上诉人(一审原某、反诉被告)：北海中宝房地产有限公司，住所地北海市XX花园X门XX幢。
法定代表人：庞某，总经理。
委托代理人：鲁某某，男，1958年4月XX日出生，该公司办公室主任。
委托代理人李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
上诉人(一审被告、反诉原某)北海市万家快捷宾馆有限公司，住所地北海市X区XX楼X号商铺。
法定代表人：王某，总经理。
委托代理人石维道，桂三力律师事务所北海分所律师。
委托代理人曾强，桂三力律师事务所北海分所律师。
一审被告：王某，男，l970年12月X日出生，住（略）-X。
上诉人北海中宝房地产有限公司（以下简称中宝公司）、北海市万家快捷宾馆有限公司（以下简称万家快捷宾馆）与一审被告王某因租赁合同纠纷一案，不服北海市X区人民法院(2010)海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人中宝公司的委托代理人鲁某某、李玉萍，上诉人万家快捷宾馆的委托代理人石维道、曾强到庭参加诉讼，一审被告王某经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年3月31日,原、被告订立《北海中宝世豪商务公寓租赁合同》（以下简称《租赁合同》），2009年5月4日又订立《北海中宝世豪商务公寓租赁合同补充协议》(以下简称《租赁合同补充协议》)，约定被告承租原某拥有的位于北海大道X号的“中宝世豪商务公寓”整体建筑面积9923.97平方米、租期为10年(从2009年4月1日至2019年3月31日)，双方约定前5年租金为每月人民币18万元，后五年租金每月22.5万元。租金支付方式为：乙方(被告)每个季度(三个月)支付一次租金给甲方(原某)，被告应在每季度租期满前10天支付下季度租金，依此类推。有关约定：原某同意给被告1-X层免交租金80天，4-X层免交租金50天。同时约定被告拖欠租金累计达一个月的，原某可单方终止合同，有权收回房屋，被告所装修和购置的全部设备归原某所有，被告须无条件按时撤出该楼。合同第八条被告责任：该楼的主要通道为通往北京路X路。另外，双方还对公寓租赁的其他相关权利义务作了约定。在履行合同过程中，由于案外人北海奇珠房地产公司因建设“财富大厦”工程施工，暂时封闭了租赁物通往北京路X路使用，引起纠纷。2010年1月14日，由北海市政法委召集海事法院、市规划局、海城公安分局、北海奇珠房地产公司、原某、被告相关人员召开协调会，协调解决通道问题，由于协商各方未达成一致意见，北海奇珠房地产公司因施工需要于2010年1月16日暂时封闭了租赁物通往北京路的出口。当天，原某协调将中宝世豪商务公寓的南大门及打通海事法院通往北海大道路口给被告使用，直到2010年6月27日通往北京路X路才恢复，但通道由6米变成4.5米。封闭通往北京路期间，被告以经营造成严重影响为由，不按约定支付租金给原某，第三期租金应在2009年ll月20日前支付完但至今仍欠9万元，第四期租金54万元应在2010年2月20日前交完，但至今未交。2010年2月21日原某将“催款通知”送给被告，说明被告应在2009年11月20日前支付的租金至今仍欠9万元，时间已超期3个月，第四期租金54万元按合同规定2010年2月20日已到期被告也没有支付，务必请被告按合同规定执行，但被告没有按原某的通知执行。同年2月24日原某致函《关于终止租赁合同和处理相关事务的通知》给被告，指出“北京路通道”因施工暂行变更路钱与原某无关，被告拒付租金是违约行为，原某依合同规定可终止合同。同年2月25日被告以北海市万家快捷宾馆有限公司中宝分公司致函给原某《关于中宝公司终止宾馆租赁合同通知的复函》，3月4日被告以律师的名义致函给原某，认为引起租赁纠纷的直接原某是第三人奇珠房地产公司侵权所致，原、被告双方并无过错，原某单方提出解除合同没有法律依据。因双方协商不一致，被告又拖延租金不交(至2010年5月24日被告已累计拖欠租97万元)，原某为此提起诉讼。诉讼中，被告认为通往北京路的通道被他人非法封闭，至今仍未恢复通行，造成经营陷入困难，营业额下降，经济损失巨大，反诉请求判令原某赔偿经济损失人民币90万元，赔偿开通替代路费用人民币x元。
一审法院认为：一、本诉。原、被告双方订立《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系当事人真某意思表示，合法有效，各方均应恪守约定条款。在合同履行中，被告应在2009年11月20日前支付完的租金还欠9万元没有支付，按合同约定拖欠租金累计达一个月的，原某可单方终止合同，但合同没有明确约定所拖欠租金具体数额及原某方可行使终止合同权利，考虑到被告在承租原某的租赁物一年多期间，投入了大量资金，拖欠租金是事出有因，鉴于目前的情况，解除租赁关系对被告损失较大，因此，对原某请求要解除租赁合同不予支持。合同在履行中，由于案外人因建设施工，暂时封闭了租赁物通往北京路X路使用，原某当天就协调将中宝世豪商务公寓的南大门及打通通往北海大道路口给被告使用，事前对通往北京路X路使用问题原某也向有关单位作出几点意见，原某履行了如有产权纠纷负责理顺的责任。被告明知是案外人的行为致使道路暂时封闭，但当天在原某协助下开通南北通道而长期不支付租金累计达97万元给原某，被告的行为明显属不诚实信用行为，原某请求被告支付租金及迟延支付租金之日起的中国人民银行同期贷款利息合法有理，应以支持。因被告王某是代表被告万家快捷宾馆与原某签订合同的，其行为引起的责任应由被告万家快捷宾馆负责，原某请求被告王某承担连带责任无依据。被告以案外人施工，封闭了租赁物通往北京路X路使用而可拒付租金的抗辨理由不成立，不予支持。二、反诉。反诉原某以经营场所通往北京路的通道被他人非法封闭，造成反诉原某经营陷入困难，营业额下降，并以资产评估报告[泓昌评报字(2010)第619、X号]，证明反诉原某因封路遭受巨大经济损失达人民币90万元，并请求反诉被告赔偿。一审法院认为，反诉原某自身在复函及庭审中确认是第三人侵权导致反诉原某遭受损失以致无法按期交纳租金，反诉被告并无过错，并且资产评估报告是反诉原某单方委托评估，无法确认评估报告的客观性、真某、关联性，反诉原某既没有提供足以证实是反诉被告的原某造成反诉人经营陷入困难的违约事实，因此反诉被告的反诉请求无事实和法律依据，反诉请求于法无据不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告万家快捷宾馆应支付租金人民币97万元(计至2010年5月21日止，以后按合同约定计)给原某中宝公司；二、被告万家快捷宾馆应支付迟延租金97万元利息(利息的计算：按中国人民银行同期逾期贷款利息计付，其中97万元从2009年11月21日起计，54万元从2010年2月21日计，34万元从2010年5月24日计至还清款为止)给原某中宝公司；三、原某中宝公司其他诉讼请求不予支持；四、反诉原某万家快捷宾馆的反诉请求不予支持；本诉案件受理费x元，法院专递费100元，合计人民币x元，由被告负担。反诉受理费6450元，法院专递费100元，合计人民币6550元，由反诉原某负担。
上诉人中宝公司不服一审判决，上诉称：一审法院认为“双方订立的合同系当事人真某意思表示，合同合法有效，各方均应恪守约定”。既然合同有效，当事人双方均应按合同全面、实际履行，但被上诉人万家快捷宾馆违反了双方约定的禁止性条款(即禁止拖欠租金达一个月)，同时被上诉人万家快捷宾馆的违约行为属于根本性违约，因为承租人按时按量交纳租金是租赁合同能够履行的必备条件。对此一审法院在认可了双方的合同有效性后，又不按法律规定及合同约定对违约方根本违约导致合同履行已不现实进行相应处理，本身就有悖合同的自愿原某。同时一审法院在查明事实后，对被上诉人拖欠租金的行为定性为不诚实信用，既然导致本案件纠纷之原某属被上诉人的恶意行为，上诉人为无过错方，一审法院的要求合同继续履行的判决无论在法理上和现实中都是站不住脚的。截止目前被上诉人万家快捷宾馆不仅不将拖欠租金向上诉人交纳，反而连同上诉人协商的意向都没有，酒店天天营业，恶意行为继续延续。一审法院认为不解除合同的原某是“考虑到被上诉人装修投入大量资金，解除合同被上诉人损失较大”。但损失应当由违约方承担，而不应由守约方承担。综上，一审法院不按法律规定及合同约定对本案件进行处理，主观强调被上诉人万家快捷宾馆的利益有失公正。为此，上诉人上诉请求：(1)撤销北海市X区人民法院(2010)海民初字第X号民事判决。(2)判令被上诉人万家快捷宾馆及一审被告王某连带支付第三期租金9万元，支付第四期租金54万元，第五期租金34万元，合计人民币97万元给上诉人。(3)判令两被上诉人连带支付逾期付款银行同期贷款利息(其中9万元从2009年11月21日起计，54万元从2010年2月21日计，34万元从2010年5月24日计至还清款为止)。(4)解除上诉人同被上诉人订立的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》。
上诉人万家快捷宾馆不服一审判决，上诉称：一、关于本诉部分。(一)一审法院认定一审原某履行了产权纠纷理顺责任是错误的。上诉人承租被上诉人中宝公司的房屋后改称“万家快捷宾馆”。但在上诉人与中宝公司签订的《租赁合同书》履行过程中，2010年1月25日第三人北海奇珠房地产开发有限公司完全封闭北京路通道。案外第三人封闭北京路通道侵犯中宝公司不动产的相邻通行权，应当由不动产所有权人即一审原某依法提起相邻通行权纠纷之诉讼。并且双方在《租赁合同书》第七条第2款规定“保证该房屋产权清晰，并保证该房屋不被查封，保证将房屋按现状完好交付给乙方(承租人)使用，如有产权纠纷由甲方负责理顺，由此给乙方造成经济损失的由甲方负责赔偿。”诉讼过程中该侵权行为继续对上诉人的经营造成损失。虽然侵权行为不是一审原某实施，也不能认定一审原某没有过错。一审原某过错就在于怠于行使排除妨害、恢复原某和赔偿损失等合法有效的措施理顺产权纠纷。客观上造成上诉重大经营损失，一审原某应当向上诉人承担违约责任。(二)一审法院认定上诉人拖欠租金是“事出有因”，不支持一审原某解除合同的请求是正确的，但是判令上诉人支付延迟利息是错误的，案外第三人侵权行为持续数月，足以说明一审原某违约在先。上诉人提出酌情延期支付、减少租金或者延长租期等请求。上诉人认为“事出有因”合同法上视为上诉人有后履行抗辩权。由于一审原某违约在先，其依法无权要求上诉人先行如期、全额给付其租金的义务，上诉人即使迟延也不构成违约。因此，一审判决第二项关于上诉人承担延迟利息的判决明显错误。二、反诉部分。(一)对案外第三人的侵权行为，一审原某怠于履行租赁合同关于由其对外理顺产权纠纷的义务，客观上给上诉人经营造成损失69.1万元，被告反诉请求有事实和法律依据。上诉人先行聘请具有法定资格的中介机构进行了损失评估并无不当。损失赔偿数额应当与一审原某主张到期的租金相抵减。(二)一审法院未经释明否认自行委托资产评估报告的效力违反程序，属于程序违法。(三)一审法院对上诉人关于赔偿开通替代通道所支出的费用人民币x元反诉请求未予以审理，遗留审理反诉请求项目属于违反程序。(四)一审法院判令上诉人承担诉讼费用是错误的。请求二审法院：1、撤销一审判决第二项，即驳回中宝公司关于给付迟延租金利息的请求。2、撤销一审判决第四项，支持上诉人关于赔偿经营损失69.1万元，赔偿开通替代通道费用人民币x元等反诉请求。3、判令中宝公司承担诉讼费用；或者将本案发回重审。
二审期间，两上诉人均无新证据向本院提交，双方对一审查明的事实均无异议。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，二审期间本案的争议焦点为：1、上诉人中宝公司与上诉人万家快捷宾馆签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》应否解除2、一审被告王某应否对万家快捷宾馆欠付中宝公司的租金及利息承担连带责任3、万家快捷宾馆欠付中宝公司的租金应否计付利息4、中宝公司应否赔偿万家快捷宾馆经营损失69.1万元及开通替代通道费用x元
一、关于上诉人中宝公司与上诉人万家快捷宾馆签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》应否解除的问题。
本院认为，上诉人中宝公司与上诉人万家快捷宾馆签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真某意思表示，内容没有违反国家强制性法律规定，合同合法有效，并且双方当事人对合同有效均无异议，故一审法院认定合同合法有效是正确的，对此本院予以确认。一审法院对万家快捷宾馆在租赁中宝公司房产期间，累计欠付租金97万元的事实予以认定并判决万家快捷宾馆偿付该租金给中宝公司，万家快捷宾馆对此无异议。因此，万家快捷宾馆在经营期间拖欠中宝公司的租金是事实。但是，《租赁合同》第十条是关于合同的解除、终止的专门条款，其中该条款约定合同解除的情形：如因自然灾害等不可抗力致使本合同的履行变为不可能，甲乙双方任何一方有权解除本合同。因而，拖欠租金并不在合同的解除、终止的专门条款中。《租赁合同》第六条其他约定其中第2点“如乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可单方终止合同，有权收回房屋，乙方所装修和购置的全部设备归甲方所有，乙方须无条件按时撤出该楼”。虽然双方在合同中约定拖欠租金将导致合同终止，但“拖欠租金累计达一个月”的约定，仅对拖欠租金时间作约定，拖欠租金的数额约定不明。况且，万家快捷宾馆在拖欠租金的期间，确实暂时存在对经营构成不良影响的非双方当事人过错的因素。因此上诉人中宝公司以万家快捷宾馆拖欠租金为由请求解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的上诉理由不充分，本院不予采信。双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》应当继续履行，万家快捷宾馆应按约定足额按时交纳租金给中宝公司。
二、关于一审被告王某应否对万家快捷宾馆欠付中宝公司的租金及利息承担连带责任的问题。
本院认为，虽然一审被告王某在《租赁合同》上作为乙方签名，但落款盖有万家快捷宾馆的公章，且中宝公司已收的租金为万家快捷宾馆所交纳，实际履行合同义务的主体是万家快捷宾馆。因此，中宝公司上诉请求一审被告王某对万家快捷宾馆欠付中宝公司的租金及利息承担连带责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，对此，本院不予采信。一审法院不支持中宝公司的该诉讼请求是正确的，但判决主文表述不规范，应当判决驳回中宝公司的该诉讼请求
三、关于万家快捷宾馆欠付中宝公司的租金应否计付利息的问题。
本院认为，万家快捷宾馆拖欠中宝公司的租金已构成违约是事实，应承担相应的违约责任，中宝公司请求万家快捷宾馆支付迟延付款违约金有理，一审法院判决万家快捷宾馆从迟延支付租金之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息给中宝公司是正确的，本院予以维持。但判决主文表述有误，本院予以纠正。上诉人万家快捷宾馆上诉请求不应支付该违约金给中宝公司的上诉理由不成立，本院对上诉人的该上诉请求予以驳回。
四、关于中宝公司应否赔偿万家快捷宾馆经营损失69.1万元及开通替代通道费用x元的问题。
本院认为，首先，万家快捷宾馆从租赁中宝公司的房产经营宾馆至今，没有因为出入该宾馆的通道变更全面停止经营活动；其次，该宾馆的通道变更非中宝公司主观意志所为；再者，万家快捷宾馆请求中宝公司赔偿万家快捷宾馆经营损失69.1万元及开通替代通道费用x元，虽然亦为租赁合同产生的纠纷，但是该诉讼请求是居于侵权损害之责，而侵权之责应由侵权相对人来承担，显然，中宝公司并没有对万家快捷宾馆实施侵权行为；还有，万家快捷宾馆请求中宝公司赔偿的经营损失69.1万元，该数额仅是万家快捷宾馆单方委托中介机构评估得出的结论，中宝公司对此没有认可。而开通替代通道费用x元，上诉人万家快捷宾馆并不能举证证明该款其已实际支付或者应当由中宝公司支付。综上几点，上诉人万家快捷宾馆请求中宝公司赔偿万家快捷宾馆经营损失69.1万元及开通替代通道费用x元的理由不充分，对此，本院不予采信，对上诉人万家快捷宾馆的上诉请求予以驳回。但一审法院没有对开通替代通道费用x元的事实进行审理，仅对万家快捷宾馆的诉讼请求不予支持，而没有驳回该诉讼请求，在程序上存在着一定的瑕疵，但没有影响实体处理，故本院对此予以纠正。综上，原某认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持北海市X区人民法院第(2010)海民初字第X号民事判决第一项[即：北海市万家快捷宾馆有限公司应支付租金人民币97万元(计至2010年5月21日止，以后按合同约定计)给北海中宝房地产有限公司]；
二、变更北海市X区人民法院第(2010)海民初字第X号民事判决第二项为：万家快捷宾馆应支付迟延租金97万元的利息(利息的计算：按中国人民银行同期逾期贷款利息计付，其中97万元从2009年11月21日起计，54万元从2010年2月21日计，34万元从2010年5月24日计至还清款为止)给北海中宝房地产有限公司]；
三、撤销北海市X区人民法院第(2010)海民初字第X号民事判决第三、四项。
四、驳回上诉人北海中宝房地产有限公司请求解除其与上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的诉讼请求。
五、驳回上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司请求北海中宝房地产有限公司赔偿其经营损失69.1万元及开通替代通道费用x元的诉讼请求。
二审诉讼（本诉）费x元，由北海中宝房地产有限公司负担；二审诉讼（反诉）费x元，北海市万家快捷宾馆有限公司各负担。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长黄向雄
审判员王某
审判员杨某云
二0一一年七月五日
书记员王某
