其将该房屋得所有权人登记变更为原告依法无据，本院不予支持。关于原告主张被告唐某持伪造的房产证与第三人黄某戊签订的《房屋买卖合某》无效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合某列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合某的价格有偿转让......”，第三人黄某戊在与被告唐某签订房屋买卖合某时，唐某持有伪造的登记为其个人的房产证及其与第三人黄某丁、章某的买卖合某，从形式和对外效力上，第三人黄某戊有充分理由相信被告唐某是X号房的合某所有人，享有X号房物权上的处分权，故其作为善意受让人可取得该房屋的所有权。综上所述，依照《中华人民共和国合某法》第五十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、原告王某甲与被告唐某、黄某丙于2008年9月30日签订的《房屋转让合某》有效；

二、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。

案件受理费3276元，减半收取1638元，由原告王某甲负担819元，被告唐某、黄某丙负担819元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审判长张波

代理审判员李杏

人民陪审员伍广明

二0一一年八月十八日

书记员何珊