湖南省湘潭市中级人民法院

民事判决书

（2009）潭中民一终字第X号

上诉人（原审被告）黄某，男。

委托代理人谢某，女。

上诉人（原审被告）谢某，女。

委托代理人唐某，女。

被上诉人（原审原告）刘某，女。

委托代理人罗某，湖南某律师事务所律师。

上诉人黄某、谢某因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2009）湘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年5月12日立案受理后，依法组成某议庭，由审判员谭某强担任审判长，审判员肖锋、任莉参加评议，书记员郭新蓉担任记录，于2009年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人黄某的委托代理人即上诉人谢某，上诉人谢某的委托代理人唐某，被上诉人刘某及其委托代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，两被告是夫妻关系。2008年5月，原告与被告黄某签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：两被告将自己所有的位于湘乡X组的房屋以x元的价格卖给原告。2008年5月25日，原告向被告谢某支付了x元房款，被告谢某出具了相应的收据。事后，两被告将上述房屋交付给了原告。

原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村X区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原告与两被告签订的房屋买卖合同违反了上述强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律强制性规定的合同无效。故原告请求宣告其与被告黄某所签订的买卖合同无效的诉讼请求，应予以支持。既然双方所签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求两被告返还原告已付的购房款，应予支持。原告请求两被告赔偿装修损失，但未能提供证据证明自己的损失，根据“谁主张，谁举证”的原则，不能支持这一请求。被告方在答辩时要求原告赔偿被告方的经济损失，但是未提出反诉，不能在本案中一并处理，如果被告方要向原告索赔，应该另行起诉。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，遂判决：一、宣告原告与被告黄某签订的《房屋买卖协议》无效；二、由被告黄某与被告谢某退还原告已支付的购房款x元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4672元，由原告负担3000元，被告负担1672元。被告黄某与被告谢某应在本判决生效之日起三日内将判决主文第二项中所列款项支付给原告，如有迟延，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，上诉人黄某、谢某不服上述判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：1、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，上诉人的住房是可以出卖、出租的。一审判决无视这一法律规定显然是错误的；2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的是集体土地使用权的出让、转让或租用的问题，并非是指不准出卖住房问题。同时此条指的是集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，而上诉人出卖的是房屋使用权，也就是地上的附属物，是两个不同的概念；3、上诉人使用的集体建设用地符合总体规划，同时出卖的房屋是集体建设用地总体规划之范围，上诉人与被上诉人签订的协议书所出卖的是四层房屋的使用权，并非土地的使用权；4、上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，在协议签订前上诉人以及在场人已经明确告知被上诉人房屋可以买卖，但土地的使用权不能买卖，房屋使用期内对该宅基地有使用权，但房屋以后倒塌、翻某、重建以及国家建设征收、征用，必须重新批准或国家建设征收征用的土地补偿费都是集体的，对此，被上诉人没有异议，并表示同意买受；5、上诉人与被上诉人签订了房屋买卖协议，该房屋是上诉人的合法财产，根据法律的规定，一方违反合同，应赔偿另一方损失。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》有效，依法判令被上诉人赔偿上诉人损失x元，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。

被上诉人刘某答辩称：原判认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审庭审中，上诉人黄某、谢某提交了如下证据：一、村民建房用地许可证，拟证明黄某于2001年7月31日经湘乡市国土矿产管理局批准，在壶天镇X村老屋原地改建163的房屋；二、谭某某等证人的证言，拟证明刘某买房时，谢某已告知其外地户口不能买该房屋，但刘某没有提出异议；三、证人成某某的证言，拟证明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖是成某某介绍的，协议是成某某写的，刘某并未提出自己是外地户口；四、陈某某等证人的证言，拟证明刘某将黄某的房屋损坏的情况以及刘某从2008年5月17日搬进黄某的房屋居住至今；五、照片八张，拟证明黄某的房屋被损坏的情况。被上诉人刘某质证认为，对证据一没有异议，予以认可；证据二、三、四、五不属于二审期间的新证据，不予认可。本院认证认为，对证据一，被上诉人没有异议，本院予以采信；证据二、三、四、五不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条（二）项之规定，不属于二审期间的新证据，本院不予采信。

被上诉人刘某提交了如下证据：一、房屋装修所花费用的有关凭证，拟证明被上诉人购买上诉人的房屋后，对该房屋进行了装修，共计花费装修费用x元；二、照片若干，拟证明被上诉人将上诉人房屋装修后的面貌。上诉人黄某、谢某质证认为，证据一刘某所花的装修费用，不是用在上诉人的房屋上，且装修费用的凭证是后来补的；证据二的照片不是在上诉人家里拍的，不能反映上诉人家里的真实情况。本院认证认为，被上诉人提交的两份证据并不能达到其出示该证据所欲达到的证明目的，该证据亦不属于二审期间的新证据，故本院不予采信。

本院二审审理查明，原审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，被上诉人刘某系湖南省新化县X村X村民。

本院认为：本案争议的焦点问题是上诉人黄某与被上诉人刘某签订的房屋买卖协议是否有效，而解决这一问题的关系涉及到非同一集体经济组织成某之间是否可以进行住房买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村X区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，上述黄某、谢某的房屋用地系宅基地，属于其所在的集体所有。黄某、谢某出让的虽是住房，但根据“地随房走”的原则，黄某、谢某在出让住房的同时必须出让宅基地，而农村宅基地的所有权归集体经济组织，农村X组织成某享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成某无权取得或变相取得。黄某与刘某所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。刘某并非湘乡X村民，且诉争房屋的集体土地建设用地许可证无法变更登记至刘某的名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规等之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人刘某认为合同有效的上诉请求，本院不予支持。

关于房屋占用费、损坏维修费的认定。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故刘某荣应将其购买的房屋返还给黄某、谢某，而黄某、谢某应将刘某预付价款返还给刘某，一审的处理亦是正确的。上诉人黄某、谢某提出刘某一直占用该房屋，应当支付一定的租金，即房屋占用费，考虑到双方在签订房屋买卖协议时均有过错，且黄某、谢某亦一直占有了刘某的预付房款x元，房租与预付款的利息之间可以相互进行冲抵，故对上诉人提出要求支付租金的请求不予支持。鉴于黄某、谢某在原审法院审理期间未就房屋损坏维修费提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就该问题一并处理，故在本案中不予支持。

关于一审案件受理费的收取问题，根据《诉讼费用交纳办法》第十六条“适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费”的规定，一审法院系适用简易程序审理本案的，应当减半收取案件受理费，一审对案件受理费未予以减半收取不当，本院对此予以更正。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费4672元，减半收取2336元，二审案件受理费2000元，共计4336元，由上诉人黄某、谢某共同负担2168元，被上诉人刘某负担2168元。

本判决为终审判决。

审判长谭某强

审判员肖锋

审判员任莉

二OO九年七月八日

书记员郭新蓉