湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2010）岳中民一终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）岳阳市建斌置业有限公司。住所地xxxx。
法定代理人吴某某，董事长。
委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）曾某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省益阳市人，住（略）。
委托代理人谢淑毅，湖南万和联合律师事务所岳阳分所律师。
上诉人岳阳市建斌置业有限公司因与被上诉人曾某租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院（2009）楼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈军担任审判长、审判员邵莉茜、代理审判员蒋立春参加评议的合议庭。于2010年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人岳阳市建斌置业有限公司的法定代表人吴某某及其委托代理人杜明智、被上诉人曾某的委托代理人谢淑毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2007年11月8日原告曾某与被告岳阳市建斌置业有限公司签订一份《福星宾馆承包合同书》，合同约定：1、乙方曾某承包甲方岳阳市建斌置业有限公司位于岳阳市X路螺丝港福星宾馆，从一层现有宾馆营某间至五层（包括楼顶、楼面广告），南向办公楼二层和三层带楼梯间、办公楼梯间一、二层歇台、公用二个厕所共计房间47间，晚上提供吉祥食府院内给乙方住宿客人停车位，但白天中晚餐不应占用甲方经营某停车位（乙方客人连续居住二天以上时间需用车位除外），具体房屋面积以现有实际房屋面积为准。2、设备及设施：凡在原经营某设备设施乙方以后在经营某情况下能够使用的，根据乙方的需要甲方可以移交给乙方，但双方清点造册办理移交签订手续，合同期满后按移交的成份及数量交给甲方，如在乙方租赁期内造成遗失和损失的物资一概由乙方照价赔偿，赔偿金额在押金内扣除，或者乙方自已添置赔偿。3、经营某目为食宿、休闲（足浴）、中介，承包期限自2007年11月8日至2012年11月8日止，甲方在2008年春节前办理好营某执照、卫生许可证、消防证照、特种行业许可证、税务登记证后，乙方正式开始装修，装修时间两个月，装修期间免承包金x元（第一年的承包金为x元）。4、承包押金，合同签订后乙方向甲方交押金x元，承包期间内押金不计息，合同期满后，双方手续履行完毕，押金退还，承包金额交付，第一、二年承包金每年为x元，第三、四、五年承包金每年x元，第一、二年按每季度交付，开绐营某后将1季度交清，如拖欠每天百分之二计算收取滞纳金，照此类推（承包费已包括财产折旧费），直到超期1个月未交清情况下属于违约，甲方可以停水停电单独可以终止合同。5、水电由甲方单独装表、独立核算，水电按自来水公司和城区供电局定价和损耗计量按时在每月28日前交纳，卫生费每月100元，工商费、营某、有线费和物价调节基金等其它税费一概由乙方承担，向相关部门交纳，签订合同之前甲方所负的一切债务由甲方承担，若出现讨债现象，影响乙方的营某，则乙方有权要求甲方支付违约金x元。6、甲方未在2008年春节前将所有证件办理好，乙方有权提出终止合同，甲方应在一周内退回10万元押金及支付违约金x元，房屋、财产、设备使用保管权限，房屋财产设备在合同内使用和保管一概由乙方负责，甲方不干涉。7、合同还对投资改造使用及处理、物业管理及违约处罚、责任及其它作了约定。另外双方补充协议：1、租赁期限为5年，在经营5年中甲方同意给60天时间给乙方装修，未按合同签订经营某到5年，甲方给的60天时间照常收取承包款。2、证件办理费用，乙方给5000元给甲方办理消防许可证，其他办理证件费用由乙方承担，甲方负责办理好交乙方使用。合同签订后，原告向被告交纳押金x元，被告向原告办理宾馆物品移交手续。由于被告没有办理宾馆经营某消防证、营某执照、特种行业许可证等证照，福星宾馆曾某次被责令停业，原告为此拒交被告租金，2008年11月19日被告以原告未交租金，将宾馆关闭，终止了与原告的承包关系。
原判认为，原、被告双方自愿签订的《福星宾馆承包合同》合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。原告在合同签订后，向被告交纳了承包押金x元，被告向原告移交了宾馆，因被告未按合同约定应当在2008年春节前办理好营某执照、卫生许可证、消防证照、特种行业许可证、税务登记证、造成宾馆经营某能正常进行，导致经常被责令停业，对此被告应当对原告承担违约责任，向原告承担违约金x元，原告在被告移交宾馆后，在未取得上述证照之前将宾馆开业经营，事实上原告已在履行承包合同之权利义务，承包期间应当向被告交纳承包金，按合同约定，2008年11月19日被告以原告拖欠承包金单方终止承包合同关系，原告应当向被告支付承包金x元，而被告则应当退还原告押金x元。由于被告违约在先，被告主张滞纳金及违约金的理由，不能成立，不予支持。原告经营某间水电费及赔偿建筑材料及设备损失款，因被告未提供证据证明，不予采纳。原告主张返还存放在宾馆内的衣物等用品，因未相关证据证明，该主张不予采纳，据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）岳阳市建斌置业有限公司退还原告（反诉被告）曾某押金x元。二、由原告（反诉被告）曾某向被告（反诉原告）岳阳市建斌置业有限公司交纳承包金x元。三、由被告（反诉原告）岳阳市建斌置业有限公司向原告（反诉被告）曾某支付违约金x元。上述一、二、三项相抵，由被告（反诉原告）岳阳市建斌置业有限公司向原告（反诉原告）曾某支付x元。如未按判决确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费3500元，反诉费2640元，由原告曾某（反诉被告）承担2500元，被告（反诉原告）岳阳市建斌置业有限公司承担3640元。
宣判后，岳阳市建斌置业有限公司不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人在与上诉人签订合同后，并未进行装修便直接开业经营，而且被上诉人未经营某年，根据双方的补充协议，上诉人给予被上诉人两个月免租金的约定条件尚未成就，故依约不能减免被上诉人两个月承包金x元。请求二审法院改判被上诉人支付上诉人承包金欠款x元。2、各种证照未办好非上诉人原因，而是被上诉人不按合同约定支付办证费用所致，上诉人并未违约，不应承担违约责任，被上诉人违反合同约定逾期支付承包金并导致合同终止，请求二审法院撤销一审判决第三项并改判上诉人支付滞纳金x元及因其违约终止合同的违约金5万元。另外，请求二审法院判决被上诉人将上诉人的财产移交上诉人。
曾某口头答辩称，本案系上诉人违约在先，被上诉人已给付5000元给上诉人办证，但上诉人一个证都没有办。另外被上诉人对宾馆进行了装修。
经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人在二审庭审过程中提出已给付上诉人5000元消防办证费用，上诉人没有提出异议。
本院认为：上诉人岳阳市建斌置业有限公司与被上诉人曾某签订的《福星宾馆承包合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效的租赁合同。根据合同中被上诉人给5000元给上诉人办理消防证的特别约定以及被上诉人承担其它办证费用，由上诉人办理相关证照的约定，应当理解为除办理消防证应先支付5000元办证费用外，其余办证费用由上诉人办理完相关证照后支付。被上诉人已支付5000元给上诉人办理消防证，但上诉人直到本案诉讼过程中没有办理任何证照，违反在2008年春节前办理好营某执照、卫生许可证、消防证照、特种行业许可证、税务登记证的合同约定，应当承担违约金x元。而且因该行为属上诉人先行违约，上诉人以被上诉人拖欠承包金应当支付滞纳金及因此导致上诉人终止合同的违约金x元的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人并未对租赁物进行装修而且被上诉人未经营某年依约不能减免两个月租金的观点，根据审理查明的事实，合同提前终止并非被上诉人单方原因，而且根据交易习惯，在没有特别约定的情况下，免租期是出租方给予承租人合理的免租期限，并不受实际装修时间的限制，因此，其观点不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人移交财产的上诉请求，因租赁物现已实际由上诉人占有，其请求没有事实依据，不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由岳阳市建斌置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈军
审判员邵莉茜
代理审判员蒋立春
二0一0年六月十日
书记员胡娜
