上诉人（原审被告）钟某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

委托代理人范鹏飞，沅江市琼湖法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。

被上诉人（原审原告）朱某(曾用名朱X)，男，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。

上诉人钟某与被上诉人朱某房屋租赁合同纠纷一案，钟某不服湖南省沅江市人民法院（2011）沅民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人钟某及其委托代理人范鹏飞、被上诉人朱某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，2009年3月6日朱某与壮(藏)跃辉签订了一份门面租赁合同。合同约定，朱某将位于沅江市X路的X号门面(180平方)租给壮跃辉；时期一年，从2009年3月6日至2010年3月6日，租金x元一次付清；租赁期间如承租人转租需征得出租人同意，否则转让无效；承租人如想续租，到期前两个月告知出租人，租金再议，但不低于x元。2009年10月18日，承租人壮跃辉经出租人朱某同意将承租的门面转租给钟某，朱某在2009年3月6日的门面租赁合同书上签署书面意见：“同意转让，续期伍年，租金再议”，双方均在合同上签字。同日，原承租人壮跃辉收取了钟某的门面转让费x元。此后，钟某投资对门面进行装饰装修后开始经营女式内衣业务。2010年3月6日，双方以朱某提供的与前一合同一样的格式合同签订门面租赁合同一份。合同约定：时期一年，2010年3月6日至2011年3月6日，暂定租金x元，首付2万元，10月份时市场租金有变化，参照调低结付余下部份，钟某如想续租需在到期前两个月告知朱某，租金再议。后双方因如何参照调低结付x元之外的租金协商不一而产生矛盾，2010年12月31日、2011年1月14日朱某先后两次告知钟某解除双方于2010年3月6日签订的《门面租赁合同》，收回门面。钟某拒绝，朱某诉至法院。

原审法院认为，双方之间于2010年3月6日所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。钟某未按合同约定的期限参照调低按期结付余下部份租金，是违约行为，依法应当承担违约责任。钟某提出朱某应按在2009年3月6日的合同上签署的续租五年的约定履行的抗辩，因双方在2010年3月6日重新签订了合同，对租赁时间、租金等重新进行了约定，应视为原合同已终止履行。故朱某要求终止门面租赁合同收回门面的诉讼请求予以支持。双方约定的x元租金系暂定，除首付2万元后，10月份时市场租金有变化，参照调低结付余下部分，只能在暂定租金的基础上调低，而不能调高。现主张调低的一方合同当事人被告提出了门面市场租金为每年x元的证据，被告已付x元门面租金，故钟某提出除每年给付的住房租金2000元外，参照周围门面价格还应补交2000元门面租金的抗辩理由成立，予以采信，故对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第某百零六条第某款和《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某百零七条、第某百二十六条、第某百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条第某款的规定，判决：一、解除朱某与钟某签订的房屋租赁合同；二、钟某于判决生效后十日内将门面(包括住房)交付给朱某；三、钟某于判决生效后七日内，向朱某付2010年3月6日至2011年3月6日止的租金(包括门面和住房)4000元。案件受理费50元，由钟某承担。

宣判后，钟某不服，向本院提起上诉称：一、原判判决解除双方之间的租赁合同不当。1、双方签订两份合同，前后两份合同都是有效合同，后一合同是对前一合同的延续，租期应是五年。2、钟某没有违约行为。双方因后段的租金发生争议不是钟某的责任。年租金暂定x元，十月份待市场变化参照调低结付，钟某不欠朱某7800元租金。3、朱某在第某个合同中的租金明显高于同地点、同类型的门面租金，钟某无法承受。4、钟某转租打空花费x元，装修x元，租赁一年就解除合同损失太大。二、原判判决钟某还支付租金4000元不合理，应取同类地段同类型门面租金的平均金额。请求：撤销原判，驳回朱某解除合同的在诉讼请求，租金按同地段同类型门面租金支付。

朱某答辩称：1、原判解除门面租赁合同正确。合同中明确约定，时期一年，如想续租需在合同到期前两个月告知出租人。但钟某给付x元首付款后，余款7800元经多次催收未支付。2、钟某称租金明显高于同地点同类型门面与事实不符。诉争门面是同类型门面再加一套住房构成共180平米。所谓参照调低是指如果门面市价降低，租金也降低；如果市价涨高，租金不再涨高。但近年来门面价格是一直涨高的。3、钟某付给壮跃辉的门面转让费是钟某付给壮跃辉的物质受让款和未到期门面的分摊租金。请求：1、解除双方签订的门面租赁合同；2、钟某给付朱某2010年3月6日至2011年3月6日拖欠的门面租金7800元；3、钟某赔偿2011年3月6日至二审法院判决之日止非法侵占门面的损害赔偿金x元；4、钟某负担二审全部诉讼费用。

二审中，朱某向本院提交门面租赁合同一份，欲证明钟某占用门面的损失。钟某质证认为，该份合同是8月份签的，不能作为损失的依据。本院就综合评议，认证如下：该份合同没有提及门面的面积，且租赁期间自2011年8月至2014年7月，不能达到其证明目的，本院不予采信。

二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，朱某在2009年3月6日的门面租赁合同上签署的“续期伍年”系其真实意思表示，但朱某与钟某在2010年3月6日重新签订了门面租赁合同，对租赁期限、租金进行重新约定，应视为双方达成合意对门面租赁合同进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第某十七条第某款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”双方之间的权利义务应按照2010年3月6日的门面租赁合同履行。合同约定租期一年，从2010年3月6日至2011年3月6日。故对于钟某提出的续期五年的合同仍然有效，租赁合同不应解除的主张，本院不予支持。合同中约定年租金暂定x元，首付x元，十月份市场租金有变化，参照调低结付余下部分。钟某在原审中提出证据证明门面市场租金为每年x元的证据，故门面年租金应为x元。钟某已付x元，除套房租金每年2000元外，还应补交门面租金2000元。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人钟某负担。

本判决为终审判决。

审判长吴胜钧

审判员黄和平

代理审判员黎娜

二0一一年七月二十五日

书记员夏羚羚