上诉人（原审原告）：代某，男，19＊＊年＊月＊＊日出生，＊族，个体工商户，住（略）＊＊＊农场。
委托代某人：彭某军，湖南金球律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：丁某，男，19＊＊年＊月＊日出生，＊族，个体工商户，住（略）＊栋＊单元＊＊房。
委托代某人：薛东海，（略）法律服务所法律工作者。
原审第三人：刘某，男，＊＊县X区，出生年月及现住（略）。
原审第三人：廖某，男，19＊＊年＊月＊日出生，＊族，＊＊市人，＊＊＊＊＊＊市场＊＊经理，住（略）。
代某与丁某、刘某、廖某房屋租赁合同纠纷一案，（略）人民法院于2007年8月5日作出（2006）楼民初字第X号民事判决。代某不服，向本院提起上诉。本院于2008年9月18日作出（2007）岳中民一终字第X号民事判决。代某、丁某均不服，向检察机关申诉。岳阳市人民检察院于2008年12月28日作出岳检民建字[2009]X号检察建议书，向本院建议对本案立案再审。本院于2009年1月6日作出（2009）岳中民监字第X号民事裁定，决定对本案再审。本院于2009年8月3日作出（2009）岳中民再终字第X号民事裁定，撤销本院（2007）岳中民一终字第X号民事判决及（略）人民法院（2006）楼民初字第X号民事判决，将本案发回（略）人民法院重审。（略）人民法院重审后，于2010年1月21日作出（2009）楼民初字第X号民事判决。代某、丁某均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
（略）人民法院（2009）楼民初字第X号民事判决查明：原告代某在岳阳楼区东茅岭办事处站前路居委会岳阳市中达大酒店副楼南侧第一个门面上、下二层商业门面一个。2000年12月23日原告代某、被告丁某签订了门面租赁合同，合同约定：甲方（原告）将坐落在岳阳市新火车站中达大酒店副楼南侧第一个门面（上下两层约200平方米）出租给乙方（被告）使用。租赁期限为5年（自2001年1月23日起至2006年1月23日止。年租金为5万元。租金交纳方式，乙方应在每年的1月23日用现金付清当年租金。合同签订之日乙方向甲方支付押金2万元。乙方承租后，原则上应由自己经营，不得转让或转租，否则甲方有权扣除押金，并无条件废除乙方与第三方合同和终止甲、乙双方的合同。租赁期满后，所有装修设施除能移动的物品由乙方带走外，其余部分归甲方所有。违约责任：如甲方违约，乙方有权向甲方索取押金2万元，并要求甲方承担乙方的装修费用和赔偿乙方20万元；如乙方违约，甲方有权扣除押金，并无条件终止合同和扣下所有装修设施，乙方赔偿甲方20万元。合同签订后，原告依约向被告交付了门面，被告付清了当年租金并交纳了押金2万元。被告还另行租赁了相邻农业银行一间门面与原告门面连成一体装修开办了“岳阳市金丽发艺美容沐足中心”（以下简称：沐足中心）。被告经营至2004年4月11日与第三人刘某签订了承包经营合同书，将沐足中心承包给刘某经营管理，承包期自2004年4月18日至2006年1月23日止，刘某每月向被告交纳承包金x元。刘某在经营过程中将沐足中心改为“金浪休闲中心”。刘某经营至2005年8月20日将金浪休闲中心与第三人廖某签订了金浪休闲中心转让协议书，以40万元的价格转让给了廖某经营至今。另查明：一、被告已向原告交清了合同期内的租金；合同期满后的租金被告未向原告交纳。二、被告曾邀原告及第三人廖某协商过返还租赁门面之事，由于廖某坚持自己已出资40万元门面转让费要求收回，各方意见不能达成一致，廖某不同意交出门面。
（略）人民法院（2009）楼民初字第X号民事判决认为：原、被告为达到一定的经济目的，双方在协商一致的基础上签订的门面租赁合同，是当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方理应严格履行。被告租赁原告门面后，在门面使用过程中将门面承包给第三人刘某经营，承包后没有对刘某进行管理。致使刘某在经营过程中有机会将门面转租给廖某。尽管被告交纳了合同期内门面租金。但合同期届满后，被告没有及时将租赁物（门面）交还给原告，导致原告既不能收回门面又不能收取租金，给原告造成了一定的经济损失，被告的行为应视为违约行为。原告要求被告交还门面、不退还押金、承担违约责任及支付延期交付门面租金的理由正当，依法应予支持。但其要求门面按年租金18万元计收，因未提供合法根据，本院不予支持。被告以自己已交清了合同期内的租金，履行了合同义务，合同期满后自己没使用门面，实际使用人是廖某，原告没有从廖某手中收回门面不是自己的过错，不应承担违约责任为由进行抗辩，其抗辩理由没有事实与法律依据，不能成立。因被告没有履行交还租赁物的义务，致使门面被第三人廖某长期占用，该占用期间应视为是被告在继续使用门面，原、被告之间的关系属不定期租赁关系，被告仍负有交付租金的义务。有关原告主张门面收回一事，鉴于门面现在被第三人廖某占用，廖某又没有使用门面的合法根据的实际情况，被告与廖某负有共同腾交门面的义务。有关被告与第三人刘某、廖某之间的纠纷，当事人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定判决：一、由被告丁某、第三人廖某共同将坐落在岳阳市中达大酒店副楼南侧第一个门面上、下二层返还给原告代某。二、由被告丁某按5万元/年的租金标准，向原告代某支付至交房之日止的延期交房期间租金损失。三、由被告丁某支付原告代某违约金20万元。四、被告丁某所交押金2万元不予退还。五、驳回原告代某其他诉讼请求。上述履行义务，限当事人在判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2210元，由被告负担。
代某对该判决不服向本院上诉称：1、丁某擅自将上诉人的门面转租他人，除获40万元转让费外，每年获得的租金就达17万余元；2、涉案门面处在岳阳市繁华商业地段，现在每年的租金已经达到18万至20万元；3、门面是上诉人当初花100万买下的，现已升值到200万元，依照现在银行的贷款利率计算，年利息也有10多万元。故一审判决第二项“由被告丁某按5万元/年的租金标准，向原告代某支付交房之日止的延期交房期间租金损失。”与客观事实不符，请求二审法院判令由丁某按18万元/年的租金标准，向上诉人支付至交房之日止的延期交房期间租金损失。丁某辩称，代某的上诉请求没有事实依据，且其在原审一审时已表示放弃要求赔偿损失的诉讼请求。
丁某上诉称：1、一审判决认定丁某违约并承担违约责任没有事实和法律依据，承租期内丁某已全面履行了支付租金的义务，代某对丁某将经营场所承包给刘某已默许；2、一审判决判定丁某返还租赁物并支付租赁期届满后的租金错误，丁某曾邀代某与廖某协商返还门面或续租之事，因双方就租金问题意见不能达成一致而未果，丁某已履行了协助义务。刘某在与丁某签定的承包合同终止后，未及时返还租赁物，还允许廖某继续使用租赁物，廖某对门面的占有使用、收益的行为均为非法，两人的行为对代某构成了共同侵权，代某应要求刘某、廖某共同返还门面。故请求二审法院判决丁某不承担任何民事责任。代某辩称，承租期内租金均为丁某交纳，门面转租给刘某之事，代某并不知情，租赁期届满后丁某邀其与廖某见面时，才知晓丁某已将门面转租给了刘某，刘某又转给了廖某，廖某见面后要求代某支付100万元才肯将门面返还，致使协商未果。
本院对（略）人民法院（2009）楼民初字第X号民事判决所查明的事实予以确认。
本院认为：代某与丁某所签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同，双方应当认真履行。合同约定“乙方承租后，原则上应由自己经营，不得转让或转租……”，丁某于承租期内未经代某同意而将门面承包给刘某经营，且对刘某使用该门面未进行严格管理，致使刘某在经营过程中将经营场所转租给廖某，导致代某在租赁期届满后既无法收回门面，又无法通过门面获得收益，损害了代某的合法权益，丁某没有按照合同约定履行义务，应承担相应的违约责任。
代某上诉要求丁某按18万元/年的租金标准，向其支付至交房之日止的延期交房期间租金损失，因无充分证据予以证实，本院不予支持；丁某上诉称一审判决认定其违约并承担违约责任没有事实和法律依据，认为代某对其将门面承包给刘某经营早已知情，并且默许。因代某否认其知晓丁某将门面承包给了刘某，丁某亦无证据证明代某知情，且租金均是丁某向代某交纳，故本院对丁某认为代某默许其将门面承包给刘某的主张不予采纳，租赁合同明确约定门面只能由丁某自己经营，不得转让或转租，丁某未经代某同意将门面承包给刘某违反了合同的约定，并导致代某不能如期收回门面，其应根据合同约定承担违约责任，故本院对丁某的该项上诉请求不予支持；丁某上诉称其合同义务已全面履行完毕，代某不能收回门面是因刘某擅自将门面转租给廖某所致，一审判决判定由其返还租赁物并支付租赁期届满后的租金不当的理由，本院审查认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”丁某在租赁期间届满后，没有履行返还门面的义务，且造成代某至今未能收回门面，一审法院判决其向代某返还租赁物并支付租赁期届满后的租金正确，故本院对丁某的该项上诉请求亦不予支持。
综上所述，（略）人民法院（2009）楼民初字第X号民事判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当。代某及丁某的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持（略）人民法院（2009）楼民初字第X号民事判决.
本案二审受理费9200元，由代某、丁某各负担4600元。
本判决系终审判决。
审判长焦蔚
审判员贺冀平
审判员邓怡
二0一0年十月十三日
书记员常研
