原告（反诉被告）翟某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）。

委托代理人苏华伟，河南沐天律师事务所律师。

被告（反诉原告）周某金汇置业有限公司。

法定代表人刘某，该公司经理。

委托代理人陈建设，该公司法律顾问。

第三人康某甲，男，汉族，X年X月X日生，住（略）。

第三人康某乙，女，汉族，X年X月X日生，住（略）。

第三人周某，女，X年X月X日生，住（略）。

共同委托代理人张大书，河南沐天律师事务所律师。

原告（反诉被告）翟某诉被告（反诉原告）周某金汇置业有限公司、第三人康某甲、康某乙、周某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翟某及其委托代理人苏华伟，被告（反诉原告）周某金汇置业有限公司的委托代理人陈建设、第三人康某乙、周某及共同委托代理人张大书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）翟某诉称并辩称：原告租赁被告金汇花园小区XA栋门面房从西向东第4、5、6间已有一年，用于经营副食；被告在原告不知情的情况下擅自将上述房屋转让，侵犯了原告的优先购买权，使原告巨资投入的装修血本无归；原告起诉要求依法确认被告私自转让金汇花园小区XA栋门面房从西向东第4、5、6间的行为无效，被告赔偿原告各项损失x元，并由被告承担诉讼费。租赁房屋已变更过户给本案第三人，被告已不具有反诉权；租赁合同不因房屋转让而解除，原告具有交纳租金义务，但被告与第三人之间的转让行为侵害原告的优先购买权，使原告受到损失，应从原告主张赔偿损失x元中冲抵租金；综上，请求驳回被告反诉请求。

被告（反诉原告）辩称并反诉称：承租人和被承租人之间必须存在合法有效的租赁关系，被告在租赁合同终止后，将房屋出售给第三人的行为合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。租赁合同期满后，原告无偿占用被告三间门面房，被告反诉要求原告交出所占金汇花园5A#楼自西向东4、5、6三间门面房，交纳租金每月3500元，自2010年7月1日始至交出房屋止。

第三人辩称：第三人已办理房产症，系该房屋的合法产权人，原告主张优先购买权应不予支持。原告拒不搬出房屋，已经是对第三人房屋的侵权行为，第三人通知原告于2011年1月5日前搬离该房屋，否则，第三人将依法维权。

原告（反诉被告）向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同1份，以此证明原、被告存在租赁关系，原告享有优先购买权；2、装饰工程施工合同1份，以此证明原告装修租赁房屋的费用为x元；3、商品房买卖合同印件3份，以此证明第三人明知原告继续使用租赁房屋，原被租赁合同尚未解除，被告未通知原告出售房屋的情况下购买房屋，不是善意购买，即使第三人办理了房产证，也不影响原告行使优先购买权，主张买卖合同无效。

被告（反诉原告）向本院提交的证据有：房屋租赁合同1份，以此证明原、被告签订的租赁合同于2010年6月30日到期，原告应立即搬出租赁房屋，而其无偿占用至今，致使被告无法将该房屋钥匙交付第三人。

第三人康某甲、康某乙、周某向本院提交的证据有：房屋所有权证（周某权证川汇区字第（略）、（略）、（略）号）3份，商品房买卖合同3份，以此证明第三人系争议房屋的合法产权人，拥用该房屋的所有权。

经庭审原证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1的真实性无异议，但认为租赁期限截止到2010年6月30日，已经期满；对证据2认为按照租赁合同约定，被告不承担任何装修费用，且原告擅自装修；对证据3的真实性无异议，但认为买卖合同在租赁合同到期后签订的，第三人是善意取得；被告（反诉原告）对第三人提交的证据无异议。第三人对原告（反诉被告）提交的证据1、2认为与其无关，对证据3的真实性无异议，但认为原告主张买卖合同无效于法无据；第三人对被告（反诉原告）提交的证据认为租赁合同到期后，原告应搬出房屋，交出钥匙。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据真实性无异议，但认为租赁合同到期不等于租赁合同解除，原告有权使用该房屋，第三人作为该房屋所有权人，在房产证没有被撤销的情况下，自动成为该房屋的租金收取人，原告正在使用该房屋，被告不可能有钥匙，不存在交付钥匙的行为，证明第三人不是善意购买房屋；原告（反诉被告）对第三人提交的证据真实性无异议，但认为第三人拥有房产证也不能否定第三人非善意购买房屋，也不能否定原告使用房屋的合法性。本院综合认证后认为原、被告及第三人提交的证据均客观真实、形式合法，与本案事实有关联，可以作为本案认定事实的依据。

本院根据上述有效证据，结合庭审，可以认定以下案件事实：2009年7月1日原、被告签订房屋租赁合同1份，合同约定：原告租赁被告位于周某市X区XA#楼从西向东数第4、5、6间门面房，总建筑面积约154.63平方米，每平方米每月租金20元，合计每月应缴租金3093元，年租金x元，优惠3个月，实收租金x元，租期1年，即2009年7月1日至2010年6月30日，租金必须在使用前一次交清，如被告将该门面房出售，经提前通知原告，原告在接到被告书面或口头通知原告后30日内搬迁完毕，租赁期满，同等条件下，原告可优先同被告续签租赁合同。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，原告与周某市华鑫建筑装饰工程有限公司于2009年7月1日签订的装修工程施工合同中约定的工期为35天，总价款为x元。2010年7月19日被告分别与第三人康某甲、康某乙、周某签订商品房买卖合同，第三人分别购买该门面房第4、5、6间，并于2010年11月取得该房的所有权证，证号分别为周某权证川汇区字第（略）、（略）、（略）号。被告与第三人要求原告搬出房屋，原告以侵犯优先购买权为由不予搬迁。

本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，但原告继续使用房屋，被告未提出异议，依照法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告无证据证明曾向原告主张合同解除，被告出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知原告，原告享有以同等条件优先购买的权利，但被告在出卖租赁房屋前未通知原告，侵犯了原告的优先购买权。但原告要求确认被告转让租赁房屋的的行为无效的请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失x元的请求，由于原告继续使用租赁房屋，损失尚未确定，本院亦不予支持。被告已将租赁房屋出卖给第三人，且第三人已取得该房屋的所有权，被告反诉要求原告交出占用房屋、交纳租金的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）翟某的诉讼请求。

二、驳回被告（反诉原告）周某金汇置业有限公司的反诉请求。

案件受理费3060元，由原告（反诉被告）翟某负担；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）周某金汇置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周某中级人民法院。

审判长禄东峰

审判员马声亮

审判员江红英

二O一一年五月二十六日

书记员杨某娟