上诉人(原审被告)沈某，女，39岁。
委托代理人姚登奎，湖南协平律师事务所律师。
委托代理人刘定湘，湖南协平律师事务所律师。
上诉人(原审被告)唐某，女，46岁。
委托代理人周某某，女，25岁。
被上诉人丁某，男，25岁。
委托代理人周某华，湖南宏声律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)张某，男，42岁。
上诉人沈某、唐某因房屋买卖合某纠纷一案，不服湖南省常德市X区人民法院(2010)武民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合某庭，于2010年9月28日，公开开庭进行了审理。上诉人沈某及其委托代理人姚登奎、刘定湘，上诉人唐某及其委托代理人周某某，被上诉人丁某及其委托代理人周某华，被上诉人张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，唐某与丁某元系夫妻，丁某是其唯一婚生子。2004年8月16日，唐某与丁某元协议离婚，离婚协议书约定：婚生子丁某随丁某元生活，唐某不负担婚生子丁某的一切生活费用，唐某自愿放弃对夫妻共有的二层楼房及五间平房的权利要求，丁某元名下房产属于唯一继承人丁某，唐某不得对住房提出任何居住要求。2007年10月27日，丁某元去世。2004年11月15日，唐某与沈某签订房屋土地购买协议书约定：唐某将座落在武陵区X组(以下简称张某台村X组)，用地面积349平方米，占地面积929平方米的住宅以人民币x元转让给沈某。同日，唐某向沈某出具“今收到沈某现金人民币x元整”收据一份，并将唐某户口本原件、宅基地审批文件等交给沈某。沈某购得该房后，出租给他人使用。2010年2月1日，沈某又与第三人张某签订房屋买卖协议约定：沈某将其购买的原属唐某所有的房屋以人民币x元，转让给张某。同日，沈某向张某出具“今收到张某购房款x元整”的收据一份，将唐某的户口本原件、宅基地审批文件交由张某。张某购买该房后，亦将该房用于出租。另查明，唐某于1986年在张某台村X组分得诉争房屋宅基地，同年，唐某与丁某元结婚。1988年，夫妻在该宅基地上修建诉争房屋一栋，其后经过翻修成现为二间二层楼房一栋，附属平房五间。丁某因故分别于2004年8月19日到2005年10月21日、2008年7月18日到2009年1月21日二次被限制人身自由。丁某在解除人身限制后，曾分别向沈某、张某以所有人身份主张某房屋所有者权利。
原审法院认为，宅基地是我国为解决农村X组织成员自建住宅，依照法定程序将集体经济组织所有的一定面积的土地交由本集体经济组织成员无偿使用的地块，该地块及地上建筑物不得在集体经济组织成员以外的民事主体间进行流转。唐某与沈某，沈某与张某之间的房屋买卖协议因违反上列法律的禁止性规定，应属无效。合某被确认无效后，各合某相对方当事人应互负返还义务，即由张某将涉诉房屋及宅基地审批资料返还给丁某，唐某向沈某返还购房款x元，沈某向张某返还购房款x元。沈某关于丁某无权主张某卖协议无效的辩解主张，因唐某与丁某元离婚协议约定诉争房屋归丁某元所有，该离婚协议系房屋共有人对共有财产的自由处分，符合某律规定，其后，协议双方虽未办理相关不动产权属变更登记，但该协议在签约方当事人之间仍然合某有效，唐某其后与沈某之间的买卖行为因违反法律规定而不发生不动产物权变动的后果。丁某元死后，依法即发生不动产即涉诉房屋的法定继承，丁某作为唯一法定继承人基于该法律事实而取得涉诉房屋的物权，取得时间为2007年10月27日。丁某据此主张某卖合某无效主体适格，其所提诉讼请求合某，予以支持。沈某关于离婚协议书将涉诉房屋确定为丁某所有系赠与，在财产权利转移前可以撤销的辩解主张某乏法律依据，不予支持。遂判决：一、确认唐某与沈某签订的“房屋买卖协议书”、沈某与张某签订的“房屋买卖协议书”无效；二、张某将常德市X组宅基地使用权登记在唐某名下的二间二层楼房一栋、平房五间及该房屋相关的宅基地审批资料(壹本共15页)返还给丁某；三、唐某返还沈某购房款人民币x元，沈某返还张某购房款人民币x元；四、上列各项确定义务须于判决生效之日起十日内履行完毕。诉讼费2700元，由唐某、沈某各负担1350元。
宣判后，沈某不服，向本院提起上诉称：1、丁某未将涉诉房屋宅基地使用权登记资料变更，放弃了相关物权，现主张某承权已过诉讼时效；2、丁某无权主张某屋买卖合某无效，其诉讼主体不适格；3、沈某系善意取得，唐某知道实情，欺诈沈某，应赔偿沈某由此产生的一切损失。请求撤销原判，依法改判。
沈某在二审期间提交了如下新的证据材料：
1、规模控制图，拟证明诉争房屋土地系国家所有；
2、询问笔录，拟证明姜友权还陈辉(陈吉汗)的x元是偿还的欠款；
3、装修协议，拟证明房屋装修损失。
唐某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决采信证据错误。沈某实际只支付了x元的购房款，而不是x元，且上诉人已将x元全部退还给了陈吉汗、沈某夫妇，一审判决唐某返还沈某购房款人民币x元是错误的；2、沈某自2008年就恶意占有该房屋出租收取租金，根据《民法通则》的规定构成不当得利，应将租金返还给丁某或唐某。请求撤销一审判决的第三项。
唐某在二审期间提交了张某台居委会的证明一份，拟证明诉争房屋由丁某元一直居住到2007年10月27日。
丁某答辩称：1、丁某是主张某卖合某无效的适格主体；2、丁某在2010年4月才知道其权利被侵害，其起诉并未超过法定的诉讼时效；3、本案标的物是房屋，不适用善意取得制度；4、沈某应将不当得利返还给丁某；5、唐某的上诉理由有事实和法律依据，法院应予支持。
丁某在二审期间没有提交新的证据材料。
张某答辩称：同意沈某的上诉理由。
唐某针对沈某的上诉理由答辩称：1、唐某实际只收了沈某x元，并非x元，且已把x元退给了沈某；2、唐某对诉争房屋不享有任何权利，丁某是该房屋的合某继承人；3、丁某对整个过程均不知情；4、沈某应将出租房屋所得租金退还给丁某。请求公正判决。
沈某针对唐某的上诉理由答辩称：1、沈某实际支付购房款x元，且至今未还，姜友权所还的x元是清偿的债务，并非购房款；2、唐某有欺诈的故意，应赔偿由此给沈某造成的损失；3、若买卖协议无效，购房款应当返还，并应当返还增值部分。
沈某提交的证据材料，经庭审质证，丁某、唐某认为，沈某提交证据材料1、2、3不属于新证据，且证据材料1与本案无关。证据材料2、3系复印件，对其合某和关联性持异议。张某认为，证据材料1、2没有质证意见，证据材料3是真实的。对唐某提交的证据材料，沈某质证认为，对其合某持异议，但证明了诉争房屋在市区。丁某对唐某提交证据材料的真实性、合某、关联性不持异议。张某对唐某提交证据材料没有质证意见。
本院认为，沈某提交的证据材料1，因与本案无关联性，且不能达到其证明的目的。证据材料2是在原审中提交了的，不属于新证据，故不作认定。证据材料3是张某与他人签订的装修协议，不足以证明沈某的损失。唐某提交证据材料所证明的事实，因各方均未提出异议，故本院予以采信。
经审理查明，沈某从2008年6月开始占有诉争房屋，并出租给他人使用至到2010年2月1日，年租金约x元。其他事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1、本案所涉“房屋土地买卖协议”是否有效；2、丁某有无权利主张“房屋土地买卖协议”的效力，其起诉是否过诉讼时效；3、沈某当时支付了多少购房款，陈辉(陈吉汗)收取姜友权x元，是否是收取唐某退的购房款；4、沈某是否是善意取得，有无损失，应由谁承担。
关于焦点一，首先，从唐某与丁某元签订的离婚协议书中约定的“婚生子丁某随丁某元生活，唐某不负担婚生子丁某的一切生活费用，唐某自愿放弃对夫妻共有的二层楼房及五间平房的权利要求，丁某元名下房产属于唯一继承人丁某，唐某不得对住房提出任何居住要求”的情况看，唐某从签订离婚协议时起，已无权处分本案所涉房屋和土地，对无处分权的人处分房屋和土地的民事行为，应属无效。其次，宅基地是我国为解决农村X组织成员自建住宅，依照法定程序将集体经济组织所有的一定面积的土地交由本集体经济组织成员无偿使用的地块，根据相关法律规定，该地块及地上建筑物不得在集体经济组织成员以外的民事主体间进行流转。沈某与唐某签订的“房屋土地买卖协议”以及沈某与张某之间签订“房屋土地买卖协议”因违反法律的禁止性规定，同时也违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让的规定。违反法律规定的民事行为依法应属无效行为，且张某对认定合某无效不持异议。故原审法院判决认定沈某与唐某签订的“房屋土地买卖协议”和沈某与张某签订的“房屋土地买卖协议”无效是正确的。
关于焦点二，丁某有无权利主张“房屋土地买卖协议”的效力，其起诉是否过诉讼时效的问题。唐某与丁某元离婚协议约定诉争房屋归丁某元所有，该约定并不违反法律法规的强制性规定，是合某有效的，其后，协议双方虽未办理相关不动产权属变更登记，但该协议在签约方当事人之间仍然合某有效，唐某在其后与沈某之间的买卖行为因违反法律规定而不发生不动产物权变动的后果，沈某也未进行变更登记。丁某元于2007年10月27日死亡后，丁某作为唯一法定继承人基于该法律事实而取得涉诉房屋的物权，丁某据此主张某卖合某无效主体适格。沈某上诉所提“丁某无权主张某屋买卖合某无效，其诉讼主体不适格”的理由不能成立。沈某虽于2004年11月15日与唐某签订了“房屋土地买卖协议”，但从签订协议至2008年6月期间并没有实际取得或占有诉争房屋和土地，也没有向任何人提出享有诉争房屋和土地的权利，诉争房屋一直由丁某元居住到2007年10月27日去世。沈某自2008年8月在没有通知任何人的情况下将诉争房屋出租收取租金。丁某则在2008年7月到2009年1月因受到刑事处罚而被限制人身自由，丁某在解除人身限制得知房屋被买卖的情况后，曾多次分别向沈某、张某以所有人身份主张某屋权利，并于2010年4月提起诉讼，未超过法定的诉讼时效期间。沈某上诉所提“已过诉讼时效”的理由不能成立。
关于焦点三，沈某当时支付了多少购房款，陈辉(陈吉汉)收取姜友权x元，是否是收取唐某退的购房款的问题。唐某与沈某所签订的合某约定的价款是x元，唐某给沈某出具的收条也是x元，而收条至今被沈某持有，故应认定沈某支付的购房款是x元，事发当时虽然唐某与姜友权属同居关系，沈某与陈辉虽属夫妻关系，但陈辉、姜友权并非合某的当事人，陈辉给姜友权出具的收条上也未注明是陈辉收取的唐某所退的购房款项，且出具的收条总额x元也与购房款x元不相符。故唐某上诉所提“沈某实际只支付了x元的购房款，而不是x元，并已将x元全部退还给了陈吉汗、沈某夫妇，一审判决唐某返还沈某购房款人民币x元是错误”的理由，因证据不足而不能成立。
关于焦点四，沈某是否属善意取得，沈某有无损失，应由谁承担的问题。沈某在与唐某签订“房屋土地买卖协议”时并不知道唐某无权处分本案所涉房屋和土地，而唐某是明知的，其过错在于唐某，沈某的行为是善意的，即属善意购买，但沈某与唐某签订的“房屋土地买卖协议”以及沈某与张某之间签订“房屋土地买卖协议”因违反法律的禁止性规定而无效，且未对房屋和土地进行变更登记，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，沈某并未实际取得该房屋。合某被确认无效后，合某相对方当事人应互负返还义务，因合某无效所造成的损失，应由过错方承担。根据本案所涉房屋和土地增值，唐某占用购房款多年的实际情况，应由唐某按日万分之三赔偿沈某的损失为宜。
综上所述，原审法院判决实体处理并无不当，依法应予维持，但原审法院判决对沈某的损失没有进行认定和处理，属认定事实有误，判决结果遗漏了对沈某的损失的处理不当。本院根据本案的实际情况，酌定由唐某按日万分之三赔偿从占用沈某资金之日起到判决之日的损失。沈某上诉所提理由，经查部分成立，对其成立部分，本院予以支持。唐某上诉所提理由经查不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项，《中华人民共和国合某法》第五十八条之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市X区人民法院(2010)武民初字第X号民事判决；
二、由唐某于本判决生效之日起三十日内赔偿因占用沈某资金x元6年的经济损失x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费2700元，二审案件受理费2700元，共计5400元，由唐某负担。
本判决为终审判决。
审判长文晓桃
审判员王远和
审判员王道万
二0一0年十一月十六日
代理书记员任惠
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判；
(二)原判决适用法律错误的，依法改判；
(三)原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国合某法》
第五十八条合某无效或者被撤销后，因该合某取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
