原告上海某房地产有限公司。

法定代表人汪某，董事长。

委托代理人袁青，上海市金茂律师事务所律师。

委托代理人李海龙，上海市金茂律师事务所律师。

被告高某，女，香港特别行政区居民。

委托代理人罗洁，上海罗洁律师事务所律师。

委托代理人王蕊，上海罗洁律师事务所律师。

原告上海某房地产有限公司诉被告高某商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2009年5月15日、2009年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁青、李海龙，被告的委托代理人罗洁、王蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某房地产有限公司诉称，1994年某月某日，原、被告双方签订《上海市外销商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定被告购买原告位于上海某广场某大厦X层C室房屋（以下简称“16C”），建筑面积103.1平方米，总价港币2,024,140元。《预售合同》第四条约定：“若被告逾期付款超过30天，即视为被告不再履行合同。届时，被告同意原告有权按附件一第二条约定，追索被告的违约责任。”《预售合同》附件一第二条约定：“逾期超过30天，即视为被告不履行本合同，被告同意原告有权单方书面通知被告终止本合同，将该物业转售他人，届时，原告不退还被告已付的所有款项……”。1995年2月17日上海市公证处对该合同进行了公证。合同签订后，被告共支付购房款港币809,656元。1998年3月14日，原告委托香港某律师行发出《收楼通知书》，通知被告在1998年4月30日前支付购房余款1,214,484元,被告未支付。原告于1998年10月10日、2001年6月22日又分别委托香港某律师行、香港某有限公司致函被告，要求付款，均未果。现诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的《预售合同》；2、没收被告滞纳金港币809,656元，折合人民币858,235元；3、被告承担诉讼费。

原告上海某房地产有限公司提供了上海市外销商品房预售许可证、国有土地使用权证、外销商品房预售合同及其公证书、上海市房地产权证、董事会决议证明书、1998年3月14日的收楼通知书、1998年10月10日的最后收楼通知书、1998年11月20日原告给被告港币133,721.42元装修津贴的函、1998年12月1日最后付款结算表、2001年6月22日原告给被告的函件、2001年7月6日被告的回函、2001年8月25日原告致被告的函等证据，以证明其主张。

被告高某辩称，《预售合同》附件三第（五）条规定：“楼价余款（楼价60%），即港币1,214,484元，须于卖方发出售楼入伙通知书后十四天内付清。”由于原告表示对被告的房款给予优惠，但此后，原被告双方一直未能就优惠金额和房款余额达成一致；被告仅收到原告于2001年6月22日发出的付款通知书，且该通知书并不符合涉诉合同的约定，由于被告夫妻在同幢楼内共购买了三套房屋，原、被告双方一直未能就优惠金额和三套房屋应支付的房款余额达成一揽子意见，原告亦一直未按涉诉合同的约定再次向被告发出售楼入伙通知书，因此被告的付款义务尚未产生，亦未有逾期付款行为。故被告认为双方应当继续履行合同，不同意原告的诉讼请求。

被告高某提供了1997年4月18日致被告的函及原告与其签订的商品房预售合同、2001年6月22日原告给被告的付款通知书、2001年7月6日被告给原告的付款通知书的回函、2001年8月25日原告给被告的关于同幢“28B”室、“28C”室及“16C”室总体安排的函、2002年4月11日的支付记录、2005年3月24日原告给被告的传真，以证明其答辩。

经审理查明:1994年某月某日，原、被告双方签订《上海市外销房预售合同》，约定被告购买原告位于上海某广场某大厦X层C室房屋，建筑面积103.1平方米，总价款为港币2,024,140元，并约定该合同应经上海市公证处公证生效。合同第五条约定：“甲方（原告）定于1997年3月31日前，将物业交付给被告使用。但如遇下列特殊原因，除甲（原告）、乙（被告）双方协商同意终止合同外，甲方（原告）可凭上海市人民政府有关主管部门开具的证明文件，据实予以延期：人力不可抗拒的自然灾害；施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；其他甲方（原告）不能控制的因素或事件。”该合同附件三约定房款应当分为五期支付，前四期分别于签署合同时、1995年2月27日、1995年6月27日、1995年10月27日各支付10%，即每期支付港币202,414元；楼价余款（楼价60%），即港币1,214,484元，须于卖方发出售楼入伙通知书后十四天内付清。该合同附件一第二条同时约定：“逾期超过30天，即视为被告不履行本合同，被告同意原告有权单方书面通知被告终止合同，将该物业转售他人，届时，原告不退还被告已付的所有款项……”1995年2月17日，上海市公证处对该合同进行了公证。

1998年3月14日，香港某律师行受原告在香港的代理人香港某有限公司委托发出《收楼通知书》并附有《入伙付款明细表》，通知被告在1998年4月30日前支付购房余款港币1,214,484元。之后，双方就同号的三套房屋的交易事宜进行数次磋商。

2001年6月22日,原告委托香港某有限公司致函被告，要求被告支付“16C”的剩余房款港币1,080,762.58元。2001年7月6日，被告回函香港某有限公司,表示“16C”余款应为港币1,063,644.10元，要求原告发出新的通知书，以便被告签署确认。2001年8月25日，原告致函案外人王文锦，表示将取消同幢“28B”的交易、没收该房前期支付的房款，同意王文锦关于“28C”和“16C”剩余房款的计算。被告则要求将取消“28B”交易后的房款均摊至购买同幢的另两套房屋（即“16C”、“28C”）之中。2005年3月24日，原告传真被告，表示将取消“16C”《预售合同》的意向。

另查，上海市静安区人民法院（1998）静民初字第X号民事判决书认定，原告基于特殊原因，工程进展与原计划（合同约定的交房日1997年3月31日）相比推迟了六个月。1998年1月19日，上海某房地产有限公司获得《上海市新建住宅交付使用许可证》，1998年3月14日，原告向购房者发出了入户通知。

以上事实，有双方当事人当庭陈述、《预售合同》及公证书、1998年3月14日的收楼通知书、香港邮政署1998年3月14日的《投寄多量挂号邮件证明书》，2001年6月22日原告的函件、2001年7月6日被告的回函、2001年8月25日原告致被告的函、2005年3月24日原告给被告的传真等证据佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。

本案争议焦点为：原告是否有权解除《预售合同》。

本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉诉《预售合同》系原、被告真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，经过上海市公证处的公证，对该合同之效力，本院予以确认。涉诉合同附件一第二条约定了原告解除合同的条件是“被告逾期付款超过30天”；附件三第（五）条约定了被告最后一期钱款支付的期限为“被告发出售楼入伙通知书后十四天内”。因此，本案须确定被告是否违约。

根据《预售合同》约定，原告应于1997年3月31日前将物业交付给被告使用或发出该物业的入伙通知书。（1998）静民初字第X号民事判决书已经查明原告于1998年3月14日已向购买者发出了入户通知。但向原告发出的入户通知迟于1997年3月31日才发出，原告自身的行为首先构成违约。虽然根据《预售合同》约定，被告应于收到入伙通知书的14日内支付剩余房款。但之后双方为被告夫妻购买的同幢三套房屋交易事宜及给予“16C”的优惠尺度进行磋商，然磋商多年未果，故被告延迟付款事出有因。由于双方对被告应付房款余额不能达成一致，双方均应按照《预售合同》原约定履行各自义务。现原告要求解除合同，以滞纳金为由，没收被告支付的40％房款的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告上海某房地产有限公司要求解除与被告高某签订的《上海市外销商品房预售合同》的诉讼请求，不予支持；

二、原告上海某房地产有限公司要求没收被告高某已支付房款（滞纳金）港币809,656元的诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币12,382.40元，由原告上海某房地产有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起原告在十五日内，被告在三十日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长谭永玮

审判员张君默

代理审判员孙亦玢

书记员鲁佩侃