原告戴某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人董某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告吴某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告戴某诉被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐婵凤独任审判。后因被告吴某下落不明，故本案转为适用普通程序，于2010年4月12日公开开庭进行了审理。原告戴某的委托代理人董某到庭参加了诉讼，被告吴某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告戴某诉称，2009年4月28日，原告委托董某与被告在上海某房地产经纪事务所签订物业租赁合同一份，约定原告将座落于上海市松江区某房屋出租给被告，租赁期限自2009年5月1日起至2010年4月30日止，每月租金600元，合同签订时，被告支付2个月租金1,200元和押金1,200元，剩余租金每季度一付，提前10天支付，先付后住，物业管理费由原告承担，水、电、通讯、有线电视费等均由被告承担。但被告仅按约支付了第二期租金，自2009年9月21日起的租金至今未付。原告认为，被告没有支付租金，原告有权解除合同，押金作为违约赔偿，但被告欠交水费、电费和有线电视费，押金已不足约定的违约赔偿，被告须另外支付与押金同等数额的违约金。故原告诉至法院，要求解除与被告签订的物业租赁合同，被告搬离租赁房屋，并支付自2009年10月1日起至本案结束日止的房租（以20元/天计算）及违约金1,200元。审理中，原告向本院陈述：其诉请中所指的本案结束日是指判决生效之日。

被告吴某未作答辩。

经审理查明，2009年4月28日，原告出具委托书一份，载明委托董某作为原告座落于上海市松江区某房屋出租的代理人，委托权限为签订租赁合同、收取房租等，委托期限自2009年4月28日起至房屋租赁结束。同日，董某作为甲方与作为乙方的被告签订物业租赁合同一份，约定甲方将座落于上海市松江区某房屋出租给乙方作为居住使用；租赁期限为1年，自2009年5月1日至2010年4月30日；月租金为600元，押金1,200元；第一次房租及押金2,400元于签订合同之时交齐，其余租金每季一付，提前十天预付清下次租金，由甲方直接收取；甲方承担物业费等费用，乙方承担租期内使用该物业所发生的水、电、煤气、通讯、设施修缮维护等费用；合同结束时，在乙方没有出现违约并结清相应费用时，全额退还乙方押金；乙方在合同未到期之前提前退房的，甲方有权不退押金，乙方到付租金时，经甲方催交，没能及时付清租金的，甲方有权收回该物业，并以押金作为违约金赔偿给甲方。合同对其他事宜亦作出相应的约定。

2009年11月2日，董某向被告发送函件一份，载明被告应当于2009年10月1日前支付第3次租金，现已逾期1个月，要求被告在一周内支付租金，否则出租人将按照合同约定收回房屋，被告支付的押金作为违约赔偿。

另查明，座落于上海市松江区某房屋的权利人为原告。

审理中，原告向本院陈述：因被告欠付水、电、煤及有线电视的费用，故被告支付的押金结算时应扣除上述欠费后多余部分原告予以返还。

以上事实，由原告提供的委托书、物业租赁合同、函件、上海市房地产权证及其陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，董某作为原告代理人与被告签订的租赁合同及向被告发出函件，其效力直接约束原告。现被告逾期支付租金，经催告后至今未付，符合合同约定的解除条件，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持，本院以本案诉状副本送达之日即2010年3月11日作为合同解除日。

合同解除后，被告基于合同取得的租赁房屋应当及时予以返还，并支付欠付的租金及使用费，标准按照合同的约定。

原告主张的违约金问题，根据合同约定，被告经催交，没能及时付清租金的，原告有权收回该物业，并以押金作为违约金赔偿给原告，该条是对于因被告逾期支付租金的违约行为导致合同解除被告应当支付违约金的约定，其实质是以押金的金额计算违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。而被告已付的押金，因其尚欠水、电、煤及有线电视的费用，故在本案中不予处理，双方在房屋交接时结清相应费用后，多余部分由原告予以返还。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、原告戴某与被告吴某于2009年4月28日签订的物业租赁合同自2010年3月11日解除；

二、被告吴某于本判决生效之日起十日内返还原告戴某座落于上海市松江区某房屋；

三、被告吴某于本判决生效之日起十日内支付原告戴某自2009年10月1日起至2010年3月11日止的租金3,212.90元；

四、被告吴某于本判决生效之日起十日内支付原告戴某自2010年3月12日起至本判决生效之日止的使用费（标准按每月600元计算）；

五、被告吴某于本判决生效之日起十日内支付原告戴某违约金1,200元。

如果被告吴某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告戴某支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费130元，公告费560元，合计诉讼费690元，由被告吴某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长俞贵荣

审判员唐婵凤

代理审判员张孜

书记员苏晓星