湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2011）民一终字第X号

上诉人（原审被告）黄某，男。

委托代理人凌受波，湖南居安律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）陈某，女。

委托代理人冯某某，男。

委托代理人申永强，湖南溥天律师事务所律师。

上诉人黄某因与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2011）蒸民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同月26日组织了庭前证据交换，同月27日公开开庭审理了本案，上诉人黄某及其委托代理人凌受波、被上诉人陈某及其委托代理人冯某某、申永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，原、被告于2009年6月28日在衡阳县X镇签订了一份门面租赁合同。合同约定，原告陈某将自己所有的坐落在西渡镇X街X号地层门面三间租赁给被告黄某使用，租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日。三间门面每年租赁费为x元。尔后原告认为租赁费太低，于2010年10月21日向湖南省衡阳县人民法院提起诉讼，要求解除所签合同。2011年1月21日，该院作出判决，解除原告陈某与被告黄某所签的门面租赁合同。被告黄某不服，向湖南省衡阳市中级人民法院提起上诉。在二审审理期间，双方当事人于2011年5月13日重新签订门面租赁合同，将三间门面的租赁费由每年x元提高到x元，其他内容不变。尔后上诉人黄某撤回上诉。然陈某仍认为，自己的门面两面邻街，其地理位置明显优于同地段其他门面，而租赁费却远远低于同地段相邻门面的租金，若照此合同履行，自己将遭受重大损失，黄某也将获得巨大利益，违背了民法的公平原则，鉴于该合同显失公平，故于2011年6月2日再次向该院提起诉讼，请求人民法院判令撤销原、被告于2011年5月13日所签租赁合同。

另查明，同地段一间门面每年租金均在x元以上。

原判认为，本案是一宗因约定房屋租金的高低问题而引起的房屋租赁合同纠纷。处理此类案件，应查明原、被告约定的租金是否显失公平。按照我国民法学理论，显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。显失公平的合同主要具有以下法律特征：1．此种合同对双方当事人明显不公平。合同，尤其是双务合同应体现平等、等价和公平的原则，只有这样才能实现合同正义。显失公平的合同，一方要承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上要遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得较大的利益，承担极少的义务而获得更多的权利。2．一方获得的利益超过了法律所允许的限度。如标的物的价款显然大大超出（或大大低于）市场上同类物品的价格或同类劳务的报酬标准等，显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡，因而违反了公平合理原则。法律规定显失公平的合同可以撤销，不仅是公平原则的具体体现，而且切实保障了公平原则的实现。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民通则》若干问题意见（试行）第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”一般来说，维持合同法的基础是“契约自由”原则，根据这一原则，当事人得按照自己的意志去自由地决定是否订立合同，自由地决定对方当事人，自由地决定合同的内容和合同形式。其核心和实质是当事人的意思决定当事人之间的权利义务，即意思自治。但是，如果合同一方在交易中存在明显的经济上、政某、人身关系上的优势，或另一方处于窘境、紧迫或对交易缺乏经验和判断力，而缔约一方又适当地利用了这些客观条件与对方签订了双方在权利义务划分上过分悬殊从而对对方有重大不利、而自己则可能因此取得过多利益的合同，这就是所谓“显失公平”。在这种情况下，如果仍然机械地依照契约自由原则要求利益将受损一方当事人履行合同，事实上违背了合同当事人的真意，是对作为契约自由原则核心的意思自治的违背，从而也从根本上否定了契约自由原则。因此，在此情况下，权衡双方当事人的利益，对形式上的合同自由加以适当限制，允许利益受损一方变更或解除合同，能确保实质的合同自由，从而保障公平，这也就是显失公平作为合同法上一项基本原则的意义或精神实质之所在。本案中，原告提供了衡阳县公证处对证人肖亚军出具的公证书、与原告所出租门面同一地段刘南平与刘玉明所签订的租赁合同、证人蒋俊林出庭作证的证言，这三份证据指向同一法律事实，就是该地段一间门面每年租金均在x元以上，据此推算，原告陈某租赁的三间门面的租金年均价应在x元以上。可见，双方约定的价格明显低于市场均价，该合同约定的租金条款对原告方利益已造成重大损失，被告则可能因此取得过多利益，此种情形应属于显失公平之范畴。原告陈某为保护自身的合法利益，均衡双方当事人利益，请求撤销讼争合同，符合我国民法学上规定的“帝王原则”即公平原则，该院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法>第五十四条第一款第（二）项及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十二条、第七十三条之规定，判决：撤销原告陈某与被告黄某2011年5月13日签订的门面租赁合同。本案受理费4300元，减半收取2150元，由被告黄某承担。

宣判后，原审被告黄某不服，向本院提起上诉称：本案不存在“显失公平”，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

二审期间，双方当事人均未提供新的证据。

经审理查明，原判决已认定的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点主要是双方当事人签订的《门面租赁合同》中约定的租金是否显失公平。与涉案同地段一间门面每年租金均在x元以上，而双方当事人签订的《门面租赁合同》中约定的三间门面年租金为x元，不到同地段三间门面年租金x元的70％。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‛明显不合理的低价′，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为是明显不合理的低价；……”，明显不合理的低价，就是显失公平的具体体现，显失公平的合同，根据当事人的申请，人民法院依法可以撤销。故上诉人提出的“本案不存在‛显失公平′”的上诉主张，与事实和法律不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费4300元，由上诉人黄某负担。

本判决为终审判决。

审判长肖剑星

审判员何闰英

审判员王洪峰

二○一一年十月三十一日

书记员王蓉

校对责任人：王洪峰打印责任人：王蓉

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

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