上诉人（原审被告）胡某，女。

委托代理人吴某，男。

委托代理人葛某，男。

被上诉人（原审原告）彭某乙，女。

委托代理人万某，湖南某律师事务所律师。

上诉人胡某因与被上诉人彭某乙房屋租赁合某纠纷一案，不服湖南省湘潭市X乡市人民法院（2011）湘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月6日受理后，依法组成合某庭，由审判员韩小平担任审判长，审判员冯海燕、罗亮参加评议，由书记员郭新蓉担任记录，于2011年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人胡某及其委托代理人吴某、葛某，被上诉人彭某乙及其委托代理人万某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2005年7月1日，原告彭某乙与周某签订《租赁门面合某书》，合某约定原告彭某乙将湘乡市服饰大市场七栋九号门面出租给周某经营服装，合某期为三年，年租金为

x元，2006年5月5日，经原告彭某乙同意，被告胡某转租原告的门面经营，合某到期后，原告彭某乙与被告胡某于2008年7月1日重新签订《租赁门面合某书》，合某约定的主要内容为：（一）租赁期限为3年，自2008年7月1日起至2011年7月1日止；（二）年租金为x元；（三）在合某期内乙方（胡某）不得损坏甲方（彭某乙）现有设备，否则照价赔偿，合某期满后原貌返还；（四）合某期内乙方需要转让门面，必须经甲方同意，叁仟元押金不予退还；（五）甲方收取乙方押金叁仟元整，如乙方违反上述条款，押金甲方概不退还。2010年6月，原告彭某乙告知被告胡某，在合某到期后，原告要收回门面。2011年7月1日，原、被告所签订的合某期限届满后，原告彭某乙要求被告胡某返还门面，被告胡某要求续租门面不予退还，双方未能达成一致意见。原告遂诉至该院。

原审法院认为：原告彭某乙与周某签订《租赁门面合某书》后同意周某将合某转让给被告胡某，被告胡某依法应当享有该合某约定的权利并履行合某约定的义务。2008年7月1日，原告彭某乙与被告胡某又重新签订了《租赁门面合某书》，双方应当依合某约定履行各自的义务，被告胡某在租赁期届满后未与原告就续签租赁合某达成一致意见，其依法应当返还原告门面。原告要求被告赔偿因延期返还门面而造成的损失8000元的诉讼请求，因未向法院提供充分的证据证明，该院不予支持。原告可以收集新的证据后另行起诉。原告收取被告的押金3000元，因合某已到期，被告在承租期内也未转租，原告应当退还被告押金。被告辩称原告口头承诺允许被告在承租期间转租门面及合某到期后可以续租，因其未向该院提供充足、有效的证据证明，法院对其答辩意见不予采纳。被告辩称其有权优先承租，因原、被告双方在合某上没有约定，法律已无明文规定，该院对其答辩意见不予支持。被告要求原告赔偿转让费用及装饰费的请求属反诉的范畴，因被告未向法院提起反诉，该院在本案中不予受理，被告可以另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合某法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：

一、由被告胡某将湘乡市服饰市场X栋X号门面返还给原告彭某乙，由原告彭某乙退还被告胡某押金3000元。限本判决生效后五日内履行完毕。

二、驳回原告彭某乙的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1170元，由原告彭某乙负担390元，被告胡某负担680元。

宣判后，胡某不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。原承租人周某的证词是客观真实的，一审以证人未出庭作证为由不予采信，导致认定事实错误。二、一审程序违法。上诉人多次提出反诉请求，但原审法院未予审理，剥夺了上诉人的权利。三、被上诉人恶意进行诉讼的目的是想赶走上诉人，赚取转让费，谋取不正当利益。上诉人转租门面时花了2.98万元转让费，投入了4万多元装修费，被上诉人收回门面将给上诉人造成巨大损失。请求二审法院依法改判或将本案发回重审。

被上诉人彭某乙答辩称，一审认定事实清楚，程序合某；上诉人所讲的装修费、转让费根本不是事实，且与被上诉人无关；请求驳回上诉，维持原判。

上诉人向本院提交三份证据：证据1，湘乡市服饰大市X乡市政府的报告和政府领导的批示，拟证实出租人扰乱承租人经营及市政府领导要求依法协调的事实；证据2，上诉人所作的被上诉人违法行为的记录和上诉人损失清单，拟证明被上诉人的违法行为给上诉人造成的损失共x元；证据3，U盘两个，拟证实被上诉人的违法行为。

被上诉人对上述证据的真实性、合某、关联性均不予认可。

本院认为上诉人提交的证据不是二审新证据，本院不予认定。

被上诉人未向本院提交新的证据。

本院经审理查明的事实与一审法院相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为：一、上诉双方的《门面租赁合某书》明确约定了双方的权利、义务，上诉人提出双方另有口头协议，但并未提出有效证据证实。上诉人在一审中提交的周某的证词，因证人未出庭作证，原审对该证词不予采信是正确的，双方的权利、义务应以书面合某为依据。依据书面合某，双方的租赁合某已到期，双方未就继续租赁达成一致，被上诉人依法有权收回门面，上诉人要求继续承租门面，既无合某依据，也无法律依据。二、上诉人虽在一审中提出，要求被上诉人赔偿因收回门面以及干扰其经营造成的损失，但并未依法定程序提出反诉，一审处理并未不当，故被上诉人的请求不属本案审理范围。

综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合某，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费200元，由上诉人胡某负担。

本判决为终审判决。

审判长韩小平

审判员罗亮

审判员冯海燕

二O一一年九月二十日

书记员郭新蓉

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。