上诉人（原审原告）刘某，男，X年X月X日出生。

委托代理人王建新，河南联盟律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)中国农业银行股份有限公司武陟县支行。住所地：武陟县X镇X路。

负责人张某，行长。

委托代理人闻新华，河南华凌律师事务所律师。

上诉人刘某与被上诉人中国农业银行股份有限公司武陟县支行（以下简称农行武陟支行）房屋租赁合同纠纷一案，刘某于2010年7月8日向武陟县人民法院提起诉讼，请求：判令被告继续履行房屋租赁合同；被告应退还收取原告的24万元租赁费并支付利息，一并赔偿经济损失x元，以及承担诉讼费用。武陟县人民法院于2010年12月29日作出（2010）武民初字第X号民事判决。刘某不服原判，向本院提起上诉。本院于2011年3月14日受理后，依法组成合议庭，并于2011年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人刘某及其委托代理人王建新，被上诉人农行武陟支行的委托代理人闻新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，原、被告于2005年5月1日签订房屋租赁协议，协议约定被告将其的办公楼两层共26间租赁给原告。租赁期限自2005年5月1日至2010年5月1日，租金每年6万元。还约定原告在租赁期间对房屋进行改造、装修应征得被告同意，费用由原告承担；原告对污水排放线路按被告要求进行改造，费用由原告支付；二楼西侧所有窗原告应加装防盗网，东侧所有窗应更换塑钢窗；因原告前期投资过大，如合同到期后原告愿继续租用房屋，被告应当允许在原合同条件下由乙方优先续租5年等条款。在该协议履行期间，原告于2007年5月8日与他人签订房屋使用协议，将其租赁被告的房屋中的24间出租。2005年3月16日，经被告同意原告将除租给他人的24间房屋之外的2间房屋租赁给高庆松使用，租期至2009年12月31日。2010年4月9日向原告送达解除合同通知书，以原告未经被告同意转租为由，通知解除原、被告之间的房屋租赁协议，原告对此提出异议，形成诉讼。另查明，2005年12月29日至2010年2月20日，原告分批向被告交纳租赁费30万元，另持有三张某名为成明的收取房屋租赁费的收据，共计24万元。

原审法院认为，根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案证据可以证明租赁合同履行期间，原告未经被告同意，将其租用的二十六间房屋中的二十四间房屋转租他人，被告因此解除合同并通知原告，符合法律规定，双方的租赁合同已经解除，原告要求继续租用前述房屋，无事实和法律依据，不予支持。关于剩余两间房屋的续租问题，因被告已就该房屋和案外人签订租赁合同，案外第三人已实际占有该租赁房屋，且原、被告之间的租赁合同也已到期，原告要求继续租用，依法不予支持。原告要求被告退还收取的租赁费24万元，因该24万元收条未加盖被告印章，也无证据证明该收条所载款项系被告委托有关人员收取，故不应由被告退还。原告所举证据不能证明其诉请的损失存在，对其要求被告赔偿经济损失的请求，依法不予支持。

原审法院判决，驳回原告刘某的诉讼请求。诉讼费x元由刘某承担。

刘某不服原判上诉称，双方之间签订的房屋租赁协议中没有房屋不得转租的约定，上诉人将房屋转租是经过被上诉人同意的，被上诉人迟至2010年4月8日才解除合同，其实质是不愿意按照房屋租赁协议第十三条的约定续签房屋租赁协议，故被上诉人解除合同的行为是无效的。上诉人三次向被上诉人预交的24万元房屋租赁房，虽然在成明开具的收据上没有加盖被上诉人的公章，但从2004年双方开始商谈租赁事宜到租赁合同的签订及租赁合同的履行，自始至终都是成明代表被上诉人与上诉人来往的，其是代表被上诉人收取上诉人交纳的房屋租赁费，履行的是职务行为，现被上诉人不再将房屋租赁给上诉人继续使用，那么，被上诉人收取上诉人预交的24万元房屋租赁房及利息应当退还给上诉人，原审法院不予支持上诉人的该项请求是错误的。同时，由于被上诉人不履行房屋租赁合同，构成违约，依法应当赔偿上诉人的经济损失。合同约定，由于上诉人对租赁物投入了大量的资金，使出租房屋整体有了较大的改观，根据合同第十三条约定，由于上诉人在前期投资过大，如合同到期后上诉人愿继续租赁房屋，被上诉人应当允许在原合同条件下由上诉人优先续租五年。而上诉人仅使用该房屋租赁期限的一半，所以，被上诉人应对上诉人对该租赁房屋所投资的损失予以赔偿。请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。

农行武陟支行答辩称，上诉人未经被上诉人同意擅自转租属违约行为，被上诉人解除其与上诉人之间的房屋租赁协议合法有效。至于24万元房租费，被上诉人并未收取，与被上诉人无关。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，要求维持原判。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：合同解除的效力问题，以及被上诉人应否退还上诉人房屋租赁房24万元和赔偿损失。

二审查明的事实与一审认定的事实相一致。

针对二审的焦点问题，刘某认为，在其履行租赁协议期间，其将部分房屋转租是经被上诉人同意的，并不构成违约，被上诉人以此为由解除租赁协议是违法的，同时，依据协议约定上诉人在协议届满后，上诉人享有优先续租的权利，被上诉人拒不履行协议约定系违约行为，应赔偿上诉人损失。被上诉人收取上诉人所预交的房屋租赁房24万元，由于被上诉人拒不履行租赁协议，应当将该款项退还给上诉人，并承担利息。被上诉人对争议焦点的意见同答辩意见，不再详述。

本院认为，至于双方所涉及的房屋租赁协议解除的效力问题，事实上该协议履行已届满。现双方就刘某所主张某24万元，被上诉人应否予以退还、应否赔偿损失等问题，双方意见分歧较大。刘某分三次共交给时任被上诉人单位办公室主任成明24万元，刘某认为成明是代理农行的，履行的是职务行为，应视为农行收取了该款项，农行应承担民事责任，但农行对此持否认态度，不予认可。在刘某租赁房屋的前期，确实对租赁物投入了相当大的人力、物力和财力，虽如此，但并不违反该协议第四条约定的内容，现刘某要求被上诉人赔偿损失无法律依据。24万元被上诉人应否承担退还责任，根据成明所给交款人刘某出具的三张某据看，仅是出具的白条，并没有加盖被上诉人单位公章，被上诉人对此亦持否认态度，且交款人也没有证据加以证明是农行武陟支行收取的。基于以上事实，刘某的上诉理由不足，其请求本院依法不予支持，原审法院依据事实和法律所作出的判决是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费x元，由刘某承担。

本判决为终审判决。

审判长闫春林

审判员王文龙

代审判员张某芳

二0一一年六月三十日

书记员焦丽君