上诉人（原审被告）李某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人刘胜利，湖南理定明律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）卜某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）蔡某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人陈雨庭，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人李某与被上诉人卜某、蔡某房屋租赁合同纠纷一案，湖南省益阳市X区人民法院于二0一一年三月十五日作出（2010）益赫民二初字第X号民事判决，李某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某及其委托代理人刘胜利，被上诉人卜某、蔡某的委托代理人陈雨庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：蔡某、卜某系夫妻关系。2008年1月20日，蔡某与李某签订《门面租赁合同书》，约定：“蔡某将其所有的位于金源春综合大楼一楼自东向西6、7、X号门面租赁给李某使用，面积约为180平方米，蔡某提供水源、电源到户，水电费李某自理。租赁时间为3年，从2008年1月20日至2011年3月10日，含50天装修时间，装修期间不计算租金；租金第一、二年为x元／年，第三年为x元／年，每年租金分两次交纳，1月20日之前交纳当年租金的50％，7月底前交清剩余的50％；租赁期间的水电费李某不得拖欠，租赁期满后，李某如有装修由其自行处理或拆走，但不得损害房屋结构，门面的卷闸门和不锈钢防护窗系蔡某安装，归蔡某所有”。同日，蔡某与李某签订另一份《门面租赁合同书》，约定：“蔡某将其所有的位于金源春综合楼一楼自东向西11、X号门面租赁给李某使用，面积约为120平方米，租赁时间为3年，租金第一、二年为6956元／年，第三年为7652元／年”合同其余内容与前一份合同相同。合同签订后，李某租赁门面用于室内门窗加工制作，同时李某还另行租赁了金源春综合楼自东向西的05、09、X号门面。2009年5月21日，益阳市房地产管理局向卜某颁发了益房权证朝字第（略）号房屋所有权证，权属证所指房屋即座落于益阳市X区朝阳办事处金山社区金源春综合楼自西向东的107、108、X门面，建筑面积分别为176.47平方米、59.13平方米、54.2平方米，其中X号门面三间，X门面一间，X门面一间。李某租赁蔡某的X门面三间，X门面一间，X门面一间，共计五间门面。2009年12月前，双方就房屋租赁合同履行无争议，2010年9月1日和9月15日，卜某向李某出具两张借条，共计向李某借款4000元。2010年12月7日，蔡某向李某发函，要求李某在2010年12月10目前交清房租，否则将依法解除门面租赁合同，由此造成的一切损失和后果由李某自行负责，并要求李某立即腾空门面，不再另行通知。2010年12月9日，李某对蔡某回函，内容为：“我所租门面鸿业公司已通知我属于你欺诈所得，有部分在诉讼中，未确定为你所有；门面水电未开户，严重影响经营，造成我损失数万元，你应先赔偿我损失；到目前为止，我不欠任何房租，反而是你从我这里借走了四千元未还，我保留通过诉讼解决的权利。”李某以此函通过特快发送蔡某，特快专递因蔡某拒收而退回，双方酿成纠纷。
另查明：2010年12月28日，益阳市赫山价格认证中心接受蔡某的委托对金源春综合楼门面租金进行价格鉴定，并出具益赫价认鉴(2010)X号价格鉴定结论书，鉴定结论：鉴定标的在鉴定基准日2010年12月-2011年1月的价格为金源春综合楼X号门面的租金标准为2700元／月，X号门面的租金标准为900元／月，X号门面的租金标准为900元／月。在案件审理过程中，原审法院组织双方当事人对李某租赁使用的金源春综合楼门面进行了现场勘查，内容为：“李某租赁使用的金源春综合楼一楼门面自西向东为104一间、105一间、106一间、107三间、108一间、109一间；本案涉诉的107三间，108一间，109一间，共计五间系李某租赁蔡某门面，其租金标准按照双方签订的两份租赁合同缴纳租金”。
原审法院认为：蔡某将其所有的金源春综合楼X、108、X门面共计五间租赁给李某使用，李某应按照约定向蔡某交纳租金。李某抗辩称已向蔡某缴纳了2010年度的门面租金，但却未提供已交纳2010年度租金的证据，其所提供的卜某的借条不能证明已向蔡某支付了2010年度的门面租金，故李某的该项抗辩理由不能成立，不予采纳，该借条系另一法律关系，李某可另行主张权利。现李某未按约定交纳2010年度的门面租金，其行为已构成违约，该违约行为导致合同目的不能实现，2010年10月4日蔡某向李某发出催缴租金和解除合同的通知，该通知到达后，李某未向蔡某交纳租金，故蔡某主张租赁合同已于2010年12月10日解除的诉讼请求，符合相关法律规定，应予支持。合同解除后，李某应向蔡某交还租赁门面，并应按约定支付2010年度(2010年12月10日前)的门面租金和2010年12月10日以后的门面占用费。按照合同约定，李某应向蔡某交纳的2010年度的租金从2010年3月10日起计算至2010年12月10日止，共计门面租金x.88元。同时，李某应向蔡某支付2010年12月10日以后的门面占用费，该占用费参照益阳市赫山价格认证中心作出的鉴定结论确定，107、108、X门面分别按X门面2700元/月、X门面900元/月、X门面900元/月进行赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、李某于判决生效后7日内将所占用的益阳市金源春综合楼自西向东的107、108、X门面交还蔡某、卜某，并将门面恢复原状；二、李某于判决生效后7日内支付蔡某、卜某2010年12月10日前的门面租金x.88元；三、李某赔偿蔡某、卜某从2010年12月10日以后至门面交还之日止的门面占用费，其计算标准为X门面2700元/月、X门面900元/月、X门面900元/月。案件受理费5500元，由李某负担。
上诉人李某不服上述判决，上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审未查明蔡某违约的事实。蔡某没有履行“水、电到户”的义务，违反合同约定，致使被上诉人无法正常生产经营，且租赁的门面存在产权纠纷，给上诉人造成了巨大经济损失，对该事实原审未予查明；2、原审认定上诉人没有交缴2010年租金错误。卜某于2010年9月从上诉人处拿了4000元钱，并出具的借条，当时双方约定续签租赁合同，借款抵付续租的租金，现因续租合同没有签订，该4000元应当抵付2011年3月18日以后的租金；3、原审认定上诉人违约并确认蔡某解除合同有效错误。上诉人不但交清了合同期内的租金，且已支付了合同期满后的租金，不存在违约，相反，严重违约的是蔡某；4、原审认定4000元借款系另一法律关系错误。上诉人借款给卜某的行为实际是预付租金的行为，且该借款系因租赁关系引起，根据相关法律规定，应当相互予以抵消；5、益赫价认鉴（2010）X号价格鉴定结论依据不足，该鉴定系蔡某单方委托作出的，不符合证据规则的规定，且鉴定结论明显与市场行情标准不符，不能作为定案依据；二、原审判决损害了上诉人的合法权益。原审对蔡某应履行而未履行的义务避而不谈，对上诉人因蔡某违约而造成的损失避而不谈，严重损害了上诉人的权益。李某请求撤销原判，依法改判。
被上诉人卜某、蔡某答辩称：1、被上诉人在合同履行过程中已完全履行了合同义务，李某提出被上诉人违约无事实依据；2、李某未交纳2010年租金属客观事实，李某欲以借条证明交付了租金于法无据；3、因李某拒付租金却将门面占用至今，被上诉人要求李某支付门面占用费属合情合理，原审依据鉴定结论作出判决符合法律规定。卜某、蔡某请求驳回上诉，维持原判。
本案二审过程中，上诉人李某向本院提交六份证据：证据1、支付停电误工工资资料，拟证明因停电上诉人支付了误工工资；证据2、赔偿客户损失证据，拟证明因停电延期完成安装任务，赔偿客户损失的情况；证据3、104、X门面租赁合同，拟证明门面租金每年为2500元，鉴定标准与客观事实不符；证据4、101、X号门面租赁合同，拟证明门面租金每月为400元，鉴定标准与客观事实不符；证据5、X门面租赁合同，拟证明门面租金每月为390元，鉴定标准与客观事实不符；证据6、营业执照，拟证明上诉人从事铝合金门窗制作、安装工作。被上诉人卜某、蔡某质证称：证据1、证据2、证据6与本案无关；对证据3、证据4、证据5，不能以其他门面的租金否认鉴定结论。本院认证认为：证据1、证据2不能达到李某的证明目的；证据3、证据4、证据5、证据6真实有效，能与本院查明的事实相互印证，本院予以认定。
二审经审理查明：2008年1月20日，蔡某与李某签订两份租赁合同，一份为6、7、X号《门面租赁合同》（产权证颁发后即为本案涉诉的X门面），另一份为11、X号《门面租赁合同》（产权证颁发后即为案外的104、X门面），因合同出租的11、X号门面在合同履行数月后门面权属发生争议，经双方协商，蔡某将已取得产权证的108、X号门面交由李某承租，故李某共承租了七间门面，本案涉诉的五间门面为蔡某已取得产权证的X门面三间，X门面一间，X门面一间，2009年年底之前，李某均依约按时向蔡某交纳了七间门面的租金。因11、X号《门面租赁合同》在签订数月后，蔡某与案外人益阳市鸿业房地产开发有限公司就104、X门面权属发生争议，因权属不明，李某于2009年12月31日又与益阳市鸿业房地产开发有限公司就104、X号门面签订一份租赁合同，租期为五年，时间从2010年元月1日至2015年12月31日，并交付了部分租金。除此之外，二审经审理查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，李某承租卜某、蔡某的107、108、X门面从2010年3月10日起即开始未付租金，在卜某、蔡某发出催缴租金和解除合同的通知到达后，李某在合理期限内仍未履行支付租金义务，故卜某、蔡某关于合同已于2010年12月10日解除的主张符合相关法律规定，原审认定李某应向卜某、蔡某支付2010年3月10日起至2010年12月10日止的门面租金及2010年12月10日以后至门面交付之日止的门面占用费正确，本院依法予以维持。李某虽诉称其已向蔡某交纳了2010年度的门面租金，但对该主张李某却未能提供相关证据予以证实，其所提供的卜某4000元借条不是预交涉案107、108、X门面2010年度租金的依据。该4000元借条系另一法律关系，李某可另行主张权利。故李某提出原审错误认定其没有交缴2010年租金及原审认定其因违约而确认合同解除有效错误的上诉请求以及李某上诉要求借条抵付涉案门面租金的主张不能成立，本院不予支持。
关于李某提出益赫价认鉴（2010）X号价格鉴定结论依据不足的上诉主张。本案中，卜某、蔡某单方委托益阳市赫山价格认证中心对涉案门面租金标准作出的鉴定结论，李某于一审庭审中即以该鉴定结论与客观事实不符为由提出异议。经本院调查，查实涉案门面相邻、相近的101、102、X号门面2011年租金均为400元/月。同时，2008年1月20日蔡某与李某签订的租赁合同约定2010年租金平均为318.8元/月，故益赫价认鉴（2010）X号鉴定结论认定的涉案门面2011年租金价格明显高于相邻、相近的门面租金和当事人双方签订合同约定的租金价格，原审依据鉴定结论判决李某按900元/月的标准支付合同解除后的门面占用费依据不足，本院结合本案实际情况，对合同解除后的门面占用费酬情认定为500元/月。
关于李某提出卜某、蔡某没有履行水、电到户的义务，违反合同约定，致使其无法正常经营造成了损失，应承担违约责任的上诉主张。因李某未提供充分的证据证实卜某、蔡某未履行水、电到户义务及违反了合同约定，故对李某的该项上诉请求本院不予支持。
综上所述，李某的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省益阳市X区人民法院（2010）益赫民二初字第X号民事判决第二项；
二、撤销湖南省益阳市X区人民法院（2010）益赫民二初字第X号民事判决第一项、第三项；
三、由李某于本判决生效后7日内将所占用的益阳市金源春综合楼自西向东的107、108、X门面交还蔡某、卜某；
四、由李某赔偿蔡某、卜某从2010年12月10日以后至门面交还之日止的门面占用费，其计算标准为X门面1500元/月、X门面500元/月、X门面500元/月。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5500元，由李某负担2250元，由卜某、蔡某负担2250元；二审案件受理费625元，由李某负担312.5元，由卜某、蔡某负担312.5元。
本判决为终审判决。
审判长夏蓉
审判员李某伟
代理审判员吴斌
二０一一年七月六日
代理书记员彭某
