原告上海某物业管理有限公司。

委托代理人钱某，该公司职员。

委托代理人倪某，该公司职员。

被告某酒店公寓管理（上海）有限公司。

原告上海某物业管理有限公司诉被告某酒店公寓管理（上海）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王蓓蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱某、倪某到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称：原告是上海市X路X弄X号楼X室房屋（下简称“涉讼房屋”）所在地某花园小区的物业服务公司，被告是上海市X路X弄X号楼（下简称“X号楼”）的包租经营公司。2009年4月，原、被告签订《某花园X号楼物业服务内容、范围划分原则及物业服务费结算协议书》（下简称“《结算协议书》”），约定从2009年5月1日起由被告支付包括涉讼房屋在内的X号楼的物业服务费。因被告未按约履行付款义务，且经催款无效，故原告向法院提起诉讼，要求被告支付物业服务费人民币1,073.22（自2009年5月1日起至2009年7月31日止）及其滞纳金。

被告某酒店公寓管理（上海）有限公司未作答辩。

经审理查明：2005年3月，原告与上海蓝印实业有限公司（下简称“蓝印公司”）、上海天益房地产开发有限公司（下简称“天益公司”）签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定，蓝印公司、天益公司委托原告对某花园小区实行物业管理，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费等；委托管理的期限自合同签订之日起至业主代表大会成立重新选定新的物业管理公司并签订新的物业管理委托服务合同时止。合同第四条规定：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面等）属于原告物业服务的范围。2006年6月，蓝印公司、天益公司与案外人某房地产经纪（上海）有限公司（下简称“某经纪公司”，法定代表人是梁惠康）签订包销协议书，约定：由某经纪公司包销X号楼；某经纪公司委托天益公司、蓝印公司办理订立预售合同和收取房款等事项，某经纪公司负责与购房人联系，按政策办妥相关手续；鉴于该物业将由某经纪公司或其关联公司按照“酒店式服务公寓”模式进行管理与经营，天益公司、蓝印公司应全力配合某经纪公司的管理方式；该物业交付给某经纪公司时的室内装修标准为毛坯房标准，其室内精装修设计和施工由某经纪公司自行负责；某经纪公司承诺于2007年6月30日前完成全部装修工程等。2007年1月11日，蓝印公司、天益公司又与原告签订《补充协议》，约定将某花园小区的物业服务费标准调整为每月每平方米建筑面积人民币3.50元。该物业服务费收取标准经上海市物业管理行业协会论证。2007年6月，天益公司、蓝印公司取得了包括X号楼房屋在内的《上海市房地产权证》。

2009年4月15日，天益公司致函原告，内容为：“我司开发的某路X弄（某花园小区）X号楼因某酒店公寓管理（上海）有限公司承诺包租经营，故我司已将X号楼整幢楼所有室号的钥匙、《上海市新建住宅使用说明书》、《上海市新建住宅质量保证书》均交给某酒店公寓管理（上海）有限公司，且已由某酒店公寓管理（上海）有限公司根据经营需要进行装修。自2009年5月1日起我司将不再支付物业管理空置费。”

2009年4月18日，原、被告签订《结算协议书》，内容为：原告所管理的某花园住宅小区X号楼，由于楼内业主提出了超标准的服务要求，因其特殊性（被告为X号楼整幢楼的包租经营方），现经原、被告协商，双方就X号楼的物业服务内容、范围划分原则达成如下协议：（一）某花园住宅小区商品房的物业服务费标准经售房合同约定及上海市物业管理行业协会论证通过并报物价局备案，确定为每月每平方米建筑面积人民币3.50元，X号楼总建筑面积为x.40平方米，每月物业服务费为人民币44,587.39元，被告应从2009年5月1日起于每月的首工作日支付给原告当月的物业服务费；如被告逾期未付，则应从逾期之日起每日按应缴未缴费用的千分之一的标准承担滞纳金。（二）某花园住宅小区X号楼的基础物业服务，仍由原告根据物业管理服务合同负责实施，但本协议若另有约定的，则从该约定；被告可以接受X号楼内业主的书面委托进行相应的服务。（三）在上述物业服务费收费标准中包含小区公共区域照明及楼内公共部位照明费用……（四）在上述物业服务费收费标准中包含小区外围公共区域保洁及楼内公共部位保洁费用。因被告将按照己方的标准实施楼内的保洁服务，故双方约定由原告委托被告指定的人员或单位提供该服务，且被告承诺该服务标准不低于原告保洁服务标准并接受原告定期检查，原告将根据被告提供的财务凭证向被告支付保洁劳务费每月人民币4,076.60元……（七）本协议自2009年5月1日起生效至某花园住宅小区业主大会成立并聘请新的物业管理企业止；如原告被聘为该小区的物业管理企业，则本协议持续有效……嗣后，因被告未按照《结算协议书》的约定支付原告物业服务费，为此原告于2009年6月向被告邮寄送达了“法律事务函（催款函）”，催讨物业服务费。

又查明：2008年5月，涉讼房屋的业主取得了房屋产权证，建筑面积为102.21平方米，每月应付的物业服务费为人民币357.74元。2009年8月，涉讼房屋的业主依据天益公司的房屋交接流转单至原告处办理了入户手续(审核意见处记载2009年7月入户)。因被告未支付涉讼房屋自2009年5月起至2009年7月止的物业服务费人民币1,073.22元，原告遂起诉至法院。

再查明：2009年，原告因被告未结清X号楼内其他房屋的物业服务费，向本院提起诉讼。在该案审理中，被告自认其是X号楼的包租经营公司，原、被告间也确实签订了《结算协议书》，为此，本院判决被告按照《结算协议书》的约定给付原告2009年5月1日起至2009年10月31日止的物业服务费和滞纳金。该判决现已生效。

以上事实，由《前期物业管理服务合同》、《补充协议》、《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》、《某花园X号楼物业服务内容、范围划分原则及物业服务费结算协议书》、房屋分套建筑面积计算成果表（实测）、法律事务函（催款函）及挂号信凭证、《<某花园>房屋交接流转单》、房地产登记资料、民事判决书、本院的调查笔录和审理笔录等证据证实。

本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，物业服务企业应当按照与建设单位签订的前期物业服务合同提供相应的服务，并有权按照约定收取相应的物业服务费用，因此，原告作为蓝印公司和天益公司委托对某花园小区进行物业服务的企业，其在实施了相应的物业服务后，有权收取相应的物业服务费。被告虽非X号楼房屋的业主，但由于其是X号楼的包租经营公司，故被告以自己的名义与原告签订《结算协议书》并未违背我国法律法规的禁止性规定，且签订该协议书也无证据证明是违背了原告或被告的真实意思表示，因此，该《结算协议书》为有效协议，对原、被告双方均具有法律约束力，原、被告都应当按照该《结算协议书》的约定履行自己的义务。根据该《结算协议书》的约定，X号楼的物业服务费为每月每平方米建筑面积人民币3.50元，均由被告从2009年5月1日起支付给原告，且涉讼房屋系X号楼的组成部分，因此，原告依据《结算协议书》的约定要求被告支付涉讼房屋的物业服务费于法无悖，本院应予支持。鉴于涉讼房屋的业主在2009年8月已办理了入户手续，且房屋交接流转单上记载2009年7月入户，故本案中被告应付的物业服务费应计算至2009年7月。关于滞纳金问题，因《结算协议书》约定“被告应从2009年5月1日起于每月的首工作日支付给原告当月的物业服务费；如被告逾期未付，则应从逾期之日起每日按应缴未缴费用的千分之一的标准承担滞纳金”，因此被告应当按照约定承担相应的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、被告某酒店公寓管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司关于上海市X路X弄X号X室房屋自2009年5月起至2009年7月止的物业服务费人民币1,073.22元；

二、被告某酒店公寓管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司物业服务费人民币1,073.22元的滞纳金（从2009年8月1日起计算至本判决生效之日止，按照欠费金额的每日千分之一计付）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元减半收取为人民币25元，由被告某酒店公寓管理（上海）有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员王蓓蕾

书记员夏蕾