原告上海某百货有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人孙某，董事长。
委托代理人邵某，上海A律师事务所律师。
被告上海某实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人朱某，男，该公司员工。
委托代理人黄某，上海市B律师事务所律师。
原告上海某百货有限公司诉被告上海某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月27日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判，并于2009年6月3日公开开庭进行了审理。2009年6月25日，本院以本案应以（2009）松民三（民）初字第X号案件的审理结果为依据为由，裁定中止审理。后本院于2010年3月8日恢复审理本案，并于2010年3月16日再次公开开庭审理此案。原告的委托代理人邵某，被告的委托代理人朱某二次均到庭参加诉讼，被告的委托代理人黄某到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某百货有限公司诉称：原、被告于2008年1月30日签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于上海市松江区某商业用房出租给被告作为保健养生经营场所，租期五年，年租金331,248元，三年后递增3％，物业费4元/月/平方米，装修免租期90天等。合同签订后，被告依约支付履约保证金。同年3月4日，双方签订《补充合同》，对《商铺租赁合同》作了部分变动，减少承租面积120平方米，合同免租期到2008年6月10日等。2008年2月，被告对上述房屋装修过程中，不听原告劝阻，将一面承重墙拆除，造成重大事故隐患，原告为此替被告垫付修复费180,000元，但被告事后仅支付90,000元，剩余90,000元经原告多次催讨，被告拒不支付。合同履行过程中，被告多次迟延支付、少付租金，至今已拖欠租金106,984.40元，已构成根本违约，且已符合合同约定的解除条件。另，被告对减少租赁的120平方米场地也未予返还，原告将保留诉权。据此，原告诉请判令：一、解除原、被告间签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》；二、被告支付租金106,984.40元；三、被告支付违约金42,503.69元，赔偿原告经济损失5,400元。
被告上海某实业有限公司辩称：租赁合同解除问题已经在（2009）松民三（民）初字第X号案件中处理，被告对解除合同无异议。被告应交的租金已付至2009年2月23日，不存在拖欠租金的事实。造成承重墙损坏的原因和过错在原告，且被告已经支付了90,000元修复费用，不存在再支付赔偿款的情况。被告不存在违约行为，无需支付违约金。
经审理查明：2008年1月30日，原、被告签订《商铺租赁合同一份》约定，由原告将位于上海市松江区某某百货四楼、实际使用面积为736平方米房屋出租给被告用作开办保健养身场所。租期自2008年2月20日至2013年2月19日止共计5年。原告给予被告90天免租期。前三年租金均为每年321,600元，后二年租金在前一年基础上递增3％。天台使用费为每年30,000元。物业管理费为4.00元/月/平方米。合同第七条约定，租金采用预交结算法，每二个月结算一次，在每期租金到期前7日支付。被告应在原告提供转租证明之日交付相当于二个月租金的合同保证金，被告在免租期内进场7日内向原告支付首期租金，合同保证金自动转为租金；合同第八条第（二）款第3项约定，原告因应在本合同签订之日5个工作日内向被告提供营业执照及房产文件（房屋产权证或购房合同，转租证明）。如原告未能全部提供，被告有权解除合同，并有权追究赔偿责任；合同第九条第2项约定，被告逾期支付租金的，每逾期一天按未缴租金的0.3％缴纳违约金。逾期超过七天不缴纳租金的，原告可单方解除合同，不返还押金，并向被告提出赔偿。该《商铺租赁合同》另对履约保证、双方的权利义务、违约责任、合同的变更、解除和终止、续租等内容均作了约定。
2008年3月4日，原、被告又签订《补充合同》一份，将租赁期限变更为自2008年3月10日至2015年3月9日止。租赁面积减为616平方米，实际计算租金的面积以616平方米为准，租金标准仍按原合同执行。从第四年起，每年的租金在上一年基础上递增3％。
上述《商铺租赁合同》及《补充合同》签订后，原告按约向被告交付租赁物，被告也于2008年2月3日向被告交付履约保证金53,600元，并于2008年3月8日始，即对租赁物按照合同约定的用途进行装潢，且于装潢结束后以“某健足养生堂”为店名对外营业。
另查明，被告在对租赁物装潢过程中，因存在“变动房屋建筑主体和承重结构”的行为，被上海市松江区建设工程质量监督站查处，该站于2008年3月28日向原告发出整改通知书。此后，原告委托上海某建筑工程技术有限公司对承重结构进行检测、设计、加固施工。被告事后向原告支付了修复费90,000元。之后，原告以被告尚应支付剩余修复费90,000元为由，先后于2008年9月18日及同年10月18日向被告发函催讨。被告遂于2008年9月20日回函称：因原告一直无法提供租赁房屋结构图并口头表示所有隔墙均可改造，导致被告在装潢过程中误损房屋承重结构，被告没有过错，不应承担修复费。但为了双方继续友好合作，经双方协商后，被告已经支付原告90,000元修复费，故没有再支付原告催讨的所谓剩余90,000元修复费的义务。
又查明，本案系争租赁物现位于上海市松江区某（原记载为X号），权利人属上海某商业总公司。由于原告与上海某商业总公司的租期至2012年3月31日届满，而原告始终未能取得上海某商业总公司的同意转租七年的证明，经被告多次催促未果后，被告于2008年9月8日向原告发出“关于暂缓交付租金的函”，声称在原告未交付房屋权利人同意其转租七年的证明前，被告将暂缓支付租金。2008年9月13日，被告在收到原告的催缴租金函后又回函给原告，重申其暂缓交付租金及物业费系原告违约在先，并要求原告支付其垫付的塑钢窗安装费、维修窗户费用等8,576.70元。此后，被告一边继续向原告交涉转租证明的事宜，同时仍履行了支付租金义务，并已付清截至2009年2月23日止的租金。
再查明，被告在多次向原告交涉要求原告按约提交转租七年证明未果后，遂于2009年2月23日以原告违约为由向本院提起诉讼，要求与原告解除合同并赔偿其装潢损失。该案审理期间，原告也于2009年4月27日向本院提起本次诉讼。2009年10月22日，本院作出（2009）松民三（民）初字第581民事判决书，查明并确认原告未按合同约定向被告提交房屋权利人同意转租七年的证明，已构成违约，遂判令原、被告间签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》于2009年3月23日解除，该判决经二审维持原判，已发生法律效力。
庭审中，双方均确认扣除三个月免租期后，本案租金应从2008年6月10日起算，先付后用，每二个月支付一次。年租金以租赁面积616平方米计算应为269,136元，二个月租金应为44,856元。另，原告表示本院（2009）松民三（民）初字第581民事判决书对租赁合同的解除事宜已作判决处理，故撤回第一项诉请，并同意本案租金计算至2009年3月23日。
以上事实，由（2009）松民三（民）初字第X号民事判决书、《商铺租赁合同》、《补充合同》、双方来往函件、保证金收据及发票、当事人陈某等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点有三。一、被告是否存在欠交租金的违约行为；二、被告是否再应支付修复费90,000元；三、原告是否应返还保证金44,856元。
对争议焦点一，原、被告举证、质证及本院认证意见如下。
原告在庭审中提供其制作的“租金及违约金计算方法”明细表，主张被告欠付租金及违约金数额分别为106,984.40元及42,503.69元。
被告对该明细表载明的其2008年10月3日及2008年12月3日应交的租金存在逾期支付的事实予以确认，同意承担该二期租金的逾期滞纳金合计3,896.77元。
对明细表中原告主张被告少付的第一期租金8,744元。被告认为其于2008年2月3日向被告交付履约保证金53,600元，后因租赁面积减少120平方米，租金调整为每月22,428元，故保证金相应调整为44,856元，余款8,744元转为第一期部分租金，故被告不存在少付租金的事实。经本院审查，被告该辩称意见，依据充分，本院予以采信。
对明细表中原告主张被告少付第二期租金8,576.70元。被告当庭出示其于2008年9月13日制作的清单，证明租赁期间被告为租赁房屋安装塑钢窗户、维修商务楼处窗户、支付停车费、维修消防喷淋管道及人工费用、外墙漏水引起室内维修费用等各项费用8,576.70元，已抵冲第二期租金的事实。经本院审查，被告当庭提供的该费用清单，结合被告于2008年9月13日致原告的回函第五项内容，其数额与原告主张的租金数额相符，原告对此也未提出相反证据和驳斥理由，故被告该辩称意见，本院予以采信。
对明细表中原告主张的2009年2月10日至4月9日期间被告尚欠的租金及物业费39,879.70元。被告认为，其已将租赁费用支付至2009年2月23日，该日被告已向法院提起诉讼，故该日后的租金被告有理由予以暂缓交付，不属违约。经本院审查，被告于2009年3月8日向原告缴款9,904元后，原告出具收据载明“暂收2009年2月10日至23日租金及物业费”。故被告之辩称意见，依据充分，本院予以采信。
对明细表中原告主张的2009年4月10日至2009年6月9日期间的租金及物业费49,784元。原告在庭审中表示不再主张,同意本案租金计算至合同解除之日2009年3月23日止,本院予以准许。
综合以上几项，本院确定被告尚应支付原告2009年2月24日至同年3月23日即合同解除之日止的租金及物业费合计24,892元，及逾期支付2008年10月3日与2008年12月3日二期租金的滞纳金合计3,896.77元。
对争议焦点二，原、被告举证、质证及本院认证意见如下。
原告提供其与案外人签订的协议书、收条及双方往来信函，以证明其花费修复费180,000元，被告仅支付9万元，尚欠90,000元之事实。被告对协议书及收条的真实性不予认可，认为原告是否已垫付180,000元依据不足，并认为其装修房屋时原告未提供房屋结构图纸，以致其误损承重结构，原告应承担相应责任，事后经双方协商被告已支付90,000元，故其已承担了应尽责任。
本院经审查，原告庭审中陈某已以现金方式支付上海某建筑工程有限公司180,000元，并提供署名“刘某”出具的落款时间为2008年5月2日、载明金额为180,000元的收条一份。然原告在庭审后又提供日期为2008年5月12日、金额为76,500元的贷记凭证一份，以证明其以银行转帐方式支付部分修复费，其陈某显然前后矛盾，且收条出具在前，而银行转帐在后，故本院对该收条的真实性不予采信，该收条不足以证明原告已垫付180,000元之事实。故原告要求被告支付剩余90,000元，依据不足，本院不予采纳，故其根据90,000元为本金要求被告计付经济损失5,400元，本院也不予支持。
对争议焦点三，原、被告举证、质证及本院认证意见如下。
原告认为根据《商铺租赁合同》第九条“被告逾期超过七天不缴纳租金，原告可以单方解除合同，不返还押金，并向被告提出赔偿”之约定，因被告存在逾期支付租金超出七天的违约行为，故原告有权不予返还保证金。被告认为其迟延、暂缓支付租金系原告违约在先，被告不负违约责任，原告无权没收保证金。
经本院审查，该条约定必须符合原告享有合同解除权并实际行使合同解除权的情况下，始有权没收押金。然本案租赁合同系因原告违约而由被告行使合同解除权，并被本院判决予以支持，其迟延支付租金的行为也系针对原告未按合同约定向被告提供转租7年的证明而履行不安抗辩，且被告也向原告发出暂缓支付租金的函件。因此，被告的行为不构成违约，其辩称意见，本院予以采纳，原告应当向被告返还保证金。
综上所述，本院认为，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案原、被告间的租赁合同经本院生效的判决已确认于2009年3月23日解除，被告理应按合同约定向原告支付租赁期间的租金。现原告要求被告支付截至2009年3月23日前租金及物业费，于法有据，应予支持。对被告应支付的租金和物业费数额，前已阐述，即被告应支付2009年2月24日至同年3月23日止的租金及物业费24,892元。被告庭审中表示对逾期滞纳金3,896.77元予以确认，故被告应对此承担支付责任。但原告应当向原告返还押金44,856元。对原告主张的房屋修复费用90,000元及经济损失5,400元，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十八条、第二百二十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海某实业有限公司于本判决生效之日起十日内
支付原告上海某百货有限公司自2009年2月24日起至2009年3月23日止的租金及物业费合计24,892元；
二、被告上海某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某百货有限公司逾期支付租金的滞纳金3,896.77元；
三、原告上海某百货有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海某实业有限公司保证金44,856元；
以上第一、二、三项相抵，原告上海某百货有限公司应支付被告上海某实业有限公司16,067.23元。
四、驳回原告上海某百货有限公司的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,053元，减半收取2,526.50元，由原告上海某百货有限公司负担2,266.50元（已付）,被告上海某实业有限公司负担260元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员顾伟琴
