原告陆某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人张某，上海A律师事务所律师。

被告上海某房地产发展有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人张某，总经理。

委托代理人邢某，男，该公司职员。

原告陆某与被告上海某房地产发展有限公司（以下简称“某房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年11月27日立案受理后，依法由代理审判员张利适用简易程序，于2010年1月6日公开开庭进行了审理。原告陆某的委托代理人张某，被告某房产公司的委托代理人邢某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告陆某诉称：原、被告于2007年10月21日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买座落于上海市松江区某小区X号全幢房屋。合同第十四条第二款约定：原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。该合同对逾期办理小产证的违约责任未作约定。合同签订后，原告共支付房款计1,714,492元，被告在认为房屋符合交付条件后，通知原告收房，双方于2007年11月13日签订了《房屋交接书》，确认房款总价为1,712,260.40元。其后，原告多次催促被告一起去办理小产证，但被告以各种理由推脱。2008年原告曾因被告逾期办理小产证违约一案向法院起诉，法院判决认为起算日应从2009年4月29日起算。2009年11月5日被告通知原告已经可以办理小产证。原告认为：合同一经签订，任何一方均应按约履行，现被告存在严重的违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告违约金71,668元（以1,712,260元为基数，以日万分之二点一八为标准，自2009年4月29日计算至2009年11月5日）。

被告上海某房地产发展有限公司辩称：被告于2003年按照容积率0.8将土地出让金全部缴清，当年容积率调整为0.95，根据2004年11月3日松江区人民政府会议纪要的有关规定，凡在2004年11月3日之前容积率调整的，可不再补缴土地出让金。2008年8月，政府部门又要求被告补缴土地出让金，否则不予办理大产证。在向政府部门多次争取后，被告还是于2009年7月补交了土地出让金，并于2009年10月办出了大产证。故被告逾期办理大产证系政策调整所致，但违约金的标准可按已收款的日万分之一点九六计算。对于原告所主张的违约金的起止日期予以认可。

经审理查明，2007年10月21日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告购买上海市松江区某小区X号X层全幢房屋，每平方米房屋建筑面积单价7,198元，暂测建筑面积238.19平方米，房价暂定为1,714,492元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件，即：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方(某房产公司)对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2008年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2007年12月31日前将该房屋交付给乙方（陆某），除不可抗力。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签订《房屋交接书》。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。

另查明，合同签订后，原告向被告实际支付房价款1,712,260.24元。双方于2007年11月13日签署《房屋交接书》，原告接收该房屋。

再查明，2008年4月，原告与被告就2008年3月31日之前被告未取得大产证的问题签订补偿协议，约定：一、甲方（某房产公司）承诺最迟将于2008年8月31日前完成大产证的办理；二、甲方愿意向乙方（陆某）支付人民币3,750元，作为对迟延办理产证的补偿；三、乙方谅解并同意不再追究甲方迟延办理大产证的违约责任；四、乙方豁免甲方违约责任的期间为2008年3月31日至2008年8月31日；五、甲乙双方同意，本协议视为对原合同中甲方办理大产证期限条款的变更。之后，原告已收取上述补偿款。

2009年11月5日，被告通知原告可以办理系争房屋的小产证。

庭审中，法庭要求被告在规定期限内提供系争房屋的大产证，但被告未能如期提供。

以上事实，由上海市商品房预售合同、民事判决书和当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行各自的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。

依照双方所签合同第十条、第十四条的约定，被告应于2008年3月31日之前取得新建商品房的大产证，取得大产证之后的120日内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后的120日内办理小产证、即办理小产证的最后时间应是2008年11月26日。后在2008年4月,原、被告双方已就2008年3月31日之前被告未取得大产证的问题签订补偿协议大产证办理的迟延问题签署了补偿协议，该补偿协议系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违法，故该协议为有效协议。在协议签订之后，被告实际履行协议内容，双方实际协商同意变更办理大产证的期限延迟至2008年8月31日。依据协议变更的办理大产证期限，结合预售合同约定的小产证办理日期，本案中小产证的最后办理日期应为2009年4月28日。现原告主张违约金从2009年4月29日计算至2009年11月5日，而被告亦认可该违约金的计算时间，故本院予以确认。

关于被告所辩称的政府政策调整后导致其未能享受政策优惠而补缴土地出让金是否是减少违约金的合法理由。对此，本院认为，根据被告陈述，政府相关部门在2008年8月即通知被告补缴土地出让金，而本案中小产证的最后办理期限为2009年4月28日，被告完全可以在此期限内办出大产证，并协助原告办理小产证。故被告所述的政策调整与其未能按期协助原告办理小产证，并无直接的因果关系。被告以此为由要求减少违约金，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告承担的违约金是从2009年4月29日计算至2009年11月5日，参照中国人民银行同期逾期贷款利息标准，共计67,534元[（1,712,260元×191天×5.31％/360）×1.4]。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

被告上海某房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆某逾期办理小产证的违约金67,534元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,592元，减半收取796元，由原告陆某负担52元（已付），被告上海某房地产发展有限公司负担744元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张利

书记员沈婷