上诉人（一审原告）胡××，××××年××月××日出生，汉族，××市人，个体工商户，住××省××市××号××室。身份证号码：××××××××××。
委托代理人李建，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，反诉等。
委托代理人李天乐，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，调解、提出上诉、反诉等。
上诉人（一审被告）株洲市谊通房地产开发有限公司，住所地：湖南省醴陵市来龙门办事处四塘居委会。
法定代表人汤某，该公司董事长。
委托代理人周全，湖南天隆律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，调解、反诉等。
上诉人胡思伟、上诉人株洲市谊通房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服醴陵市人民法院（2010）醴法民一初字第X号民事判决，分别提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人胡思伟的委托代理人李建、李天乐，上诉人株洲市谊通房地产开发有限公司的委托代理人周全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2003年10月，胡思伟与株洲市谊通房地产开发有限公司（原名称X陵市谊通房地产开发有限公司，2005年3月15日变更为现名称）的法定代表人汤某经他人介绍，就胡思伟购买其开发的世纪花园小AX栋一楼和附一楼，双方协商一致达成口头协议，并约定首付款x元，由胡思伟支付现金x元，另x元由汤某出借给胡思伟。2003年10月25日，胡思伟向株洲市谊通房地产开发有限公司支付了x元，并于当日向汤某出具了欠款x元的欠条一张，欠条上注明“今欠到汤某人民币x元是实。胡思伟。2003.10.25。”2003年12月28日、2004年1月6日株洲市谊通房地产开发有限公司分别开具给胡思伟交第X号门面一楼及附一楼房款x元、x元的凭据。2003年12月29日，胡思伟与株洲市谊通房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。双方约定：胡思伟购买株洲市谊通房地产开发有限公司开发的瓷都世纪花园AX栋一楼和附一楼，建筑面积为914.85平方米，其中一楼建筑面积602平方米，附一楼建筑面积312.85平方米。该商品房单价为每平方米1071.4元，总金额x元。付款方式为，胡思伟于2003年12月29日向株洲市谊通房地产开发有限公司交首付款x元；余款x元，由中国建设银行醴陵市支行办理银行按揭手续。株洲市谊通房地产开发有限公司应当在2004年1月30日前将经验收合格的商品房交付胡思伟使用，逾期超过30日后，胡思伟要求继续履行合同的，合同继续履行，并按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，株洲市谊通房地产开发有限公司按日向胡思伟支付已交房款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，株洲市谊通房地产开发有限公司应当书面通知胡思伟办理交付手续。双方进行验收交接时，株洲市谊通房地产开发有限公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住房的，株洲市谊通房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，株洲市谊通房地产开发有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，胡思伟有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由株洲市谊通房地产开发有限公司承担。由于胡思伟原因，未能按期交付的，株洲市谊通房地产开发有限公司概不承担延期交房责任。有关配套设施收费问题按《瓷都世纪花园售楼部配套项目收费标准》，并另行签订物业管理合同。2004年1月6日，胡思伟与中国建设银行醴陵市支行签订了《个人住房借款合同》，约定由胡思伟向中国建设银行醴陵市支行借款x元，并将该款直接划入株洲市谊通房地产开发有限公司开立的存款账户内，胡思伟按月偿还贷款本息，株洲市谊通房地产开发有限公司作为保证人在该借款合同上加盖了公章。之后，中国建设银行醴陵市支行按约定支付了借款。胡思伟于2004年1月19日、2005年6月30日、2008年3月1日分别支付了x元、x元、x元给株洲市谊通房地产开发有限公司，该公司均开具了收据给胡思伟。同时，胡思伟的这三次付款均在2003年10月23日由胡思伟出具给汤某的欠条上分别予以了注明。2009年10月14日，株洲市谊通房地产开发有限公司委托律师向胡思伟下发律师函催收购房款x元。2009年10月21日，汤某以胡思伟因个人购房向其借款x元，之后还款x元，仍欠款x元为由，向醴陵市人民法院起诉要求胡思伟偿还欠款x元。2010年2月4日，醴陵市人民法院作出（2009）醴民一初字第X号民事判决，判决胡思伟向汤某偿还欠款x元。胡思伟对该判决不服，于2010年2月22日向本院提起上诉，2010年3月16日，胡思伟向本院撤回上诉。2010年4月28日，胡思伟诉至该院，要求株洲市谊通房地产开发有限公司立即交付房屋，并支付违约金。本案在审理过程中，本院于2010年4月28日作出（2010）株中法立终字第X号民事裁定书，裁定准许胡思伟撤回对（2009）醴民一初字第X号民事判决书的上诉，2010年5月12日汤某收到该裁定书。
一审认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案审理中，双方当事人争议的焦点是：一、本案中的商品房买卖合同的履行期如何确定；二、株洲市谊通房地产开发有限公司是否存在违约行为以及违约金应如何确定。关于第一个争议焦点，本案中的商品房买卖合同的履行期应如何确定的问题。胡思伟与株洲市谊通房地产开发有限公司于2003年12月29日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同。双方在合同中约定，胡思伟于2003年12月29日向株洲市谊通房地产开发有限公司交购房首付款x元。虽然胡思伟于2003年10月25日向株洲市谊通房地产开发有限公司支付了x元，并于当日通过向上诉人的法定代表人汤某出具欠款x元的欠条一张后，株洲市谊通房地产开发有限公司向胡思伟开具了共计x元购房款的凭据，但是双方对于x元欠款的性质始终存在争议。根据双方分别提交的证据、双方当事人的当庭陈述及该院（2009）醴民一初字第X号民事判决书所查明的事实可知，胡思伟在（2009）醴民一初字第X号民事判决书生效之前一直都认为其欠株洲市谊通房地产开发有限公司法定代表人汤某的款项实际上是欠株洲市谊通房地产开发有限公司的购房首付款，并且胡思伟在这之后所偿还的x元借款，也是由株洲市谊通房地产开发有限公司出具的收款凭证。株洲市谊通房地产开发有限公司在这期间也是认为胡思伟所欠汤某的款项实际上是购房首付款，并于2009年10月14日还委托律师以株洲市谊通房地产开发有限公司的名义向胡思伟催问购房款x元。故双方对于胡思伟是否已经全部支付购房首付款x元这一事实一直处于一种不确定的状态。虽然该院于2010年2月4日作出的（2009）醴民一初字第X号民事判决书，认为胡思伟为达成向株洲市谊通房地产开发有限公司购买商品房的目的，要求汤某代其对购房首付款x元负责，双方达成了一致的意见，符合民间借贷的法律特征，据此判决胡思伟向汤某偿还欠款x元，但因胡思伟对该判决不服向本院提起上诉，该判决内容并未生效。直至2010年5月12日，汤某收到本院作出的（2010）株中法立终字第X号民事裁定书，裁定准许原告撤回上诉后，该院作出的（2009）醴民一初字第X号民事判决书才发生法律效力，至此胡思伟向汤某的借款系个人借款才得到确认，也从即日起明确了该款的性质为个人借款，而不是拖欠的购房首付款。因此，双方签订的商品房买卖合同的履行期应为2010年5月12日。关于第二个争议焦点，株洲市谊通房地产开发有限公司是否存在违约行为以及违约金应如何确定的问题。（一）双方在签订的商品房买卖合同中明确约定，商品房达到交付使用条件后，株洲市谊通房地产开发有限公司应当书面通知胡思伟办理交付手续。虽然株洲市谊通房地产开发有限公司提出曾经通过电话或当面告知等形式通知胡思伟办理交付手续，但均不是符合合同约定的通知形式，而且胡思伟亦未认可合同约定之外的通知办理交付手续的方式，故该院认定株洲市谊通房地产开发有限公司未在合同履行期满后，按约交付房屋给胡思伟，其行为违约。胡思伟要求按合同约定交付其所购买的世纪花园AX栋一楼和附一楼房屋，理由充分，该院予以支持。（二）双方在合同中对于逾期交房时株洲市谊通房地产开发有限公司应承担违约责任的约定，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，该院予以支持。胡思伟要求株洲市谊通房地产开发有限公司自2004年1月31日起共应支付（略）元违约金，属于计算错误，因合同的实际履行期应为2010年5月12日，故株洲市谊通房地产开发有限公司应依据合同约定在合同履行期满的次日即2010年5月13日起按日向胡思伟支付其已交购房款万分之五的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、株洲市谊通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将世纪花园小区AX栋一楼和附一楼房屋交付给胡思伟；二、株洲市谊通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向胡思伟支付违约金（自2010年5月13日起。每日按x元的万分之五计算至交付房屋之日止）；三、驳回胡思伟的其他诉讼请求。案件受理费x元，由胡思伟负担8084元，株洲市谊通房地产开发有限公司负担x元。
宣判后，双方当事人均不服，提起上诉。胡思伟的上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。（1）一审认定原被告签订的商品房买卖合同的履行期为2010年5月12日不符合双方约定，没有事实依据。双方于2003年12月29日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，系有效合同，该合同当中约定的房屋交付期限的条款属于合法有效的合同条款，应依法认定该约定的法律效力。（2）一审判决认定本案当事人对x元欠款的性质存在争议没有事实依据。上诉人胡思伟向汤某借款x元是用于支付购房首付款，胡思伟向汤某出具了借条，这里面存在两个法律关系：一个是上诉人胡思伟与汤某之间的民间借贷的法律关系，一个是胡思伟与株洲市谊通房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同法律关系，两者是相互独立的，双方当事人对这x元的性质并无任何争议。2、一审判决认定株洲市谊通房地产开发有限公司应依据合同履行期满的次日即2010年5月13日按日向胡思伟支付购房款万分之五的违约金，属于错误认定。人民法院裁判文书的生效时间并不代表民事法律行为的生效时间，民事法律行为是从其成立时起即发生法律效力。因此，（2009）醴民一初字第X号民事判决书的生效时间并不发生改变胡思伟向汤某出具借条，株洲市谊通房地产开发有限公司向胡思伟出具购房首付款收据等民事法律行为的生效时间。一审以上述判决书的生效时间作为株洲市谊通房地产开发有限公司履行交付房屋义务的履行期限与本案的客观事实不符，侵犯了当事人自愿订立合同的权利。
二、一审判决适用法律不当。1、一审判决适用了《合同法》第四十四条的规定，但其第二项判决内容却违反了该条款的规定，既然本案中的商品房买卖合同是自成立时生效，那么合同中约定的房屋交付履行期限的条款亦在合同成立时已经生效，但一审却认定该条款的生效时间应为2010年5月12日，显然违反了《合同法》第四十四条的规定。2、一审判决认定本案中的商品房买卖合同的实际履行期限应为2010年5月12日不符合上述合同的约定，违反了《合同法》第四条的规定，属于干预当事人自愿订立合同的行为。综上所述，请求二审对一审予以改判，依法支持上诉人胡思伟的上诉请求。
上诉人株洲市谊通房地产开发有限公司的上诉理由是：一、一审判决上诉人无条件向胡思伟交付房屋有失公正。根据双方签订的商品房买卖合同，作为买受人，胡思伟至少应当向上诉人支付配套项目费和国土证办证费，这应当是上诉人向被上诉人交付房屋的一个对等条件。同时，根据株洲市房产管理局、株洲市物价局〔2010〕X号文件的规定，胡思伟还应先行交存物业专项维修资金，否则上诉人不得将房屋交付给胡思伟，但一审法院未确定胡思伟应对等履行的交费义务，也未考虑胡思伟应当先履行的交存维修资金的义务，因此，一审判决有失公正。二、一审判决上诉人向胡思伟支付自2010年5月13日起至交房之日止的违约金于事实、法律相悖。1、上诉人多次通知胡思伟到公司办理交房手续，但胡思伟一直没有办理。导致不能交房的责任，完全在于胡思伟。因此，一审认定上诉人自2010年5月13日起到之后的一段时间，上诉人尚未履行交房义务与事实不符。2、本案一审诉讼期限长达14个月，如果把这一期限全部算为上诉人的违约期限，对上诉人不公平。3、胡思伟诉请的违约金（略）元应当是自2004年1月30日至2010年4月止。一审违背不告不理的民事诉讼原则，判决上诉人支付2010年5月13日起至交付房屋之日止的违约金，于法不符。4、双方约定的交房日是2004年1月30日，到胡思伟起诉的2010年4月24日，时间已逾6年，在此期间，胡思伟从未提出逾期交房的问题。只是在上诉人法定代表人汤某与胡思伟民间借贷纠纷案经醴陵市人民法院判决并发生法律效力后，胡思伟才主张支付逾期交房违约金的，很明显，胡思伟的诉讼请求已超过诉讼时效期限。请求二审撤销原判，改判上诉人在胡思伟支付配套项目费、国土办证费等费用后向胡思伟交付房屋，并驳回胡思伟要求支付逾期违约金的诉讼请求。
胡思伟对株洲市谊通房地产开发有限公司的上诉理由的答辩意见是其上诉理由不能成立，请求予以驳回。
株洲市谊通房地产开发有限公司对胡思伟的上诉理由的答辩意见是其上诉理由不能成立，请求二审予以驳回。
双方当事人在二审均没有提交新的证据，原审认定的事实均有证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是上诉人株洲市谊通房地产开发有限公司在合同履行当中，是否存在违约行为，胡思伟的诉讼请求当中计算违约金是否符合法律规定。从本案查明的事实看，双方对合同的真实性以及合法性均予以认可，应当受到法律保护。从合同履行情况看，胡思伟总共应向株洲市谊通房地产开发有限公司交付购房款98万元，其中首付是49万元，其余的49万元由胡思伟向中国建设银行醴陵市支行贷款，对于首付的49万元，胡思伟除已经支付1万元以外，其余48万元并没有支付，而是向株洲市谊通房地产开发有限公司的法定代表人汤某出具的欠条。胡思伟在（2009）醴民一初字第X号民事判决书当中，认为其是拖欠株洲市谊通房地产开发有限公司的购房首付款，故株洲市谊通房地产开发有限公司根据法律规定，可以行使抗辩权，不按照合同的约定在2004年元月30日前向胡思伟履行交房手续。后株洲市谊通房地产开发有限公司的法定代表人汤某持胡思伟于2003年10月25日出具的欠条向一审法院起诉，主张权利。胡思伟不服一审判决，向本院提出上诉，后又提出撤回上诉，本院于2010年5月12日作出（2010）株中法立终字第X号民事裁定书，裁定准许胡思伟撤回上诉。至此，汤某与胡思伟民间借贷纠纷一案的民事判决书才正式生效，确认汤某是代胡思伟向株洲市谊通房地产开发有限公司支付的购房首付款。故株洲市谊通房地产开发有限公司应当于2010年5月12日按照合同的约定向胡思伟履行交房手续，但株洲市谊通房地产开发有限公司未按此时间履行其义务，故该公司存在违约行为，一审以2010年5月13日起开始计算违约金是正确的。胡思伟上诉提出一审认定事实错误以及违约金应当从2004年元月31日开始计算的理由不能成立，本院不予支持。
株洲市谊通房地产开发有限公司上诉提出胡思伟的诉讼请求超过诉讼时效，因为株洲市谊通房地产开发有限公司在一审没有提出胡思伟的诉讼请求超过诉讼时效，因此，二审不予审查。关于其提出的支付相关费用的问题，因与其履行交房义务是两回事，株洲市谊通房地产开发有限公司不能以此提出抗辩，同时判决株洲市谊通房地产开发有限公司履行交房义务并未免除作为购房人胡思伟依法应承担的相关税费，谊通公司仍可要求胡思伟支付。故此，株洲市谊通房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，应当予以驳回。综上所述，原审认定事实清楚，证据确实充分，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费合计x元，由上诉人胡思伟承担x元，由上诉人株洲市谊通房地产开发有限公司承担4825元。
本判决为终审判决。
审判长刘蕾
审判员郭志亮
代理审判员郑宁
二○一一年十月八日
书记员郭娟
