原告王某甲。

被告王某乙。

第三人乐某。

原告王某甲与被告王某乙及第三人乐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月11日受理后，依法组成合议庭，于同年9月7日公开开庭时行了审理。上列当事人除原告王某甲因病未到庭外，其他当事人及诉讼代理人均到庭参加了诉讼。

原告王某甲诉称，原、被告系同胞兄弟，1989年5月26日继承父亲王某鸣所有的位于白河县X区X路中段王某道子X号的房屋8间。1999年在白河县国土资源局办理了白土国用（99）字第（略）号国有土地使某证，该证书登记的使某权人为王某乙、王某甲。考虑到弟弟王某乙没有职业，家境困难，原告王某甲在继承该房屋后将自己继承的四间房屋中的两间交由王某乙暂时管理、使某、收益，自己到小双与儿子王某弋共同生活。2011年4月27日，被告王某乙电话告知原告儿子王某弋到其家中领取10万元卖房款，遭到王某弋拒绝。次日，王某乙专程到小双找到原告，要求原告在房屋买卖协议上签字、盖指印，原告予以拒绝，并明确表示拒收10万元卖房款。2011年5月，王某乙仍独自作主，将自己继承的四间房屋连同原告所有的四间房屋一并出卖给第三人乐某。其行为严重侵犯了原告的财产所有权，请求人民法院依据《合同法》第五十一条之规定，确认被告王某乙与第三人乐某签订的房屋买合同无效。

被告王某乙辩称，本案中所涉房屋的平反是被告王某乙无数次到相关部门反映的结果。该房屋并未在原、被告之间分割，且一直由被告与家人居住。2009年4月29日原告王某甲为被告王某乙出具了授权委某，委某被告全权处理该房屋出卖事宜。2010年9月8日，被告将房屋出卖给第三人乐某，价款20万元，后将王某甲应得的10万元卖房款给王某甲时，他却拒绝接收。现在其因卖房一事提起诉讼，完全是受其子王某弋撺掇，并非其真实意思表示。被告年事已高，身患疾病，现居住的王某道子X号的房屋终年晒不到太阳，非常潮湿，极不利于被告及老伴生活，且被告子女又都居住在西安，无法照料被告，被告出于无奈，只得出卖祖业，另行在西安买房居住。基于原、被告兄弟亲情及上述实际情况，请求法院调解处理本案。

第三人乐某述称，2010年3月，被告王某乙找到第三人，以其现居住的王某道子X号的房屋特别潮湿，不利于老年人居住为由要求第三人买受其房屋。第三人开始并不愿意购买，后被告多次找到他人劝说第三人买受该房屋，考虑到被告的实际情况及政府将联片开发商住楼的政策，第三人才同意购买该房屋。第三人买受该房屋时，考虑到该房屋产权系王某乙与其兄王某甲共有，要求王某乙征得王某甲同意，并在协议上签字，但王某乙出示了王某甲出具的授权委某，并表示已征得其兄同意，由其全权处理该房屋。2010年9月8日，第三人与被告签订房屋买协议，并按约定支付了合同价款20万元。即便被告王某乙出卖了属于原告王某甲的房屋份额，也不影响被告王某乙处分自己应享有产权的房屋份额。现第三人已对该处进行了前期勘探，投入了大量资金。如该合同被确认无效，第三人将依法向被告主张因合同无效给第三人造成的经济损失。

原告为支持自己的主张，提供了下列证据材料：

1、分管协议一份。拟证明房屋来源及原、被告各分得争议房屋四间。

2、白土国用（99）字第（略）号国有土地使某证一份。拟证明1999年6月7日，白河县国土资源局依据土地申报档案记载和2008年12月16日和解协议，将土地使某权人登记为王某乙、王某甲二人。

第三人提供了下列证据材料：

1、房屋转让协议和收条各一份。拟证明2010年9月8日王某乙以王某甲委某代理人身份将与其兄王某甲共有的位于白河县X区王某道子X号的房屋及房基112.97平方米作价20万元转让给第三人乐某；当日，王某乙收取乐某支付的购房款20万元。

2、委某一份。拟证明2009年4月29日，王某甲委某其弟王某乙全权处理自己位于王某道子的108平方米房屋。

3、声明一份。拟证明王某乙曾向第三人乐某出据声明，表示其与兄王某甲自愿将王某道子的房屋卖给乐某，决不反悔。如果反悔所造成的经济损失由出让方全部赔偿。

4、收据三份及费用清单一份。拟证明第三人乐某已对购买的房屋进行了开发前期的地形测量及设计，花费测量费x元，设计费x元及其他费用x元。

本院依职权调取的土地登记申请书两份、土地登记审批表一份及和解协议一份。证明白河县国土资源局依据原、被告2008年12月16日和解协议，在白土国用（99）字第（略）号国有土地使某证中的使某者一栏添加王某甲名字。

上列证据材料，被告质证认为，原告提供的分管协议是虚假的，被告并未参加分管协议的协商，也未签字认可，且自该房屋平反以来，被告一直管理并使某该8间房屋。原告提供的白土国用（99）字第（略）号国有土地使某证亦是虚假的，其中使某者一栏中王某甲的名字是后来添加上去的。第三人质证认为，对1989年分管协议并不知情，对国有土地使某证的真实性无异议。被告对上列第三人提供的及本院调取的证据均无异议。

原告对第三人提供的证据质证认为：1、房屋转让协议及收条的真实性无异议，但对其合法性不予认可。2、授权委某是伪造的，原告从未给被告出具过此委某。3、声明及收据、费用清单与本案无关联性。原告对本院依职权调取的证据无异议。

上列证据本院分析认为：原告提供的分管协议经镇人民政府、居委某及本家族部分人员参加，能够证明王某明、王某甲等对1986年平反的位于白河县X镇王某道子X号、X号的房屋予以分管的事实。被告虽质证认为其未参加分管协议的签订，但却实际管理使某协议中分管的王某道子X号房屋，其是否参加分管协议的签订并不影响已实际履行的分管协议，故对于该分管协议本院依法予以采信。原告提供的国有土地使某权证，已被本院依职权调取的土地登记申请、审批表及和解协议证实在白土国用（99）字第（略）号国有土地使某证中的使某者一栏添加王某甲名字，属原、被告在国土资源局工作人员见证下签订的和解协议的内容之一，并非被告质证认为的虚假证件，故对于该证件本院依法予以采信。被告提供的房屋转让协议书及收据，仅能够证明2010年9月8日，第三人与被告签订房屋转让协议，并支付被告合同价款的事实。第三人提供的授权委某，原告不予认可，授权委某中仅载明“我有房在白河县老招待所房后王某道子，共有108平方米，委某我弟王某乙全权办理”，未明确表明全权办理事项所指内容，属授权不明，且庭审中被告王某乙对该授权委某形成的陈述存在明显的矛盾，故对该授权委某依法不予采信。第三人提供的声明系被告向第三人出具的用以确保合同如约履行的个人书面保证，不属于证据。第三人提供的收据及清单欲证明其前期开发投入损失，与本案缺乏关联性，不作为本案证据使某。

被告在举证期限届满后提供的房屋转让协议、调查王某乙笔录、国有土地使某权证、委某、房款收条及证明，原告拒绝质证，且其提供的上列证据或原告及第三人人已提交，或与本案没有关联性，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款之规定，依法不织组质证。

经审理查明，原、被告系兄弟关系，1989年接管为其父亲王某鸣平反的位于白河县X镇王某道子X号的房屋8间。后原告王某甲因工作原因迁至白河县X乡居住。上述王某道子X号的房屋由被告王某乙管理使某。1999年在白河县国土资源局办理了白土国用（99）字第（略）号国有土地使某证，该证书登记的使某者为王某乙、王某甲。2010年9月8日，被告王某乙以自己和原告王某甲的名义将该房屋作价20万元出卖给第三人乐某，但协议中并无原告王某甲签字确认。当日，第三人支付被告合同价款20万元。后被告王某乙赴小双给付原告王某甲卖房款10万元，原告王某甲拒绝接收。现原告诉至本院，请求依法确认被告与第三人签订的房屋转让协议无效。

本案经本院主持调解未果。

本院认为，公民的合法财产权受法律保护。原、被告通过继承析产方式取得为其父亲平反的房屋，并办理了国有土地使某权登记。二人对本案争议房屋享有共同产权。我国《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。本案中，被告在未经原告同意的情况下，擅自将房屋出卖与第三人，属于无权处分。现原告以诉讼的方式拒绝追认被告与第三人签订的房屋转让协议，故原告主张确认被告与第三人于2010年9月8日签订的房屋转让协议无效，本院依法应予支持。被告及第三人均认为，原告向被告出具了委某被告全权处理房屋的授权委某，被告已取得该房屋完全处分权，但原告对该委某不予认可，且庭审中，被告陈述该委某系2009年4月29日晚其与原告在原告小双的家中同宿时，原告为其出具的，并加盖了印章。但被告向本院提供的授权委某是打印件，而当晚在原告小双的家中，并不具备打印的条件。故对被告及第三人上述经原告授权已取得房屋完全处分权的辩解意见不予采纳。第三人辩解称争议房产有被告的份额，被告出卖自己享有份额的部分应当有效的意见，因本案中原、被告并未对房屋进行实物分割，无法确定被告享有份额的具体房屋方位，且被告虽认可该房屋有原告的份额，但否认原、被告已对该房屋进行分割。再者，即使某告对争议房屋享有份额，其处分该房产的行为亦不符合《物权法》第九十七条之规定，故对第三人上述辩解意见本院不予采纳。第三人认为因合同无效造成其经济损失，可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：

被告王某乙与第三人乐某于2010年9月8日签订的房屋转让协议无效。

案件受理费100元，由被告王某乙负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，通过本院提起上诉，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。

审判长杨某

审判员陈军

人民陪审员梁国芬

二0一一年九月二十二日

书记员王某成