原告（反诉被告）洛阳开天餐饮管理有限公司，住所地洛阳市X区X路X号X号。

法定代表人王某甲，董事长。

委托代理人李某波，河南帝都律师事务所律师。

委托代理人王某乙，该公司经理。

被告(反诉原告)河南六合物业管理服务有限公司，住所地河南省郑州市X区X街X号。

法定代表人李某，董事长。

委托代理人周卫东，河南永晖律师事务所律师。

委托代理人王某甲光，河南永晖律师事务所律师。

本院于2010年6月9日受理原告（反诉被告）洛阳开天餐饮管理有限公司（以下简称开天公司）诉被告(反诉原告)河南六合物业管理服务有限公司（以下简称六合公司）为返还财产纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）开天公司的委托代理人李某波

、王某乙，被告(反诉原告)六合公司的委托代理人周卫东、王某甲光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告开天公司诉称，原、被告于2008年6月11日签订房屋租赁合同，约定原告开天公司承租被告六和公司的房屋。原告开天公司如约按期向六合公司支付租金30万元后，即先后投入200多万元对所租赁的场地进行装修。在装修过程中，双方发生纠纷，被告六合公司以租金问题，向洛阳市X区人民法院提起民事诉讼，一审判决原告开天公司向被告六合公司支付租金、违约金，并将装修添附物全部无偿归被告六合公司所有。原告开天公司不服一审判决，上诉至洛阳市中级人民法院，中院认为一审判决装修添附物全部无偿归被告六合公司所有显示公平，建议原告开天公司另案起诉。请求被告六合公司返还装修添附物的价值（略）.04元。反诉被告开天公司对反诉的辩称，既然2009年已经解除合同，那么反诉原告六合公司就没有权利要求房屋租金。

被告六合公司辩称，依据合同约定，装饰装修及其他物品应当归被告六合公司所有，原告开天公司的诉讼请求没有法律依据。原告开天公司违约，应承担全部过错。因此，原告开天公司的损失应当由其自身承担。反诉原告六合公司诉称，反诉原、被告因反诉被告开天公司拖欠反诉原告六合公司的租金，2009年诉至贵院，后经洛阳市中级人民法院于2010年5月4日作出（2010）洛民终字第X号民事判决书。判决解除双方的租赁合同，反诉被告开天公司支付反诉原告六合公司2009年6月15日之前所拖欠的租金。但是从诉讼到现在反诉被告开天公司一直占有反诉原告六合公司的房屋，请求反诉被告开天公司支付终审判决书生效前的租金106万元以及生效后反诉被告开天公司非法占有反诉原告六合公司房屋造成的损失47万元。

原告（反诉被告）开天公司为其请求及辩称提交如下证据：1、（2009）涧民四初字X号民事判决书一份，证明原告开天公司租赁被告六合公司租赁物期间在租赁物上的固定性装修物及其他固定性财产无偿归被告六合公司；2、（2010）洛民终字X号民事判决书一份，证明洛阳市中级人民法院改判，原告开天公司在被告租赁物上的固定性装修物及其他固定性财产添附另案起诉；3、鉴定报告书一份，证明原告开天公司在被告六合公司租赁物上固定性财产添附物价值为（略）元。

被告（反诉原告）六合公司的质证意见，对证据1、2的真实性没有异议，对证明方向有异议。两份判决书只能证明其有诉权，并不能证明其所诉主张的内容。对证据3、对证据真实性没有异议，对证明方向有异议，根据最高院关于审理城市租赁房屋合同案件的司法解释的相关规定，在合同解除情况下，关于承租人所做的装修，应当确认的事实是对该租赁装修的残值损失的鉴定；该鉴定在实体上不公正，安设装置装修至今已经2年多，其实际价值已经大大贬值，但是该鉴定报告却采用重置成本法对装修物品进行鉴定，并且不考虑成新率，最终确定的装饰装修重置价值的费用，因此该鉴定结论在实体上是不公正的。对鉴定报告的过程采用的是重置成本发，因为至今已达2年的时间，而且该工程是再建工程，所以采用重置成本法得到的鉴定结论是不公正的。

被告（反诉原告）六合公司为其辩称及请求提交如下证据：证据1、原、被告双方签订的租赁合同书一份，证明原、被告双方当时约定年租金为120万元。约定合同中止后15日内恢复至入住时的状态，逾期则装饰装修和物品的所有权归被告所有。证据2、（2010）洛民终字第X号民事判书一份，证明2010年5月4日洛阳市中级人民法院作出判决书，原告拖欠租金的违约行为两级法院都认定了，并判决解除双方的合同关系；因此，原告对合同解除负有全部过错。原告所主张的房屋存在质量问题的说法与事实不符，并且认定被告没有违约，原告是唯一的违约方，应当承担全部的违约责任。

原告（反诉被告）开天公司的质证意见，对证据1、除了对租赁期限72个月有异议以外，应当是180个月，其他部分都没有异议。对证明方向有异议，合同中约定15天内恢复原状已被中院判决书纠正。对证据2、对证据真实性没有异议，对证明方向有异议。2009年6月15日中级法院判决合同解除。既然中院已经维持解除合同，就不能再要求租金。

经审理查明，2008年6月11日，原、被告签订《租赁合同书》一份，载明：“出租方六合公司（甲方）与承租方开天公司（乙方）一、甲方将位于洛阳市X路六合国际一楼南一、二某、二某南楼整层、三楼以南七跨共建筑面积3250.5平方有偿租赁给乙方作为酒店经营场所使用。二、期限72个月，自2008年10月15日至2014年10月14日止。四、每年租金（略）元，五、乙方缴纳租金的周期为每季缴纳一次，每次缴纳x元，第一期房租应在2008年9月15日前缴纳完毕，自第二某房租缴纳期起，乙方应提前30日向甲方缴纳房租。八、6、合同解除或终止后，若承租房屋有乙方装修设施或其他装修物品（包括但不限于屋顶装修、地面装修、装修隔断等），乙方应在终止合同当天将房屋恢复至入住时的状态，逾期视为乙方自动放弃装修设施和物品所有权，甲方有权单方清除或归甲方所有。”该租赁合同在履行过程中，因原告开天公司拖欠租金引起诉讼。经本院作出(2009)涧民四初字第X号民事判决书，认定原、被告签订的房屋租赁合同合法有效及原告开天公司违约。该判决书载明：“判决如下：一、解除原告河南六合物业公司与被告洛阳开天餐饮公司签订的房屋租赁合同；二、被告洛阳开天餐饮公司租赁期间在租赁物业上的固定性装修物及其他固定性财产添附，无偿归原告河南六合物业公司所有；三、被告洛阳开天餐饮公司向原告河南六合物业公司支付拖欠的租金x元；四、被告洛阳开天餐饮公司向原告河南六合物业公司支付违约金x元；五、被告洛阳开天餐饮公司向原告河南六合物业公司支付拖欠的水、电费5203.6元。”原告开天公司不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2010年5月4日作出（2010）洛民终字第X号民事判决书，确认原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告开天公司在合同履行过程中存在违约行为，被告六合公司的租赁物符合使用、租赁的质量要求。原告开天公司对租赁物上的固定性装修物及其他固定性财产添附，另案进行主张。判决：“一、判决维持河南省洛阳市X区人民法院(2009)涧民四初字第X号民事判决第一、三、四、五项；二、判决撤销河南省洛阳市X区人民法院(2009)涧民四初字第X号民事判决第二某；三、判决驳回六合公司其他诉讼请求。”宣判后，原告开天公司提起了本案诉讼，在本案审理过程中，原告开天公司申请对房屋装修添附物价值进行司法鉴定，2010年10月26日洛阳中兴华资产评估有限公司作出房屋装饰装修价值洛中兴司鉴字[2010]第X号司法评估鉴定报告书一份，载明：“（第三页第十行）本次评估不考虑房屋装饰装修成新率，最终以重置价值得出鉴定物的评估价值。四、鉴定结果，司法鉴定人按照法律、法规和规章规定的方式、方法和步骤，遵守和采用相关技术标准和技术规范进行鉴定。根据上述鉴定过程，在本项目鉴定日2010年9月14日，位于洛阳市X区六合国际大厦洛阳开天餐饮管理有限公司的房屋装饰装修添附物价值鉴定结果为人民币（略）元整。”本院在对该鉴定报告组织质证时，原告开天公司以该鉴定报告缺少项目不能反映装修的全部价格为由，被告六合公司以该鉴定报告的（第3页第10行）“本次评估不考虑房屋装饰装修成新率”的评估方法，不符合装修已经过2年的实际情况为由，均对该鉴定报告不予认可。终审判决生效后，被告六合公司申请本院强制执行。在执行过程中，2010年9月26日原告开天公司将涉案房屋的钥匙交付予被告六合公司。至此，本院的（2009)涧民四初字第X号案件审理终结。2009年6月15日为反诉原告六合公司在本院（2009)涧民四初字第X号案件中的租金计算截止日，2010年5月4日为终审判决双方租赁合同解除日，在此期间按照双方签订的租赁合同计算，反诉原告六合公司的租金为（略）元；2010年5月4日至2010年9月26日为判决生效到交付房屋期间的损失，参照双方签订的租赁合同计算为x元，两项合计为（略）元。

本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效、原告开天公司违约的事实及被告六合公司租赁物符合使用、租赁质量要求的事实已被河南省洛阳市中级人民法院（2010）洛民终字第X号民事判决确认，该判决同时解除了原、被告之间的租赁合同。现原告开天公司就租赁期间对房屋装饰装修添附物请求被告六合公司返还，因双方在租赁合同中明确约定：“合同解除或终止后，若承租房屋有乙方装修设施或其他装修物品（包括但不限于屋顶装修、地面装修、装修隔断等），乙方应在终止合同当天将房屋恢复至入住时的状态，逾期视为乙方自动放弃装修设施和物品所有权，甲方有权单方清除或归甲方所有”另依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二某规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”原告开天公司未向本院提交被告六合公司同意利用其装饰装修物价值的证据，被告六合公司不同意利用原告开天公司的装饰装修物。本案审理中，原告开天公司申请对房屋装修添附物价值进行的司法鉴定，不能显示被告六合公司的利用了原告开天公司对房屋装饰装修添附物的价值，且原、被告对该司法鉴定结论均不认可，本院不予采用。因此，原告开天公司请求被告六合公司返还其在承租房屋期间对房屋装饰装修添附物价值（略）.04元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。反诉原告六合公司反诉请求要求被告开天公司赔偿2009年6月16日至2010年9月26日期间的房屋租金及损失共计（略）元。此损失虽然系在诉讼与执行期间造成的，但是反诉原告六合公司的此项损失是存在的。在此期间，反诉被告开天公司未将房屋钥匙交于反诉原告六合公司，一直占有使用六合公司的房屋，给反诉原告六合公司造成了直接经济损失，事实清楚，证据充分，反诉被告开天公司应当承担相应的民事责任。反诉原告六合公司为此请求反诉被告开天公司赔偿损失，本院应予以支持。考虑到反诉被告开天公司在此期间无正常营业，且诉讼期限的长短非反诉被告开天公司单方决定的等因素，本院酌定反诉被告开天公司赔偿反诉原告六合公司的损失为其请求的70%。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十二某之规定，判决如下:

一、驳回原告洛阳开天餐饮管理有限公司的诉讼请求。

二、反诉被告洛阳开天餐饮管理有限公司赔偿反诉原告河南六合物业管理服务有限公司房屋租金及损失（略）元。

本案本诉诉讼费x元，鉴定费x元，由洛阳开天餐饮管理有限公司承担。本案反诉费x元，由洛阳开天餐饮管理有限公司承担x元，河南六合物业管理服务有限公司承担5570元。

以上款项被告于判决书生效后十日内向原告支付。逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二某二某九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长李某

人民陪审员余凤群

人民陪审员张芝政

二0一一年七月二某三日

书记员师丽锋